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MODELO 600: INMUEBLES QUE NO SON VIVIENDA (Locales, garajes y trasteros no incluidos en una finca registral con vivienda, terrenos, etc.). Sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Operación Sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.Tendremos que rellenar los siguientes conceptos del modelo 600:
Tendremos qee rellenar los siguientes conceptos del modelo 600:
El artículo 609 del Código Civil establece que: La propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción
.
Por ocupación se adquieren bienes apropiables que por su naturaleza no tienen dueño como por ejemplo, animales que son objeto de caza y pesca, los tesoros ocultos y las cosas muebles abandonadas.
Es un acto por el que una persona (donante) entrega a otra (donatario) un bien o derecho sin recibir nada cambio.
Requisitos:
En Bizkaia son dos los textos legales por los que se puede regir la sucesión en función de cuál sea la vecindad del causante en el momento de fallecer:
Se rigen por las disposiciones de este código los vizcaínos no aforados; pudiendo además por ser vizcaínos hacer testamento comisario y mancomunado.
Rige el Código Civil en: Balmaseda, Bermeo, Durango, Ermua, Gernika-Lumo, Lanestosa, Lekeitio, Ondarrroa, Markina-Xemein, Otxandio, Portugalete y Plentzia, la ciudad de Orduña y Bilbao.
Se rigen por esta ley las disposiciones testamentarias de los vizcaínos aforados.
Compraventas en documentos privados: ¿Cuándo produce efectos frente a terceros un contrato privado?
Venta pública en la que un bien mueble o inmueble se otorga al mejor postor.
1. En la permuta una persona entrega a otra un bien a cambio de otro bien o derecho, sea de igual o distinta naturaleza. En el caso de permuta de inmueble supone la entrega de un inmueble a cambio de otro derecho o bien (mueble o inmueble).
En las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de lo que adquiera, salvo que el declarado sea mayor, y aplicando el tipo de gravamen que corresponda a la naturaleza mueble o inmueble de los bienes o derechos adquiridos.
Miren permuta su vivienda de Plentzia con la vivienda que Jon tiene en Castro. ¿Cuántos hechos imponibles se devengan?
Se devengan 2 hechos imponibles en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas con la misma escritura pública y en la misma fecha:
¿Cuál es la Hacienda competente?
¿Quién es el sujeto pasivo?
¿Cuál es la base imponible?
La base imponible es el Valor Real de cada uno de los inmuebles, pudiendo optar Jon para la vivienda de Plentzia por el Valor Mínimo Atribuible.
¿Cuál es el tipo impositivo?
Ander permuta una vivienda situada en Getxo por un pabellón que tiene Asier en Arrigorriaga. ¿Cuántos hechos imponibles se devengan?
Se devengan 2 hechos imponibles en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas con la misma escritura pública y en la misma fecha:
¿Cuál es la Hacienda competente?
Hacienda Foral de Bizkaia tanto para la transmisión de la vivienda de Getxo como para la transmisión del pabellón en Arrigorriaga.
¿Quién es el sujeto pasivo?
¿Cuál es la base imponible?
La base imponible es el Valor Real de cada uno de los inmuebles, pudiendo ambos optar por el Valor Mínimo Atribuible.
¿Cuál es el tipo impositivo?
¿Cómo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la cesión de un bien inmueble a cambio de pensión vitalicia?
1. Constitución de la pensión
2. Transmisión Onerosa
3. Diferencia entre el valor del bien y la pensión
Ejemplo:
Jon cede a su hijo Mikel la plena propiedad de su vivienda de Bilbao a cambio de una pensión vitalicia de 6.000 euros anuales. Jon tiene 60 años. El valor real de la vivienda de Bilbao es de 250.000 euros.
Se devengan hasta 3 hechos imponibles.
Tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) al tipo del 1%.
La Base Imponible (artículo 12.2.f) de la Norma Foral 1/2011 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) se obtiene capitalizando la pensión anual al tipo del interés legal del dinero y aplicándole las reglas del usufructo vitalicio o temporal.
Capitalizar: multiplicar por 100 y dividir entre el tipo de interés legal del dinero vigente en ese período, (en este caso 4%).
Para calcular el importe del usufructo se utiliza la siguiente fórmula: 89 – 60 (edad del pensionista) = 29%
150.000 x 29% = 43.500 será la Base Imponible.
Constituye una transmisión gratuita que tributa como donación (art. 61.2 Norma Foral 4/2015 Impuesto de Sucesiones y Donaciones).
En este caso, la diferencia de valor (250.000 – 43.500 = 206.500) tributará como donación de padre a hijo, que estará gravada al 1,5%.
¿Cómo tributa la adjudicación por subasta de un bien inmueble?
En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el precio de remate más las cargas que asuma el adjudicatario.
El señor X participa en una subasta pública de una vivienda embargada por la BBK al señor Y, cuyo VMA es de 215.680 euros. El señor X se adjudica el inmueble por un precio de remate de 150.000 euros.
¿Cuándo produce efectos frente a terceros un contrato privado?
Respecto de los contratos privados es de aplicación el artículo 1.227 del Código Civil, conforme al cual la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros, sino desde el día:
En los supuestos recogidos en el artículo anterior, tendríamos una fecha cierta para el título que sería la coincidente, no con la fecha del documento, sino con la fecha de:
pero no de su contenido, ni de la entrega, ya que aquí no hay presunción legal como sucede con las escrituras públicas.
A los efectos de prescripción de los documentos privados, se presume (artículo 66 Norma Foral 1/2011) que la fecha de los privados es la de su presentación, salvo que se haya dado alguna de las circunstancias del artículo 1.227 del C.Civil en cuyo caso se computará desde esa fecha.
En general, estarían sujetas a TPO tanto las que venden los particulares como las que vendan sujetos pasivos de IVA que no sean los promotores, es decir, segunda transmisión.
Tipos impositivos:
Operación Sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Códigos:
3. Transmitente: El vendedor.
4. Base Imponible: Valor real.
Sin embargo, no habrá comprobación de valores si se pone como base imponible el valor mínimo atribuible (ver comprobacion de valores).
5. Tipo impositivo:
* Requisitos en ambos casos para la tributación al 2,5%:
No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. (T28).
Art. 13b, 13c NF 1/2011 del ITP-AJD (232 KB)
Operación Sujeta a IVA
Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones).
¿Cómo tributa la transmisión de las viviendas de protección pública?
Cuando se trate de 1º transmisión de viviendas de protección pública, será una transmisión sujeta y no exenta de IVA y sujeta y exenta de la cuota gradual de AJD (artículo 58.18 Norma Foral 1/2011).
Cuando se trate de una 2º transmisión quedará sujeto a la modalidad de TPO del impuesto y estará exento:
¿Qué tipo impositivo se aplica en la compra-venta de un piso de 2ª mano de protección oficial?
Se liquida a través del modelo 600 y el tipo impositivo será del 4% o el 2,5% según los casos, sobre el valor real (y como máximo el precio de venta estipulado por el Gobierno Vasco), salvo que el adquirente en esa 2º transmisión haya sido designado por una Administración Pública, en cuyo caso estará sujeto y exento del ITPAJD.
Cuando quien transmite el suelo sea el mismo que transmitió el derecho de superficie, se va a dar a la compra del suelo el mismo tratamiento que a la compra del derecho de superficie, es decir, sujeto a IVA al tipo reducido (10%) y exento de cuota gradual de AJD.
Cuando el transmitente del suelo y del derecho de superficie no sea el mismo (la mayoría de los casos), se van a tratar como adquisiciones independientes y la transmisión del suelo tributará por IVA al tipo general del 21% y, además, por la cuota gradual de AJD al 0,5%.
Podrían regularizar su situación, siempre y cuando no hayan transcurrido ya los 3 años de residencia continuada que exige IRPF para entender que constituye su residencia habitual.
Si ya han transcurrido los tres años, la vivienda cumplió todos los requisitos para ser vivienda habitual y no hay nada que regularizar, de manera que la compraventa de la nueva sería al 4%.
Si por el contrario no han transcurrido, podría volver a aplicar el 2,5%. En este ejemplo han transcurrido sólo 2 años y, por ello, podrían acogerse de nuevo al 2,5% regularizando su situación en 2014, es decir, tendrá que modificar su declaración de ITP-AJD de 2014 tributando al 4%, para poder aplicarse este tipo (2,5%) en 2016.
Asímismo tendría que regularizar también su situación respecto al IRPF (las deducciones practicadas por adquisción de vivienda habitual dejan de ser procedentes ya esa vivienda deja de cumplir el requisito de habitual-no posesión de al menos 3 años).
Art. 13 NF de TPO-AJD (238 KB)
Forma de regularizar la situación
Tendría que presentar una autoliquidación complementaria a la presentada en 2014 (con modelo 600).
A lo largo de la Norma Foral 1/2011 nos aparece el término de vivienda en varias ocasiones. Son 3 básicamente las viviendas que podemos encontrarnos:
La transmisión de viviendas en general, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, tributará al 4%.
Asimismo, la constitución y cesión de derechos reales, excepto los de garantía, que recaigan sobre viviendas en general, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, así como las transmisiones a título oneroso del pleno dominio o del usufructo vitalicio de la casería y sus pertenecidos que se verifiquen a favor de parientes tronqueros regulada en el Derecho Civil Vasco tributarán al 4%.
No se consideran anexos a viviendas: los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda.
Estarán exentas del ITP-AJD las siguientes operaciones: Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección pública, una vez obtenida la calificación definitiva, en cuanto al gravamen sobre AJD.
Dentro del concepto de vivienda de protección pública se entenderán incluidas, exclusivamente, las viviendas y sus anejos vinculados.
La VH es un requisito necesario para la aplicación del tipo reducido en la modalidad de TPO y para la exención en las hipotecas constituidas en garantía de un préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual.
Se entiende por VH la definida como tal en el art. 87 de la NF 13/2013 de IRPF:
Se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas.
No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única.
En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas.
Operación Sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas:
Esta transmisión la gestiona la Sección de Transmisiones (No la Sección de vehículos).
Se debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales con el modelo 600 ya que es una Operación Sujeta a TPO.
Operación Sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Puede estar sujeta a IVA o a ITP.
Regla general: las operaciones de transmisión onerosa de valores quedan exentas tanto de IVA como de TPO.
Reglas antielusión: la transmisión de valores queda exceptuada de la exención anterior y tributará como transmisión de inmuebles por la modalidad de TPO:
No se entenderán exceptuadas de la exención, las siguientes transmisiones y, por tanto, estan exentas:
No, no son equiparables y, en consecuencia no se les aplica la exención regulada para la transmisión de valores.
EJEMPLOS
Estará sujeto a TPO y tributará al tipo del 7% o del 4% en función de si lo que vende son inmuebles u otros bienes o derechos.
Base imponible: valor real de los bienes transmitidos (art. 12 NF 1/2011), esto es, el valor real de los bienes y derechos de la C.B., aplicado al porcentaje que se transmite.
Sería una transmisión sujeta al tipo del 4% o del 7% en función de la naturaleza mueble o inmueble de los bienes que integren la Comunidad de Bienes (igual que en el supuesto anterior.) Además, puede darse una operación societaria en base a la Instrucción 4/2012 (ptos 4 y 11).
Por ejemplo, si sólo son dos comuneros y uno de ellos vende su parte al otro, además de la transmisión al 4%, su producirá la disolución de la C.B. y se devengará una operación sujeta a Operaciones Societarias, concepto disolución liquidación de sociedad, que deberá tributar al 1% sobre los bienes y derechos que tenga la comunidad en ese momento.
Típico caso en que un comunero se va y los demás se reparten su parte. No nos consta precio. Estaríamos ante una donación y si no quieren que tribute po donaciones tendrán que ponerle un precio.
Además, si sólo son dos comuneros y uno de ellos se va dejando su parte al otro, aparte de tributar por donaciones, se producirá una operación sujeta a Operaciones Societarias, como disolución-liquidación de sociedad.
Quedaría sujeto a donaciones igual que en el supuesto anterior.
Cambio de los porcentajes para el cálculo de beneficios, pero sin modificar el porcentaje de participación en la Comunnidad de Bienes
Por ejemplo, 2 comuneros, A y B, cada uno tiene el 50% de una comunidad de bienes. Van a medias, pero este año A ha estado trabajando por cuenta ajena, por lo que no ha dado clases. En consecuencia, acuerdan que este año B se va a llevar el 90% de los beneficios y A el 10%. No obstante, el 50% de la academia sigue siendo de A y el otro 50% de B.
Ellos pueden pactar libremente que los beneficios se repartan teniendo en cuenta otros factores distintos del porcentaje que tengan en los bienes de la comunidad, como por ejemplo el trabajo personal que haya hecho cada uno. El problema lo tendrán en renta.
Para el ITP-AJD, en la medida en que no varían los porcentajes en la comunidad, no está sujeto a ninguna de las modalidades.
1. De viviendas sujetas y no exentas de IVA (1º entrega y que se arrienda por el promotor)
2. Viviendas que no cumplen el punto 1 y están sujetas a Transmisiones Patrimoniales.
DF 63/2011 Reglamento del ITP-AJD art. 10. Arrendamientos
| Base Imponible:Importe de la renta mediamensual | Cuota tributaria |
| Desde, euros | Euros |
| 0,00 - 300,00 | 43,25 |
| 300,01 - 900,00 | 130,00 |
| 900,01 - En adelante | 1,5 por cada 10 euros o fracción |
3. De Local (arrendamiento No Financiero)
Tanto el arrendamiento como la opción de compra quedan sujetos y no exentos de IVA. Por tanto, tributaría por AJD si se documenta en escritura pública.
Los que tributan al 4%, si al ejecutar la opción de compra cumplen los requisitos previstos para la aplicación del tipo reducido 2,5% (Art. 13.c) NF 1/2011 de ITP y AJD) podrían pedir devolución por la diferencia entre lo pagado al tipo 4% y el 2,5%.
Punto 6.3 de la Instrucción 4/2012 para la aplicación de la NF 1/2011
Se presenta un impreso por cada persona prestataria que intervenga en el contrato, salvo cuando se trate de un matrimonio en gananciales, en cuyo caso se pondrá de manera indistinta a cualquiera de los dos cónyuges.
Plazo de Presentación: 30 días hábiles (no se cuentan sábados, domingos ni festivos) desde la fecha del contrato del préstamo.
Para aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual el 1º año deben aportar en IRPF:
Por otro lado, un préstamo otorgado por un particular constituye el Hecho Imponible de la modalidad “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” de ITP-AJD, aun cuando se encuentre exento, por lo que deberá presentarse la oportuna declaración-liquidación del impuesto (modelo 600).
Para ello, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la constitución del préstamo se debe presentar:
En ambos casos la operación está exenta.
Se trata de la donación de un inmueble sobre el que existe carga hipotecaria con deuda aún sin amortizar. Para que surja la donación modal es necesario que la persona donataria asuma o se subrogue en la deuda pendiente.
Normativa:
Normativa:
Operación sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando quien la constituye no es sujeto pasivo de IVA, la exanción del impuesto (TPO) corresponderá a la Diputación Foral de Bizkaia cuando el afianzado siendo persona física, tenga su residencia habitual en territorio vizcaíno, o siendo persona jurídica, tenga en él su domicilio fiscal.
Normativa
La novación de un préstamo con inclusión de avalistas, si no los hubiera en el préstamo original o, el cambio de los avalistas originales por otros nuevos, es una operación sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas como constitución de fianza siempre y cuando el avalista sea persona física.
Artículo 467 Código Civil: el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos, con la obligación de conservar su forma y su sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
Mediante la constitución de un derecho real de usufructo se produce un desmembramiento de la plena propiedad que queda divida en usufructo y nuda propiedad.
El usufructo confiere a la persona usufructuaria el derecho de uso y disfrute de la misma, frente a los demás. No confiere la posesión, que se la reserva el llamado “nudo propietario”. Este es el “casi” propietario del bien, que ha prescindido del uso, cedido al usufructuario.
¿En que tipo de negocios jurídicos puede producirse el desmembramiento de la plena propiedad en nuda propiedad y usufructo?
Este desmembramiento y su consolidación, una vez extinguido el usufructo, puede producirse por diversos negocios jurídicos gratuitos u onerosos:
Gratuitos:
Onerosos:
En el caso de constitución gratuita. Sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Tanto la constitución como la consolidación de dominio posterior, siempre que la consolidación se produzca por causas ordinarias (muerte en usufructo vitalicio o transcurso del plazo en usufructo temporal).
Sucede en todos aquellos casos en los que la contraprestación consista en una cantidad periódica a modo de renta (art. 5 NF de IVA) y los inmuebles no sean viviendas, incluídos sus anexos, ni fincas rústicas, salvo las construcciones dedicadas a ganadería independiente.
En los supuestos de sujeción a IVA, puede también quedar sujeto a la cuota gradual de AJD (0,5%), si se documenta en escritura pública (art. 44 NF 1/2011 del ITP-AJD).
2. a TPO en el resto de los supuestos de constitución onerosa el usufructo si:
Tratándose de inmuebles, quedan sujetas y exentas (art. 20. Uno. 23 de la NF IVA), sin posibilidad de renuncia a la exención (artículo 20. Dos), la constitución del usufructo sobre inmuebles que sean viviendas, incluidos sus anexos, fincas rústicas, salvo las construcciones dedicadas a ganadería independiente.
Normativa:
¿Puede constituirse el usufructo a favor de una persona jurídica?
El art. 12.2.a, párrafo tercero de la NF 1/2011, establece que si el usufructo constituido a favor de una persona jurídica fuera por plazo superior a 30 años o por tiempo indeterminado, se considerará fiscalmente como transmisión de la plena propiedad sujeta a condición resolutoria.
La justificación está en la prohibición contenida en el artículo 515 del Código Civil, al determinar que no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de 30 años.
Las normas civiles no establecen unas reglas para el cálculo de los % que en la plena propiedad representan el usufructo y la nuda propiedad, sí lo hacen, en cambio, las normas fiscales como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Art. 6 63/2011 Reglamento de ITP-AJD.
Usufructo temporal por 8 años y medio sobre una lonja que tiene un Valor Mínimo Atribuíble de 100.000€. ¿Cuál es la base imponible?
2% del valor de bien por cada año, minimo 2% y máximo 70%.
8x2=16% de 100.000€ (el período que no llegue a un año no se computa).
16%100.000= 16.000€ Base Imponible.
El valor del usufructo vitalicio equivale al 70% del valor total, siempre que el usufructuario tenga menos de 20 años. Después de esa edad, el valor del usufructo disminuye un 1% cada año que pasa, con un límite mínimo de 10%. Para calcular el usufructo restamos la edad de la persona usufructuaria al número 89.
(89 – edad del usufructuario en el momento de la constitución del usufructo). El resultado nos indica el % aplicable.
Con el límite máximo del 70% y mínimo del 10%.
Maria (60 años) hereda el usufructo vitalicio de una vivienda valorada en 100.000 €
El valor del usufructo vitalicio sería:
Se constituye un usufructo vitalicio a favor de una persona de 84 años de edad sobre una vivienda cuyo valor es de 500.000 euros.
Valor del usufructo: 89-84: 5%, pero la NF 1/2011, fija el mínimo en el 10%
El usufructo se valora aplicando las reglas del usufructo temporal o vitalicio, aquél que le atribuya mayor valor.
El usufructo se valora atendiendo a la edad del más joven. Los usufructuarios en este supuestos son sujetos pasivos solidarios del hecho imponible usufructo, sin que se tengan que practicar liquidaciones separadas.
Al fallecimiento de uno de los usufructuarios, el acrecimiento a los demás no supone liquidación alguna.
Cuando fallezca el último usufructuario se practica liquidación al nudo propietario por la consolidación sobre el valor total del usufructo.
A constituye en 2010 a favor de B y C un usufructo vitalicio conjunto, con acrecimiento a favor del usufructuario que sobreviva. B tiene 50 años y C 55 en la fecha de constitución y devengo del impuesto.
Cálculo:
Valor del usufructo: 89-50 = 49%
Valor de la nuda propiedad: 100-49 = 51%
C fallece en 2012: no se realiza liquidación alguna.
B fallece en el 2020: en este momento el nudo propietario consolida el 49% que le resta a su propiedad, sobre el valor real del inmueble de 2020.
Art. 7 63/2011 Reglamento de ITP-AJD.
El usufructo se valora atendiendo a la edad del más joven. Sólo se practica liquidación al usufructuario que inicia el ejercicio del derecho.
Cuando fallezca el primer usufructuario, se vuelve a calcular el valor del usufructo atendiendo a la edad del usufructuario sucesivo en esta fecha y, si el valor es menor al inicial, el nudo propietario debe autoliquidar una consolidación parcial del dominio por la diferencia.
Cuando fallezca el último usufructuario el nudo propietario consolidará lo que le reste.
A constituye en 2010 en favor de B y C un usufructo vitalicio sucesivo. B tiene 50 años y C 55 en la fecha de constitución y devengo del impuesto.
Cálculo:
Valor del usufructo: 89-50 = 49%
Valor de la nuda propiedad: 100-49 = 51%
C fallece en 2020: en este momento volvemos a calcular el valor del usufructo en función de la edad que tenga el usufructuario en este momento. Valor del usufructo: 89 – 60 = 29%
Valor de la nuda propiedad: 100-29 = 71%
Se produce una consolidación parcial del dominio en el nudo propietario por el aumento de valor de la nuda propiedad. 71 – 51 = 20%
B fallece en el 2030: en este momento el nudo propietario consolida el 29% que le resta a su propiedad, sobre el valor real del inmueble de en esta fecha.
Art. 7 63/2011 Reglamento de ITP-AJD.
Igual que el 4. Usufructo vitalicio conjunto a favor de dos o más personas con acrecimiento al sobreviviente.
Para calcular la nuda propiedad hay que tener en cuenta que el valor de la plena propiedad es el 100% y, por tanto, el valor de la nuda propiedad será el resultado de restar a ese 100% el valor del usufructo calculado conforme a las reglas anteriores.
USUFRUCTO TEMPORAL
USUFRUCTO VITALICIO
Julián, 40 años, y su madre Teresa, 69 años, compran una vivienda. Julián adquiere la nuda propiedad, y su madre el usufructo vitalicio. El precio que han pagado es de 300.000,00 €. El valor mínimo atribuible de la vivienda es de 200.000,00 €.
Suponemos que Teresa fallece y, por tanto, Julián se convierte en pleno propietario del inmueble. El inmueble tiene una valor mínimo atribuible, al día del fallecimiento de Teresa de 250.000,00 €.
El Valor del usufructo vitalicio de la madre es el 20%. Su hijo tributará por la adquisición de la nuda propiedad, por el 20% de 250.000 €= 50.000€.
USUFRUCTO MIXTO
1. Mikel de 35 años tiene un derecho de usufructo por un periodo de 25 años, salvo que el usufructuario (Mikel) fallezca con anterioridad sobre un inmueble con VMA de 200.000€
Usufructo mixto, se coge el mayor de estos dos valores:
2. Miren con 60 años tiene a su favor un usufructo vitalicio sobre una vivienda con VMA de 500.000 €, pero la duración del usufructo no puede exceder de 25 años.
Se trata de un usufructo mixto, se liquida por el valor mayor entre el usufructo vitalicio y el temporal:
| Tipos | Cálculo | Límite mínimo | Límite máximo | Sujeto pasivo | Base Imponible | Tasa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Temporal | 2% por año | 2% | 70% | Usufructuario | Al valor real del inmueble sobre el que se constituya el usufructo se le aplica el resultado de los cálculos anteriores. |
Sobre bienes inmuebles:
Sobre bienes muebles 4% |
| Vitalicio | 89 – edad del usufructuario en la fecha de constitución | 10% | 70% | |||
| Mixto | La mayor de dos: -2% por año. - 89 – edad usufructuario. | |||||
| Conjunto | 89 – edad del usufructuario más joven. | |||||
| Sucesivo | 89 – edad del usufructuario más joven. |
| TIPOS | ¿Cuándo se produce? | Sujeto Pasivo | Base Imponible | Tasa |
|---|---|---|---|---|
| Temporal | Por transcurso del plazo para el que se constituyó | Nudo propietario | Al valor real del inmueble en la fecha de consolidación, se le aplica el porcentaje del usufructo calculado en la fecha de constitución. |
Sobre bienes inmuebles:
Sobre bienes muebles 4% |
| Vitalicio | Al fallecimiento del usufructuario | |||
| Mixto | Al fallecimiento del usufructuario si se produce antes del transcurso del plazo | |||
| Conjunto | No hay consolidación hasta el fallecimiento del último usufructuario. | |||
| Sucesivo | Se producen consolidaciones parciales al fallecimiento de los usufructuarios sucesivos, si el valor calculado para el nuevo usufructo es menor. |
El Valor Mínimo Atribuible (VMA) es un valor que establecen los técnicos de la Diputación Foral de Bizkaia, individualizado para cada inmueble, teniendo en cuenta los valores de mercado (previo estudio) y algunos coeficientes correspondientes al inmueble (superficie, usos, antigüedad, etc.).
El VMA se puede conocer por cualquier interesado, es un valor automatizado y público, y no es recurrible, pero si los posibles actos administrativos que en él se funden.
Cuando existe, es el medio preferente para la comprobación de valor en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Las normas técnicas para la determinación del valor mínimo atribuible reglamentariamente establecidas están recogidas en el DECRETO FORAL 163/2013 (302 KB), por el que se aprueban las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
En el artículo 2 de este Decreto Foral 163/2013 se dispone:
Los estudios de mercado tendrán por objeto la recopilación, investigación y análisis de los datos económicos del mercado inmobiliario y servirán como soporte para la aplicación de las Normas Técnicas a las que se refiere el artículo anterior.
Dichos estudios se aprobarán por Orden Foral del diputado foral de Hacienda y Finanzas y serán de aplicación desde el 1 de enero del año siguiente al de su confección, a salvo de lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de este Decreto Foral.
La Base imponible es el Valor Real del bien o derecho que se transmite (art. 12 NF 1/2011 de ITP-AJD).
Comprobación de valor:
La Administración podrá comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de la operación societaria o del acto jurídico documentado (art. 60 NF 1/2011).
Medios de comprobación: (Artículo 60.2 NF 1/2011)
La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en art. 55.1 de la NF 2/2005 General Tributaria:
A estos medios de comprobación la NF 1/2011 de ITP-AJD, añade otros 2 (artículo 60):
¿Qué sucede si el valor declarado por el interesado es superior al resultante de la comprobación?
¿Cuál es el compromiso de la Administración para el caso de que el valor que sirva de base a la autoliquidación sea el valor mínimo atribuible?
Caben varias opciones, cada una con sus características. Se puede:
Impugnar sólo la valoración obtenida en el Acuerdo de Comprobación de Valores (ACV)
Si, podrá comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de la operación societaria o del acto jurídico documentado (art. 60.1 Norma Foral 1/2011).
La comprobación por los medios establecidos en el art. 55.1 NFGT 2/2005 (art. 60.2 NF 1/2011) :
A estos medios de comprobación la norma de ITP-AJD añade otros 2 (art. 60):
La presentación de la solicitud de TPC determina la suspensión de la ejecución de la liquidación, independientemente de su importe y sin necesidad de avales.
Exige dictamen elaborado por perito de la Administración cuando la comprobación de valor se haya realizado por un medio diferente.
Se inicia con el escrito de impugnación de la valoración obtenida en el Acuerdo de Comprobación de valores (ACV).
Hay que tener en cuenta que el procedimiento de TPC pone 2 límites a los valores que se puedan obtener:
PROCESO
El ACV obtiene la valoración (VMA) aplicando los criterios y coeficientes establecidos en un Decreto Foral y actualizados anualmente mediante Ordenes Forales.
Impugnado el ACV, la propia Administración envía el expediente a sus técnicos (peritos), dando inicio al procedimiento de TPC. Este inicio del procedimiento de TPC se notifica al obligado tributario.
2. Notificación al obligado tributario de la valoración de los peritos de la Administración.
Tras la notificación del Dictamen (valoración) realizado por los Peritos (hay casos en que el medio de comprobación inicial es el Dictamen de Peritos, por lo que en estos casos se volvería a notificar el mismo Dictamen), el obligado tributario tiene 2 meses para:
Desistir o dejar transcurrir el plazo.
Se da por terminado el procedimiento de TPC y se gira liquidación tomando como BI el menor entre:
Presentar Tasación de Perito de Parte.
Efectuada por un perito con título adecuado a la naturaleza de los bienes a valorar. Los gastos de este perito correrán a cargo del obligado tributario.
Como Tasación de Perito de Parte se entiende cualquier tipo de tasación que cumpla 2 requisitos:
Presenta Tasación de Perito de Parte del obligado tributario (opción 2B). Se puede dar:
Si se da esta opción 3.1), no es necesaria la designación de perito tercero, tomándose como definitiva la valoración del perito del obligado tributario, y dándose por terminado el procedimiento de TPC.
Se gira liquidación complementaria que tome como BI ese valor, siempre que no sea superior al Valor Comprobado (VMA) ni inferior al Valor Declarado en la autoliquidación.
Si se da esta opción 3.2), es necesario acudir a perito tercero. Se notifica que ha sido designado perito tercero, así como los honorarios del mismo. Se dan 15 días para depositar los honorarios. Tendrá dos opciones:
Consigna el depósito por el importe de los honorarios del perito tercero.
El perito tercero tiene un plazo de 2 meses para confirmar alguna de las valoraciones o para emitir una nueva valoración.
La valoración del Dictamen del perito tercero se notificará al obligado tributario.
Esta valoración se considerará el Valor Real, y se tomará como BI, siempre que no sea superior al Valor Comprobado (VMA) o inferior al Valor Declarado inicialmente. Se da por finalizado el procedimiento de TPC.
En cuanto a quién se hace cargo de los gastos de honorarios del perito tercero, dependerá del valor que éste haya dado:
¿Cómo se hace la designación de perito tercero y cuáles son sus honorarios?
La forma de designar el perito tercero está regulada en el art. 97.3 del Reglamento de Gestión Decreto Foral 112/2009, que dice:
A efectos de la designación de peritos terceros el Director General de Hacienda solicitará, en el mes de octubre y, al menos, una vez cada 5 años, a los distintos colegios, asociaciones o corporaciones profesionales legalmente reconocidos el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos terceros.
Presentada la lista antes de concluir el mes de noviembre, será elegido por sorteo público llevado a efecto en el mes de diciembre un colegiado de cada lista, a partir del cual, durante los 5 siguientes ejercicios y hasta la celebración de un nuevo sorteo, las designaciones se efectuarán por orden correlativo teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.
Cuando no exista colegio, asociación o corporación profesional competente por la naturaleza de los bienes o derechos a valorar o profesionales dispuestos a actuar como peritos terceros, se designará una sociedad de tasación inscrita en el correspondiente registro oficial.
En cuanto a los honorarios, el art. 97.4 del Reglamento de Gestión Decreto Foral 112/2009 establece que:
La Administración tributaria podrá establecer honorarios estandarizados para los peritos terceros que deban ser designados de acuerdo con lo previsto en artículo 128.3 de la Norma Foral General Tributaria.
Actualmente, los honorarios están fijados en la ORDEN FORAL 2372/2009 por la que se establecen los honorarios estandarizados de los peritos terceros designados para intervenir en las tasaciones periciales contradictorias relativas a bienes o derechos constituidos sobre los mismos.
Enlaces |
¿Quién está obligado al pago de los honorarios del perito tercero?
Hay que comprobar la diferencia existente entre el valor declarado por el contribuyente y la valoración del perito tercero.
Cada 5 años, en el mes de octubre, el Director General solicitará listados de los colegios profesionales.
En el mes de diciembre, por sorteo público se elegirá a un colegiado de cada lista y después se irán nombrando por orden correlativo durante los 5 ejercicios siguientes.
En el caso de que haya que acudir a perito tercero, la Sección de Transmisiones procede al nombramiento del perito que corresponda por turno de lista, poniéndose en contacto con el colegio correspondiente y con remisión de los honorarios que deban satisfacerse, ya que éstos están estandarizados.
La liquidación que se dicte tomará como base alguno de las siguientes:
Una vez que el perito acepta la designación, se comunica al sujeto pasivo, dándole plazo un 15 días para que proceda al depósito de los honorarios (V-41).
La falta de depósito de los honorarios del perito tercero supone la ACEPTACIÓN de la valoración del perito de la Administración y no cabe iniciar un nuevo procedimiento de tasación pericial contradictoria.
La cuantía de los honorarios se fijará en euros, sumando a la cifra de 400 el resultado de dividir la valoración que, en el correspondiente procedimiento de comprobación de valores, hubiere dictaminado el perito de la Administración Tributaria en relación con los bienes inmuebles que formen una finca registral única o los bienes muebles o derechos que formen parte del mismo expediente de presentación, por la cifra de 1.400.
Cuando la valoración que hubiere dictaminado el perito de la Administración Tributaria sea superior a 3.780.000 euros, a la cuantía de los honorarios calculados sobre dicha magnitud mediante la aplicación de la fórmula regulada en el párrafo anterior, se sumará la cantidad resultante de multiplicar el exceso por 0,0002, con un límite máximo conjunto de 4.000 euros.
La Tasación Pericial Contradictoria que de lugar a una liquidación, ¿puede ser objeto de recurso?
Sí, cabe Recurso de Reposición o Reclamación Económico-Administrativa siempre que su fundamento sean cuestiones distintas de la valoración.
Por ejemplo, se toma como base el 100% de la valoración cuando solamente se ha comprado el 15% del inmueble.
Con la liquidación complementaria por comprobación de valores se girarán intereses de demora por la parte no pagada, desde la fecha de fin de plazo de presentación de la autoliquidación hasta la fecha del Acuerdo de Liquidación (art. 26.5 NFGT 2/2005).
En caso de impugnación de la valoración (procedimiento de TPC), Recurso de Reposición o Reclamación Económico-Administrativa, se generarán intereses de demora:
desde la fecha de fin de plazo de presentación de la autoliquidación hasta la fecha del Acuerdo Desestimatorio (párrafo tercero del art. 26.6 de la NFGT 2/2005).
Al ser una impugnación de la valoración (TPC), será desestimatoria si se confirma el valor comprobado (para el caso de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana si se confirma el Valor Mínimo Atribuible).
El resultado final es una cantidad a ingresar intermedia entre lo autoliquidado y la liquidación complementaria por comprobación de valores.
Desde la fecha de fin de plazo de presentación de la autoliquidación hasta la fecha del Acuerdo de Liquidación (liquidación complementaria por comprobación de valores).
Al ser una impugnación de la valoración (TPC), será una estimación parcial si no se confirma el valor comprobado (para el caso de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana, si no se confirma el Valor Mínimo Atribuible).
No hay intereses de demora, porque se confirma que la autoliquidación era correcta.
Interés legal del dinero y de demora
Finalizado el procedimiento, se verá si ha habido pago previo y cuál es la cantidad final a ingresar:
Operación sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales
Modelo 600
Los señores A, B y C tienen por iguales terceras partes los siguientes inmuebles:
Formalizan escritura de extinción del condominio y proceden a realizar las siguientes adjudicaciones alegando el carácter indivisible del pabellón industrial:
Se trata de una comunidad no empresarial y la extinción del condominio queda sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados por cumplir los requisitos exigidos por el artículo 29.2 de la Norma Foral 3/1989 (artículo 44 de la nueva Norma Foral), por lo que A, B y C deberán cumplimentar la autoliquidación correspondiente (modelo 600) por la modalidad de actos jurídicos documentados practicando las siguientes autoliquidaciones:
Además, A tiene un exceso de adjudicación de 400.000 € con respecto a su cuota en la comunidad; sin embargo, este exceso quedará no sujeto, por lo que no deberá presentar autoliquidación por este concepto.
Supongamos ahora, que A no sólo se queda con el pabellón industrial de Zamudio, sino también con el solar de Santurtzi, compensando en metálico a B y C por lo que se llevan de menos.
Al igual que antes A Y B tendrán que hacer cada uno la autoliquidación (modelo 600) correspondiente a AJD:
Además A tendrá que presentar la autoliquidación correspondiente a la modalidad de TPO por el exceso de adjudicación. ¿Cuál será la base imponible de este exceso? El exceso declarado es de 600.000 euros, ya que su cuota de participación en la comunidad era de 400.000 euros; sin embargo, la base imponible será de 200.000 € correspondientes al solar de Santurtzi, ya que pabellón de Zamudio le aplicaremos la no sujeción por indivisión del art. 1.062 CC.
Excesos de adjudicación derivados de la liquidación de la sociedad de gananciales.
El artículo 43.I.B.3 de la Norma Foral 3/1989 del ITP y AJD (artículo 58.3 de la nueva Norma Foral) dispone que estarán exentas las aportaciones de bienes y derechos verificadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que en su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges.
Esta exención se extiende a los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de bienes pertenecientes a la sociedad conyugal. Igual tratamiento se aplicará, en los supuestos a que se refieren los párrafos anteriores, respecto de las aportaciones, adjudicaciones y transmisiones que efectúen los miembros de la pareja de hecho constituida conforme a lo dispuesto en la Ley 2/2003, de 7 de mayo, reguladora de las parejas de hecho.
Supongamos que al matrimonio formado por A y B le pertenece con carácter ganancial 4 bienes inmuebles:
En la liquidación A se adjudica la vivienda de Bilbao por 600.000 y B el resto de los bienes por su valor de 400.000 €. Tendrán que presentar el modelo 600 como exento en virtud del artículo 43.I.B.3 por las adjudicaciones que realizan en liquidación de la sociedad conyugal. Respecto al exceso de adjudicación de A este quedará no sujeto por aplicación del art. 1.062 CC.
El matrimonio formada por A y B formaliza escritura pública de capitulaciones matrimoniales estableciendo el régimen de absoluta separación de bienes y liquidando el anterior régimen económico matrimonial.
Tienen los siguientes bienes de carácter ganancial:
préstamo hipotecario 200.000,00
El patrimonio neto ganancial es de 128.000,00 euros, por lo que a cada uno de los cónyuges le corresponde 64.000,00 euros. A se queda con el 100% del activo y del pasivo y compensa a B con 64.000,00 euros en metálico.
A presenta autoliquidación exenta por la modalidad de AJD (cuota gradual) del Impuesto, pero ¿debería tributar también por la cuota de TPO?
Hay que ver sobre qué bienes podemos hacer recaer el exceso:
En consecuencia, A presentará otro modelo 600 autoliquidando por la modalidad de TPO un exceso de adjudicación declarado, ingresando, sobre una base de 10.000,00 euros, la cantidad de 400,00 euros.
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