IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

Listado de Operaciones

Obra nueva:

La declaración de obra nueva supone la declaración de la existencia de una edificación donde no había nada más que terreno. Esta declaración se hace en documento público con el objeto de proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

División o propiedad horizontal:

La división horizontal es el acto por el que se procede a la división de una edificación en distintos elementos (viviendas, garajes, trasteros) o fincas independientes a las que se atribuye un coeficiente de participación en la copropiedad. Al igual que la obra nueva se hace en documento público con el objeto de inscribir las fincas en el Registro de la Propiedad.

¿Qué hacienda es la competente?

La hacienda correspondiente al Registro en el que deba procederse a la inscripción.

¿Cómo tributa?

Ejemplo:

Una empresa constructora ha construido una edificación de 20 viviendas y 4 locales con un coste de 500.000 € sobre un terreno que le costó 100.000 euros. Otorga escritura pública declarando la obra nueva y la división horizontal de la edificación.

La escritura pública otorgada contiene 2 hechos imponibles sujetos a la cuota gradual de actos jurídicos documentados:

• Por la declaración de obra nueva: 500.000 x 0,5% = 2.500,00 €
• Por la división horizontal: (500.000 + 100.000) x 0,5% = 3.000,00 €

• Adaptación a la Ley de Propiedad Horizontal. Instrucción 4/2012. Tercero AJD. punto 2
• Artículo 16. Normas especiales para la determinación de la base imponible.. DF 63/2011 Reglamento del ITP-AJD.

Operaciones Sujetas a ITP-AJD, modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones).
• Declaración de obra nueva: Código (N14).
• Declaración de propiedad horizontal: Código (N15).
• Sujeto pasivo: Quien inste o solicite el documento (Normalmente el dueño del terreno).
• Transmitente: No hay.
• Base Imponible: Valor declarado.
  • En la declaración de obra nueva es el Valor de la obra nueva realizada.
  • En la declaración de propiedad horizontal es el valor de la obra nueva incluído el valor del terreno.
• Tipo impositivo: 0,5%
• Documentación a presentar (Original y fotocopia):
  • Escritura de Declaración de Obra Nueva
  • Declaración de propiedad horizontal.

Tributación de las operaciones de segregación, división material, agrupación y agregación de fincas

¿Cuál es la Base imponible de cada operación?

Art.16 DF 63/2011 Reglamento de ITP-AJD

• Agregación: BI es el valor de la finca agregada a otra mayor.
• Segregación: BI es el Valor de la finca que se segrega para constituir una nueva independiente.
• Agrupación: BI es la suma de los valores de las fincas agrupadas.
• División: BI es el valor total de la finca que se divide.

¿Qué Hacienda es la competente?

Será competente la Hacienda correspondiente al Registro en el que deba procederse a la inscripción.

Operaciones Sujetas a ITP-AJD en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones).
  • Segregación: código de la operación N16
  • División: código de la operación N17
  • Agrupación: código de la operación N18
  • Agregación: código de la operación N19
• Sujeto pasivo: dueño del terreno o quien inste el documento
• Transmitente: no hay
• Base Imponible = Valor declarado
• Hoja 2: Poner datos del inmueble (solar, inmueble)
• Documentación a presentar(Original y fotocopia): Escritura de Segregación / Agrupación/Agregación/División

1. ¿Qué es?
2. ¿Cómo tributa un cese de proindiviso?
3.¿Por qué no tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas?
4. ¿Quién es el sujeto pasivo?
5. ¿Cuál es la base imponible?
6. Extinción parcial de condominio y ejemplo

1. ¿Qué es?

• El cese de proindiviso se da cuando los propietarios de una mismo bien (generalmente inmueble) se muestran de acuerdo en extinguir la copropiedad que ostentan adjudicándoselo uno de ellos, que normalmente compensa a los demás.

2. ¿Cómo tributa un cese de proindiviso?

• El cese de proindiviso tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados (0,5%) ya que cumple todos y cada uno de los requisitos exigidos por el artículo 44 de la Norma Foral 1/2011 para ello:
  • Constan en escritura pública.
  • Tiene objeto cantidad o cosa valuable (el bien inmueble).
  • Es inscribible en el Registro de la Propiedad.
  • No está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ni a las otras dos modalidades de este Impuesto.

3. ¿Por qué no tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas?

• El cese de proindiviso reúne los mismos requisitos que una compraventa: hay unos transmitentes, un adquirente, un objeto de transmisión (el inmueble) y, generalmente, un pago en metálico; sin embargo, el Tribunal Supremo ha declarado que en los ceses de proindiviso no hay transmisión, sino individualización de cuotas siendo el pago realizado por el adjudicatario una compensación al resto de los comuneros por la cuota que tenían en la comunidad.

4. ¿Quién es el sujeto pasivo?

• Sujeto pasivo es el adjudicatario del bien, es decir, quien se queda con el piso.

5. ¿Cuál es la base imponible?

• La BI es el valor declarado en la escritura para el inmueble, sin que le sea de aplicación el valor mínimo atribuible.
• Sin embargo, según varias sentencias del Tribunal Supremo, en el caso de la extinción del condominio entre dos condominos de un sólo bien, la BI no será el 100% del valor del bien que se extingue, sino que será el valor de la parte del bien que se adquiere ex novo.

6. Extinción parcial de condominio y ejemplo

No es una verdadera extinción de condominio.

Ejemplo

Tres hermanos, propietarios de una vivienda por terceras e iguales partes indivisas, acuerdan extinguir el condominio entre ellos existente, adjudicándose la vivienda dos de ellos a partes iguales que compensan al tercero por su parte.

En este supuesto, se devengan 2 hechos imponibles:

• Cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados por la extinción.
• Exceso de adjudicación por la modalidad de TPO por la diferencia entre la cuota adjudicada tras la extinción (50%) y la cuota de participación originaria (33,33%), esto es, por el 16,67%. A este exceso no se le puede aplicar el artículo 1.062 del Código Civil, ya que la propiedad continúa indivisa.

Artículo 1062 del Código Civil

• Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
• Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Operación sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones) N20 - cese de proindiviso
• Sujeto pasivo: Quien inste o solicite el documento o aquel en cuyo interés se expida (Normalmente quien se queda con la finca).
• Transmitente: La otra parte
• Base Imponible: valor declarado de la parte del inmueble que se adquiere exnovo (no se puede aplicar el Valor Mínimo Atribuible).
• Tipo impositivo: 0,5%. No está sujeto si no está en escritura pública.
• Documentación (Original y fotocopia): Escritura

Es necesario hacerlo en escritura pública notarial.

Documentación que se ha de llevar a la Sección de Transmisiones:

• Modelo 600
• Original y copia de las nuevas escrituras

Esta operación quedará gravada con el tipo impositivo del 0.5% de AJD y la base impositiva será el 100% del valor que se le haya otorgado al inmueble en las nuevas escrituras.

Sin embargo, según varias sentencias del Tribunal Supremo, en el caso de la extinción del condominio entre dos condóminos de un sólo bien, la base imponible no será el 100% del valor del bien que se extingue, sino que será el valor de la parte del bien que se adquiere ex novo.

• Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en función del capital garantizado, incluyendo cantidades por intereses (máximo 5 años) y penalidades e indemnizaciones por incumplimiento . Si no se especifica, se considera el capital y tres años de intereses.
• En cancelaciones de hipotecas para préstamos, la base imponible del impuesto se ajusta al nominal del préstamo.

•  En las primeras copias de escrituras que documenten una cantidad o bien valuable, servirá de base el valor declarado, aunque está sujeto a verificación administrativa.
• La base imponible en escrituras que documenten derechos de garantía o préstamos garantizados se calculará según lo indicado en TPO.
• En posposición y mejora el rango de hipotecas o garantías, la base imponible será la responsabilidad total del derecho que empeore el rango. En igualación del rango, se toma el total del derecho de garantía más alto.
• En las actas notariales igual que en los puntos anteriores excepto en protestos (rechazo de pago de títulos), donde la base será un tercio del valor nominal del título protestado.
• Si el acto no tiene un valor determinado o este no se puede calcular, se aplica el impuesto como "objeto no valuable". La liquidación se ajustará cuando el valor pueda determinarse.

¿Cómo tributa un Préstamo con garantía hipotecaria en el que el prestamista es sujeto pasivo de IVA?

Es una operación sujeta a Actos Jurídicos Documentados

• Sujeto pasivo: La entidad prestamista.
• Base imponible: Responsabilidad hipotecaria total (cantidades que se aseguran por principal, intereses y costas).
• Tipo impositivo: 0,5 %
• Exención:
  • Está exento si su destino es la adquisición de vivienda habitual. (Es indiferente si lo que hipoteca es su vivienda habitual u otra cosa).
  • No está exento el exceso sobre el precio de la vivienda junto con los Gastos de Notaría y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
    En caso de que no todo el préstamo esté exento, se presentarán 2 modelos, uno por la parte exenta y otro por la parte que tributa.

Artículo 44, 58.28, 41 y 12.2c) de la Norma Foral 1/2011 de ITP y AJD

Si no varía ningún concepto no está sujeto.

Si se incluye AVAL o FIANZA no prevista en el préstamo de origen, está sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas si el avalista es persona física.

• Sujeto pasivo:La entidad prestamista.
• Tipo: 1%
• Base imponible: El principal de las cantidades afianzadas o avaladas.

Si hay ampliación de capital se considera una novación con ampliación de capital, tributando por la garantía ampliada.

Queda sujeto a la cuota gradual de AJD las 1º copias de una escritura notarial que documente la constitución de hipoteca en garantía de un préstamo, cuando éste esté sujeto a IVA (sujeto y exento de IVA, artículo 20.Uno.18 NF 7/1994). Estarán sujeto a IVA los préstamos hipotecarios otorgados por entidades bancarias u otras entidades que sean sujetos pasivos de IVA.

¿Quién es el sujeto pasivo?

La entidad prestamista (art. 42 NF 1/2011).

¿Cuál es la base imponible?

El total de la responsabilidad (hipotecaria) constituida.

Esto es, la suma del capital del que responde la finca más intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo.

Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y 3 años de intereses (art. 41 y 12.2.c) NF 1/2011).

Ejemplo:

Una entidad bancaria X concede a Miren un préstamo con garantía hipotecaria, sobre la vivienda que acaba de adquirir. El capital prestado es de 300.000,00€.

En garantía de ese préstamo, Miren constituye hipoteca sobre la vivienda para cubrir el capital prestado, de 20.000,00 € en concepto de intereses, de 80.000,00 € por intereses de demora y de 10.000,00 € en concepto de costas y otros gastos.

¿Cuál es la base imponible para Actos Jurídicos Documentados?

La suma de la responsabilidad hipotecaria: 410.000,00 €.

Sin embargo, cuando se cancele la hipoteca la BI será el capital prestado.

Si el préstamo hipotecario fuera para financiar la adquisición o rehabilitación de Vivienda Habitual estaría exenta tanto la constitución como la cancelación.

Art. 58.28 NF 1/2011 ITP-AJD. Exenciones objetivas

Quedan sujetas a la cuota gradual de AJD las 1º copias de una escritura notarial que documente la cancelación de hipoteca que se tomó en garantía de un préstamo.

¿Quién es el sujeto pasivo?

(*)Art. 42 NF 1/2011, primer párrafo. "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquéllos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo a la persona o entidad prestamista"

¿Cuál es la base imponible?

En los supuestos de cancelación de hipotecas constituidos en garantía de un préstamo, la BI del gravamen gradual de AJD se reducirá hasta coincidir con el importe nominal del préstamo garantizado (art. 12.2.c) NF 1/2011).

Ejemplo:

Una entidad bancaria X concede a Miren un préstamo con garantía hipotecaria, sobre la vivienda que acaba de adquirir. El capital prestado es de 300.000,00€.

En garantía de ese préstamo, Miren constituye hipoteca sobre la vivienda para cubrir el capital prestado, de 20.000,00 € en concepto de intereses, de 80.000,00 € por intereses de demora y de 10.000,00 € de costas y otros gastos. ¿Cuál es la base para AJD de la cancelación de la hipoteca?

Sólo se tiene en cuenta el capital prestado, no los intereses, intereses de demora y otros gastos como en la constitución, es decir, BI será 300.000,00 €.

Están exentas las 1º copias de escrituras públicas de novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que:

• el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el art. 1 de la Ley 2/1994 subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
• la modificación se refiera a una o varias de las siguientes circunstancias:
  • condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.
  • alteración del plazo.
  • método o sistema de amortización.
  • cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

Art. 58.23 NF 1/2011 de ITP-AJD. Exenciones Objetivas.

1. Constitución y cancelación de derechos reales de hipoteca constituidos en garantía al pago de un préstamo (o crédito) que se destine a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual (art. 58.29.a) NF 1/2011):
   • Vivienda: la vivienda, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de 2 unidades, y anexos situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente.

     A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a vivienda los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda.

   • Vivienda habitual o rehabilitación la definida como tal en el art. 86 de la NF 13/2013 del IRPF.
2. Quedan igualmente exentas las hipotecas inversas en los términos previstos en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

Operación Sujeta a Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales.

Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones): Préstamo con constitución de hipoteca o préstamo hipotecario (N03). El prestamista es sujeto pasivo de IVA

• Sujeto pasivo: La entidad prestamista
• Transmitente: El banco (es decir, quien concede el préstamo, que será sujeto pasivo de IVA).
• Base imponible: Responsabilidad hipotecaria total (cantidades que se aseguran por principal, intereses y costas).
• Tipo: 0,5 %

Si el préstamo es para adquisición de vivienda habitual está exenta (E21).

• Documentación (original y fotocopia): escritura pública de préstamo hipotecario.
• Hoja 2: No hace falta presentar.

Operación Sujeta a Actos Jurídicos Documentados

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones). Cancelación de hipoteca: Código (N05)
• Sujeto pasivo: (*)Art. 42 NF 1/2011, primer párrafo: "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquéllos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo a la persona o entidad prestamista"
• Transmitente: No hay que rellenar.
• Base Imponible: Principal del préstamo que se cancela.

No está exenta si la constitución de la hipoteca no estaba exenta (el destino del préstamo no fue la vivienda habitual)

Exenta: código E50. Cuando sea para la cancelación de una hipoteca constituida para la adquisición o rehabilitación de vivienda.

• Documentación (original y fotocopia): documento público de cancelación.
• Hoja 2: No es necesario presentarla.

Operación Sujeta a Actos Juridicos Documentados

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones). Subrogación de hipoteca: Código N13

Este caso es para el traspaso de derechos de cobro entre dos bancos.

• Sujeto pasivo: La entidad prestamista
• Transmitente: El banco que era acreedor
• Base Imponible: Total de la responsabilidad hipotecaria

Si está Exenta: Código E50

• Documentación (original y fotocopia): Documento público de subrogación de acreedor.
• Hoja 2: No es necesario presentarla

Las primeras copias de escrituras que documenten la subrogación en el préstamo hipotecario en el caso de la transmisión del inmueble. Art. 19.5.b) del Reglamento de ITP-AJD.

Operación Sujeta a Actos Jurídicos Documentados

• Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones): Novación modificativa de préstamo hipotecario, Código (N07)

• Sujeto pasivo: La entidad prestamista
• Transmitente: El prestamista
  • Caso 1: No se amplía la responsabilidad hipotecaria:
    • Base Imponible: Total responsabilidad hipotecaria.
    • Exento (código E16 o E50).
  • Caso 2: Se amplía la responsabilidad hipotecaria:
    • Base Imponible: Total de la responsabilidad hipotecaria ampliada
    • Tipo impositivo: 0,5%
• Documentación (original y fotocopia): Documento público de novación
• Hoja 2: No es necesario presentarla

Reglamento de ITP y AJD- Art. 19.4. Escrituras notariales de préstamos.

En particular, quedarán sujetas al gravamen gradual de documentos notariales:

1. Las primeras copias de escrituras que documenten la novación modificativa del préstamo hipotecario.
2. Las primeras copias de escrituras que documenten la distribución entre diversas fincas de la carga hipotecaria global constituida en una escritura anterior.

• Operación Sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas si quien constituye la hipoteca es un particular
• Operación sujeta a Actos Jurídicos Documentados si quien constituye la hipoteca es un empresario o profesional.

En ambos casos la operación está exenta.

• En el modelo 600 en:
  • Descripción de la operación: Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones)
  • Código de la operación: E 50
  • Sujeto pasivo: Diputación Foral de Bizkaia
  • Transmitente: Quien constituye la hipoteca
  • Base Imponible: Responsabilidad hipotecaria total.
  • Documentación (original y fotocopia): documento de constitución de hipoteca
  • Hoja 2: no hace falta presentar
• La cancelación de la hipoteca tributará como una cancelación normal,  el sujeto pasivo es la Diputación Foral de Bizkaia. Solo cabe la exención para los casos relacionados con el ingreso en Residencias Forales. 
  • NF 1/2011 de ITP-AJD. Art. 58.38 Exenciones objetivas.