Valores Catastrales ponencias de 2024 Notificación, recursos e información

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es un valor fiscal inmobiliario que se determina de forma objetiva por la Diputación Foral de Bizkaia a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario Foral y según lo establecido en la ponencia de valores de cada municipio. Se emplea principalmente para calcular la base imponible de algunos impuestos, en especial el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Los principales factores de la valoración catastral, que aparecen recogidos en las ponencias de valores, son los siguientes:

• Ubicación en el municipio. Para ello se divide el municipio en diferentes zonas homogéneas de valor o condicionantes del terreno, que se establecen para cada uso, en base a los resultados de estudios de mercado.
• Superficie catastral. (no es la superficie útil, ni la superficie de escrituras)
  • Para las construcciones, superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, deducida la superficie de los patios de luces y de los elementos comunes y añadida la superficie de cálculo de las terrazas y/o balcones.
  • Para los suelos, la delimitación técnica en el plano parcelario de los linderos perceptibles de una finca material en proyección horizontal.
• Uso del objeto urbano (residencial, industrial, comercial, …) o tipo de cultivo (labor, frutal, invernadero…) de la parcela rústica.
• Valor Óptimo de Cultivo (rústico). Es el valor del cultivo que se da en las mejores condiciones del terreno. Estos valores óptimos se pueden depreciar por las características de productividad o localización del terreno o aumentar al verse afectados por la cercanía a zonas urbanas.
• Coeficientes correctores. Tanto en la valoración urbana como en la rústica, se determinan coeficientes que deprecian o incrementan los valores tanto de los suelos como de las construcciones. En el caso del suelo se tienen en cuenta factores como la cercanía a núcleos urbanos, altura, vivienda interior, etc. y para la construcción características como la antigüedad, estado conservación o la categoría constructiva.

¿Qué es la revisión del valor catastral?

• La revisión del valor catastral es el procedimiento por el cual la Administración periódicamente determina el valor catastral de bienes inmuebles que ya lo tenían asignado previamente para actualizarlo a los valores de mercado. Es un procedimiento regulado por la NORMA FORAL 3/2016, de 18 de mayo, del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio Histórico de Bizkaia y desarrollado en el DECRETO FORAL de la Diputación Foral de Bizkaia 118/2016, de 28 de junio, por el que se aprueba el Reglamento del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio Histórico de Bizkaia. 
• El procedimiento para revisar los valores catastrales consta de dos fases diferenciadas: elaboración y aprobación, previa delimitación del suelo, de las ponencias de valores y asignación individualizada de los valores catastrales.
• El 21 de mayo de 2024, se han aprobado nuevas ponencias de valores para los inmuebles con elementos de naturaleza urbana y rústica de todos los municipios de Bizkaia. A partir del mes de septiembre de 2024, se notificarán los nuevos valores catastrales a todos sus titulares. En enero de 2025, los nuevos valores catastrales entrarán en vigor.

¿Por qué se revisan los valores catastrales?

Los valores catastrales se revisan periódicamente con el objetivo de obtener para cada inmueble una valoración actualizada y referenciada al mercado inmobiliario que permita una presión fiscal acorde con el valor de los bienes inmuebles.

¿Cómo me afecta la revisión de los valores catastrales?

Los nuevos valores catastrales entran en vigor el 1 de enero de 2025. A partir de entonces, pueden afectar a las cuotas de algunos impuestos, en especial, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral al que se aplican los tipos impositivos, recargos y bonificaciones que cada ayuntamiento aprueba en sus ordenanzas.

¿Qué es una ponencia de valores?

Es el documento que recoge los criterios, zonas de valor, normas técnicas de valoración, delimitación del suelo que corresponda y demás elementos precisos para llevar a cabo la fijación de los valores catastrales.
Se elaboran por el Servicio de Catastro y Valoración de la Diputación Foral de Bizkaia en colaboración con los municipios afectados a través del órgano de participación, del que forman parte equipos técnicos de la Diputación, del Ayuntamiento correspondiente y de EUDEL.
Una vez finalizado el plazo para la emisión del informe municipal, la Dirección General de Catastro y Servicios de la Diputación Foral de Bizkaia aprueba el texto definitivo. El 21/05/2024 se aprobaron por la Directora de Catastro y Servicios las nuevas ponencias de valores para los inmuebles con elementos de naturaleza urbana y rústica de todos los municipios de Bizkaia.

Los anuncios de aprobación y exposición al público se publicaron en el Boletín Oficial de Bizkaia, en el ayuntamiento correspondiente y en la página web de la Diputación Foral de Bizkaia el 30 de mayo de 2024 (B.O.B. nº 104), iniciándose un periodo de exposición pública de 15 días (del 31 de mayo al 14 de junio de 2024).
Las ponencias de valores son recurribles mediante recurso potestativo de reposición ante la Dirección General de Catastro y Servicios o mediante la interposición de reclamación económico-administrativa, ante el Tribunal Económico-Administrativo Foral del Territorio Histórico de Bizkaia (TEAF), durante el mes posterior al de la finalización de su exposición pública, sin que puedan simultanearse ambos recursos (del 15 de junio al 14 de julio de 2024).

¿Dónde puedo obtener información sobre las ponencias de valores?

Se pueden consultar las Ponencias de Valores de cada municipio desde la siguiente página, en el apartado Valoración de Inmuebles/Ponencias de Valores.

• www.bizkaia.eus/catastro o directamente en "Consulta las Ponencias de Valores por municipio"

Así mismo, desde el Visor Catastral puedes consultar de manera gráfica, tanto la delimitación del suelo sujeto como las zonas de valor.

¿Qué son las zonas de valor?

• Son áreas económicas homogéneas del suelo que delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario urbano tiene características similares.
• En las ponencias de valores de cada municipio se establecen las zonas de valor por cada uso diferenciado de Vivienda, Industria, Comercio y Oficina, a las que se asigna un valor básico de zona (VBZ) que sirven de base para el resto de los usos urbanos.
• Las zonas de valor se obtienen en base a los datos extraídos del estudio de mercado.

¿Qué son los valores óptimos de cultivo y el valor de aprecio por cercanía a zona urbana o urbanizable?

• El Valor óptimo de cultivo es el valor para cada clase de cultivo real en las mejores condiciones de productividad y localización, expresado en €/m².
• El Valor de aprecio es el valor del sobreprecio de los terrenos de naturaleza rústica por la cercanía al suelo urbano o urbanizable, expresado en €/m².
• Los terrenos se clasifican en función de su uso y clase, determinados por el aprovechamiento real del terreno.

Quiero recurrir la superficie.

La superficie catastral no es la superficie útil ni la superficie de escrituras, por lo que antes de interponer un recurso debe tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• En el caso de las construcciones, se considera superficie catastral la incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, y en su caso de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces y de los elementos comunes y añadida la superficie de cálculo de las terrazas y/o balcones. Con las siguientes consideraciones:
  • Miradores, su superficie computa al 100%.
  • Balcones, porches y  terrazas cubiertas, su superficie se computa al 50%. En el caso de que estén cerrados por tres de sus orientaciones su su superficie computa al 100%.
  • Las superficies con altura inferior a 1,50 m., no computan.

La superficie catastral se determina conforme a los planos de fin de obra de la construcción y se recoge en el Catastro en un croquis catastral. 
Se estima que, en el caso de las viviendas, la superficie catastral puede ser entre un 15-20% superior a la útil.
En ocasiones, el error se debe a que tenemos mal ubicado nuestro elemento dentro de una planta del edificio (por ejemplo, nuestra vivienda está orientada al norte y en catastro aparece orientada al sur). Para ello es conveniente comprobar en el visor catastral el croquis de la planta y si detectamos un error, solicitar que se ubiquen los elementos correctamente dentro de la planta.

• En el caso de terrenos: La superficie catastral es la contenida por sus linderos proyectada horizontalmente.

Documentación a presentar

• Planos a escala, firmados por personal técnico competente, correspondientes al estado actual de la construcción. En el caso de fincas o solares, deberá estar además referido al parcelario catastral y georreferenciados.
• Fotografías, si se considera que pueden ayudar al personal técnico de catastro a interpretar mejor la situación.
• Fotocopia del título del bien (escrituras) o nota simple registral, en el que se describa el bien, su superficie, lindes, etc
• La documentación de carácter gráfico (fotografías y plano de situación, plano del solar, planos de cada planta, alzado y secciones) se deberá entregar en formato digital. Será válido cualquier formato (.pdf .jpg o formatos de CAD .dwg .dxf .shx .shp .prj .dfb). El soporte de entrega será una memoria USB.
• En el caso de incorrecta asignación de mano, escrito del presidente/a de la comunidad el que se señale sobre el croquis catastral, la correcta ubicación de las personas titulares.

Quiero recurrir el uso característico de la construcción y/o el uso del elemento.

• El uso característico de la construcción se refiere a la finalidad principal del conjunto de la construcción, (vivienda, oficinas, industrial, etc.).
• El uso del elemento se refiere a la finalidad concreta de cada parte del bien inmueble (construcción o suelo). Por ejemplo: en un edificio de viviendas, pueden convivir viviendas, garajes, trasteros, comercios, etc, En este caso, el uso característico del edificio será Vivienda mientras que cada elemento podrá tener uso comercio, trastero, garaje, vivienda, etc.

Documentación a presentar para cambios de uso de elementos

• Escrituras de propiedad y/o nota simple del registro, en la que se describa el bien.
• Licencia de cambio de uso y certificado fin de obra de cambio de uso.
• Fotografías del estado actual
• En el caso de solares: Cédula urbanística donde consten los usos admitidos por la normativa urbanística
• En el caso de elementos de uso agropecuario, certificado del ayuntamiento de uso agropecuario y fotografías del estado actual.

Documentación a presentar para cambios de uso de construcciones

• El uso predominante de la construcción lo establece la normativa urbanística del municipio, por lo que deberá aportarse una cédula urbanística con los usos admitidos
• En el caso de construcciones de uso agropecuario, certificado del ayuntamiento de uso agropecuario y fotografías del estado actual.

Quiero recurrir la categoría constructiva.

• Las ponencias de valores establecen 7 categorías en las construcciones urbanas y 4 en las rústicas. Las categorías se establecen mediante un sistema de asignación de puntos en base a las características de cada tipo de construcción.
  Por ejemplo, en construcciones con uso característico vivienda, se han utilizado características como el número de viviendas por ascensor, el número de baños medio por vivienda, calefacción, etc.
  Por ello, para recurrir la categoría constructiva, deberemos antes revisar la ficha de características del edificio, por si algún atributo estuviera mal catastrado. La ficha de características de las construcciones se puede consultar y descargar en www.bizkaia.eus/catastro, de modo libre, sin necesidad de identificarse.

Documentación a presentar.

• Fotografías o cualquier otro documento acreditativo.

Quiero recurrir el año de construcción.

• En el catastro coexisten el año de construcción y el de rehabilitación. El primero nos indica el año en que finalizó la construcción del edificio (certificado de fin de obra).
• Si se ha producido una rehabilitación integral del edificio, se graba también el año de finalización de esta.
• Cuando existan ambos años, es el año de rehabilitación el que se tiene en cuenta a efectos de la valoración de la construcción.
• En las construcciones rústicas existe el grado y el año de reforma, que permite determinar diferentes niveles de reforma inferiores a lo que es una rehabilitación integral.

Documentación a presentar.

• Certificado fin de obra y/o escrituras que acredite la fecha de finalización de la obra
• Fotografías.

Quiero corregir la dirección.

• El catastro asigna a cada construcción la dirección asignada por el Ayuntamiento. En el caso de garajes ubicados en los bajos de varios edificios, se asigna como dirección del garaje la del portal más cercano a la entrada del garaje. En el caso de construcciones secundarias que no contaran con dirección postal, el catastro les asigna la de la construcción más cercana seguida de una letra.

Documentación a presentar.

• Escrito explicando cual es la dirección correcta. El Servicio de Catastro comprobará de oficio dicha información con el Ayuntamiento correspondiente.

Quiero corregir la titularidad.

• Son titulares catastrales las personas físicas o jurídicas, que ostenten sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos:
  • a) Derecho de propiedad plena o menos plena.
  • b) Derecho real de usufructo.
  • c) Derecho real de superficie.
  • d) Concesión administrativa sobre un bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.

Documentación a presentar.

• Fotocopia del título del bien (escrituras, nota del registro, sentencia judicial, documento administrativo, etc).
• En el caso de que la titularidad se haya adquirido mediante un negocio privado, además del título privado será necesario acreditar la presentación del impuesto correspondiente.
• En el caso de herencias, no se realizará el cambio de titularidad hasta que no se realice la aceptación de herencia. La fecha de efecto del cambio será la del fallecimiento.

Quiero recurrir el estado de conservación.

• El estado de conservación es un atributo de la construcción o edificio, no de una parte de ella.

Documentación a presentar.

• Informe o tasación técnica sobre el estado de la construcción
• Fotografías representativas del estado de la construcción