Artikulua

Katastroko balio berriei eta balio-txosteni buruzko informazioa

Katastroko balorazioa

Zer da katastro-balioa?

Katastro-balioa higiezinen balio fiskal bat da, eta Bizkaiko Foru Aldundiak modu objektiboan zehazten du, Higiezinen Foru Katastroan jasota dauden datuak oinarri hartuta eta udalerri bakoitzaren balio-txostenean ezarritakoaren arabera. Batez ere, zenbait zergaren zerga-oinarria kalkulatzeko erabiltzen da, bereziki ondasun higiezinen gaineko zergarena.

Katastro-balioztapenaren faktore nagusiak balio-txostenetan jasotzen dira, eta honako hauek dira:

Udalerriko kokalekua. Horretarako, udalerria zatitu egiten da, balio-zona homogeneoak edo lurraren baldintzak kontuan hartuta. Horiek erabilera bakoitzerako ezartzen dira, merkatu-azterketen emaitzetan oinarrituta.
Katastro-azalera. (ez da azalera erabilgarria, ezta eskrituretako azalera ere)
- Eraikuntzen kasuan, eraikuntza baten perimetro-paramentuen kanpo-lerroaren barruan sartuta dagoen azalera da, argi-patioen eta elementu komunen azalera kenduta eta terraza eta/edo balkoien kalkulu-azalera gehituta.
- Lurzoruen kasuan, partzela-planoan finka material baten muga hautemangarriak teknikoki mugatzea da, proiekzio horizontalean.
Hiri-objektuaren erabilera (bizitegia, industria, merkataritza...) edo landa-partzelako laborantza mota (lur-lantzea, fruta-arbolak, berotegiak...).
Laborantza-balio optimoa (landa-lurzorua). Lurra baldintzarik onenetan dagoenean laborantzak hartzen duen balioa da. Balio optimoak txikitu egin daitezke lurraren produktibitateari eta kokalekuari lotutako ezaugarrien ondorioz, edo handitu, hiriguneetatik hurbil egoteagatik.
Koefiziente zuzentzaileak. Bai hiriko balioztatzean bai landakoan, koefiziente batzuk zehazten dira, lurzoruen nahiz eraikuntzen balioak txikitu edo handitzen dituztenak. Lurzoruaren kasuan, faktore hauek hartzen dira kontuan: hirigunetik hurbil egotea, altuera, barruko etxebizitza...; eraikuntzaren kasuan, berriz, beste hauek: antzinatasuna, kontserbazio-egoera edo eraikuntza-kategoria.

Zer da katastro-balioaren berrikusketa?

Katastro-balioa berrikusteko prozeduraren bidez, Administrazioak katastro-balioa lehendik esleituta eduki duten ondasun higiezinen katastro-balioa eguneratzen du aldian-aldian, merkatuko balioetara egokitzeko. Prozedura hori Bizkaiko Lurralde Historikoko Higiezinen Foru Katastroari buruzko maiatzaren 18ko 3/2016 FORU ARAUAk arautzen du, eta Bizkaiko Lurralde Historikoko Higiezinen Foru Katastroaren Erregelamendua onesten duen ekainaren 28ko 118/2016 FORU DEKRETUAk garatzen du.
Katastro-balioak berrikusteko prozedurak bi fase bereizi ditu: batetik, balio-txostenak prestatzea eta onestea, lurzorua mugatu ondoren, eta, bestetik, katastro-balioen esleipen indibidualizatua egitea.
2024ko maiatzaren 21ean, hiri- eta landa-izaerako elementuak dituzten higiezinen balio-txosten berriak onetsi dira Bizkaiko udalerri guztietarako. 2024ko irailetik aurrera, titular guztiei jakinaraziko zaizkie katastro-balio berriak. 2025eko urtarrilean, katastro-balio berriak indarrean jarriko dira.

Zergatik berrikusten dira katastro-balioak?

Katastro-balioak aldian-aldian berrikusten dira, higiezin bakoitzaren balioztapen eguneratua eta higiezinen merkatuari egokitua lortzearren, ondasun higiezinen balioarekin bat datorren presio fiskala ahalbidetzeko.

Nola eragingo dit katastro-balioen berrikusketak?

Katastro-balio berriak 2025eko urtarrilaren 1ean jarriko dira indarrean. Ordutik aurrera, zerga batzuen kuotei eragin diezaiekete, bereziki ondasun higiezinen gaineko zergari (OHZ). Zerga hori kalkulatzeko, katastro-balioa oinarritzat hartu, eta udal bakoitzak bere ordenantzetan onesten dituen zerga-tasak, errekarguak eta hobariak aplikatzen zaizkio.

Balio Ponentziak

Zer da balio-txostena?

Hauek guztiak biltzen dituen dokumentua da: irizpideak, balio-zonak, balioztatze-arau teknikoak, dagokion lurzoruaren mugatzea eta katastro-balioak zehazteko beharrezkoak diren gainerako elementu guztiak.
Bizkaiko Foru Aldundiko Katastro eta Balorazio Zerbitzuak prestatzen ditu, eragindako udalerriekin lankidetzan, partaidetza-organoaren bidez, zeinaren kide baitira Aldundiko, kasuan kasuko udaleko eta EUDELeko talde teknikoak.
Udalak txostena emateko duen epea amaituta, Bizkaiko Foru Aldundiko Katastroaren eta Zerbitzuen Zuzendaritza Nagusiak behin betiko testua onesten du. 2024ko maiatzaren 21ean, Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendariak hiri- eta landa-izaerako elementuak dituzten higiezinen balio-txosten berriak onetsi zituen Bizkaiko udalerri guztietarako.
Onesteko eta jendaurrean jartzeko iragarkiak Bizkaiko Aldizkari Ofizialean, kasuan kasuko udaletxean eta Bizkaiko Foru Aldundiaren webgunean argitaratu ziren 2024ko maiatzaren 30ean (BAO, 104. zk.), eta jendaurrean jartzeko aldia 15 egunekoa izan zen (2024ko maiatzaren 31tik ekainaren 14ra).
Balio-txostenen aurka aukerako berraztertze-errekurtsoa jar daiteke Katastroaren eta Zerbitzuen Zuzendaritza Nagusiaren aurrean, edo erreklamazio ekonomiko-administratiboa Bizkaiko Lurralde Historikoko Foru Auzitegi Ekonomiko Administratiboaren aurrean (FAEA), jendaurrean jartzeko aldia amaitu eta hurrengo hilabetean, baina errekurtso biak ezin dira aldi berean jarri (2024ko ekainaren 15etik uztailaren 14ra).

Non lor dezaket balio-txostenei buruzko informazioa?

Udalerri bakoitzaren balio-txostenak orrialde honetan kontsulta daitezke, Higiezinen balioztapena/Balio-txostena atalean.

www.bizkaia.eus/katastroa edo zuzenean "Kontsultatu Balio-txostenak udalerrikan"

Gainera, katastroko bisoretik modu grafikoan kontsulta ditzakezu balioztatzearen peko lurzoruaren mugatzea eta balio-zonak.

Zer dira balio-zonak?

Lurzoruaren eremu ekonomiko homogeneoak dira, eta zonalde geografikoak mugatzen dituzte. Zonalde horietan higiezinen merkatuak antzeko ezaugarriak ditu.
Udalerri bakoitzaren balio-txostenetan, balio-zonak zehazten dira erabilera berezi bakoitzerako: etxebizitza, industria, merkataritza eta bulegoa. Balio-zona bakoitzari zonako oinarrizko balio bat (ZOB) esleitzen zaio, gainerako hiri-erabileretarako oinarri gisa balio duena.
Balio-zonak merkatu-azterketatik ateratako datuetan oinarrituta lortzen dira.

Zer dira laborantza-balio optimoak eta hiri-zonatik edo zona urbanizagarritik hurbil egotearen ondoriozko balio-irabaztea?

Laborantza-balio optimoa laborantza mota erreal bakoitzerako balioa da, kokapen-eta produkzio-baldintza onenetan, €/m²-tan adierazita.
Balio-irabaztea landa-izaerako lursailek hiri-lurzoruetatik edo gune urbanizagarritik hurbil egoteagatik daukaten gain prezioa da, €/m²-tan adierazita.
Lurzoruak erabileraren eta motaren arabera sailkatzen dira, lurzoruaren aprobetxamendu errealak finkatuta.

Jakinarazpenaren edukiari buruzko informazioa eskatu nahi dut

Zer dakar jakinarazpenak?

Hona jakinarazpenaren edukia:

Katastro-balioa jakinarazteko erabakia.
Pertsonak Bizkaian titular gisa dituen ondasun guztien zerrenda.
Ondasun higiezin bakoitzean duen titulartasun-mota eta -ehunekoa.
Ondasun higiezina osatzen duen elementu bakoitzaren katastro-ezaugarriak.
Balio-zonak, lurraren baldintzak, laborantza-balio optimoak eta balio-txostena aplikatzearen ondoriozko koefiziente zuzentzaileak.
Ondasun higiezinen gaineko zergarako 2025eko zerga-tasa eta kuota likidoa, jakinarazpenak sortzeko unean Bizkaiko Foru Aldundiari hala jakinarazi dioten udalerrientzat soilik. Hauek dira:
Ajangiz, Alonsotegi, Amoroto, Arrieta, Arrigorriaga, Atxondo, Aulesti, Bakio, Balmaseda, Barrika, Bedia, Berango, Elantxobe, Erandio, Ereño, Ermua, Errigoiti, Etxebarri, Etxebarria, Galdakao, Galdames, Gatika, Gordexola, Gorliz, Gueñes, Ispaster, Iurreta, Kortezubi, Lanestosa, Laukiz, Leioa, Lekeitio, Lemoa, Lezama, Mallabia, Markina-Xemein, Maruri-Jatabe, Mendexa, Morga, Mundaka, Murueta, Orozko, Otxandio, Sopela, Sopuerta, Ubide, Urduliz, Zalla, Zaratamo, Zeanuri, Ziortza-Bolibar

Bideoa: jakinarazpenaren azalpena

Nork jasoko du jakinarazpena?

Katastroko titular bakoitzak jakinarazpen bat edukiko du eskuragarri Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoan; bertan jasotzen da zein diren katastro-balio berriak berak titulartasun motaren batean Bizkaian dituen eta hiri- eta landa-izaerako elementuak dituzten ondasun higiezin guztietarako. Ondasun batek titular bat baino gehiago badu, titular nagusitzat hartuko da gainerako titularrek berariaz izendatu duten pertsona, edo, halakorik ezean, titulartasun-ehunekorik handiena duena, edo, ehunekoa berdina bada, jabetza-tituluan lehenengo agertzen dena. Titular nagusiak gainerakoen ordezkari gisa jardungo du, 3/2016 Foru Arauaren 11. artikuluan jasotakoaren arabera, eta posta bidez egindako jakinarazpenen hartzailea izango da, jakinarazpen elektronikoa Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoan eskuratu ez badu.
Hau da:

Titular guztiek jakinarazpen elektroniko bat edukiko dute eskura irailaren 2an. Aurrez aurre ere eska dezakete BFAren bulegoetan, aurretiko hitzordua erreserbatuta.
Titular nagusi batek, jakinarazpen elektronikoa eskuratzen ez badu edo irailean aurrez aurre hartzen ez badu, bere etxean jasoko du, posta-formatuan (posta ziurtatua), urritik aurrera.
Titular nagusi ez diren pertsonek ere beren jakinarazpena eskura dezakete, dela EGOITZA elektronikoan, dela aurrez aurre BFAren bulegoren batean, aurretiko hitzordua erreserbatuta.

Jakinarazpena egiteko bideak

Jakinarazpen elektronikoa eskuratzeko epea irailaren 2tik 27ra bitartekoa izango da. Jakinarazpena paperean jaso nahi dutenek Ogasunaren edo Gertu bulegoetara jo dezakete, 94 612 55 00 telefonoan hitzordua eskatuta.
Adierazitako epea igaro eta bitarteko elektronikoen bidez eskuratu ez bada, titular nagusiei jakinarazpena egiteko, ekainaren 28ko 118/2016 Foru Dekretuaren bidez onetsitako Bizkaiko Lurralde Historikoko Higiezinen Foru Katastroaren Erregelamenduaren 23. artikuluan ezarritakoari jarraituko zaio.
Katastroko titular hauek, nahitaez, behartuta daude katastro-balioen jakinarazpenak bitarteko elektronikoen bidez jasotzera, Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoaren bitartez:
- a) Pertsona juridikoak.
- b) Balio erantsiaren gaineko zergaren hileko itzulketen erregistroan inskribatuta dauden pertsona fisikoak.
- c) Estatuaren Administrazio Orokorra, autonomia-erkidegoetako administrazioak, toki-administrazioa osatzen duten erakundeak, organismo publikoak, unibertsitate publikoak, independentzia funtzionala edo legeak aitortutako autonomia berezia duten eta sektore edo jarduera jakin baten gaineko arauketa edo kanpoko kontrola egiteko eginkizunak legez esleituta dauzkaten zuzenbide publikoko erakundeak, administrazio publiko bati edo batzuei lotutako zuzenbide publikoko erakundeak edo haren mendekoak direnak, eta partzuergo administratiboak.
20 egun natural igaro badira eta jakinarazpen elektronikoa jasotzera behartuta dagoen katastroko titularrak ez badu eskuratu jakinarazpenaren edukia, ulertuko da ez duela onartu, baina egintzat joko da lege-ondorio guztietarako, Bizkaiko Lurralde Historikoko Zergei buruzko martxoaren 10eko 2/2005 Foru Arauaren 109. artikuluan ezarritakoa dela bide.

Nola eskuratu jakinarazpen elektronikoa

Jakinarazpena eskuratzeko, www.bizkaia.eus/katastro-berrikusketa web-orrira jo dezakezu, zure Bak gakoa edo identifikazio elektronikoko beste edozein bitarteko erabiliz. Identifikazio elektronikoko bitartekorik ez baduzu, Bizkaiko Foru Aldundiak laguntza-zerbitzu berezi bat eskaintzen dizu, jakinarazpen elektronikoa eskura dezazun edo, aurrez aurre hartu nahi baduzu, aurretiko hitzordua erreserba dezazun.
Aurretiko hitzordua

Nola jardun beste pertsona baten ordezkari gisa

Katastroko ordezkaritza-gakoaren bidez, posible da ordezkaritza beste pertsona bati ematea katastro-balioen berrikusketarekin lotutako izapide guztiak egiteko. Bizkaian ondasunen baten titular diren pertsona guztientzat sortu dira ordezkaritza-gakoak (adingabeentzat edo zenduentzat izan ezik). Ordezkaritza-gako horiek Bizkaiko egoitza elektronikoko jakinarazpenen ontzian egongo dira eskuragarri, irailaren 2tik aurrera, eta posta arruntez ere bidaliko zaizkie titular nagusiei, irailean bide elektronikoen bidez eskuratu ez badituzte.
Ordezkaritza-gakoa jaso ondoren, beharrezkoa da ordezkaria egoitza elektronikoko Ahalordetzeen Erregistroan inskribatzea. Behin inskribatuta, ordezkariak Nire izapideak/Nire espedienteak atalera jo beharko du, eta bertan bere izenean edo ordezkatzen duen pertsonaren izenean jardun ahal izango du. Jakinarazpena eskuratu ahal izango du, errekurtsoak jarri, errekerimenduei erantzun, etab.
- Ahalordetzeen erregistro elektronikoan inskribatzeko eskaera

Katastroko balio berriekin lotutako errekurtso bat jarri nahi dut

Jar daiteke errekurtsorik katastro-balio berrien aurka?

Errekurtsoa jarri ahal izango duzu zure ondasun higiezinen edo ordezkatzen dituzun pertsonen ondasunen balio berria kalkulatzeko oinarritzat hartu diren katastro-ezaugarrien aurka, hala nola azalera, erabilera, laborantza, antzinatasuna, eraikuntzaren kontserbazio-egoera eta abar. Berebat, errekurtsoa jarri ahal izango duzu edo eskaera egin, titulartasuna edo mota eta ehunekoa zuzentzeko.
Errekurtso motak

Aukerako berraztertze-errekurtsoa, Katastro eta Balorazio Zerbitzuan (Bilbon eta Basaurin dauden higiezinen kasuan izan ezik, horiek zuzenean aurkeztu beharko baitira kasuan kasuko udalean, katastroaren kudeaketa eskuordetuta dagoelako).
Erreklamazio ekonomiko-administratiboa, Foru Auzitegi Ekonomiko Administratiboan (FAEA).

Nork jar dezake errekurtsoa?

Katastroko titularretako edozeinek jar dezake errekurtsoa.

Errekurtsoak jartzeko epeak

Katastro-balio berrien aurkako errekurtsoa hilabeteko epean aurkeztu ahal izango da, balio berriaren jakinarazpena edozein bitartekoren bidez jaso eta hurrengo egunetik zenbatzen hasita.

Zer dokumentazio aurkeztu behar dut errekurtsoarekin?

Aurkeztu beharreko dokumentazioa errekurtsoa aurkeztea eragin duen desadostasunaren arrazoiaren araberakoa izango da.

Zer nahi duzu errekurritu?

Azaleraren aurkako errekurtsoa jarri nahi dut.

Katastro-azalera ez da azalera erabilgarria, ezta eskrituretako azalera ere; beraz, errekurtsoa jarri aurretik, kontsiderazio hauek hartu behar dira kontuan:

Eraikuntzen kasuan, eraikuntza baten perimetro-paramentuen kanpo-lerroaren barruan sartuta dagoen azalera hartzen da katastro-azaleratzat, eta, hala badagokio, mehelinen ardatzen barruan sartutakoa, argi-patioen eta elementu komunen azalera kenduta eta terraza eta/edo balkoien kalkulu-azalera gehituta. Kontsiderazio hauekin:
- Begiratokien azalera % 100ean konputatzen da.
- Balkoien, portxeen eta terraza estalien azalera % 50ean konputatzen da. Hiru aldetatik itxita badaude, azalera % 100ean konputatzen da.
- 1,50 m baino gutxiagoko altuera duten azalerak ez dira konputatzen.

Katastro-azalera eraikuntzaren obra-amaierako planoen arabera zehazten da, eta katastro-krokis batean jasotzen da katastroan. Etxebizitzetan katastro-azalera % 15-20 handiagoa izaten da azalera erabilgarria baino.Batzuetan, errakuntzaren arrazoia izaten da gure elementua txarto kokatuta daukagula eraikinaren solairu batean (adibidez, gure etxebizitza iparraldera begira dago, baina katastroan hegoaldera begira ageri da). Horretarako, komeni da katastroko bisorean solairuaren krokisa egiaztatzea, eta, errakuntzaren bat ikusten badugu, elementuak solairuaren barruan behar bezala kokatzeko eskatzea.

Lursailen kasuan: Katastro-azalera mugen barruan dagoena da, horizontalean proiektatuta.

Aurkeztu beharreko dokumentazioa

Eskalan egindako planoak, eraikuntzaren egungo egoera ageri dutenak, teknikari eskudunak sinatuta. Finken edo orubeen kasuan, gainera katastroko partzelei egingo zaie erreferentzia, eta geolokalizazioa jasoko da.
Argazkiak, uste baldin bada katastroko teknikarientzat lagungarria dela egoera hobeto interpretatzeko.
Ondasunaren tituluaren fotokopia (eskriturak) edo ondasunaren, azaleraren, mugen eta abarren deskribapena dakarren erregistro-ohar soila.
Dokumentazio grafikoa formatu digitalean aurkeztu behar da (argazkiak eta kokapen-planoa, orubearen planoa, solairu bakoitzaren planoak, altxaera eta sekzioak). Formatu guztiek balio dute (.pdf .jpg edo CADeko formatuak: dwg .dxf .shx .shp .prj .dfb). Entregatzeko euskarria USB memoria izango da.
Aldea edo atea oker esleituta badago, jabeen erkidegoko presidentearen idazkia, katastro-krokisaren gainean adierazita zein den titularrek duten kokapen zuzena.

Eraikuntzaren berezko erabileraren eta/edo elementuaren erabileraren aurkako errekurtsoa jarri nahi dut.

Eraikuntzaren berezko erabilera eraikuntza osoaren helburu nagusia da (etxebizitza, bulegoak, industria, etab.).
Elementuaren erabilera ondasun higiezinaren (eraikuntza edo lurzorua) atal bakoitzaren helburu zehatza da. Adibidez, etxebizitza-eraikinetan, etxebizitzez gain, garajeak, trastelekuak, dendak eta abar egoten dira. Kasu horretan, eraikinaren berezko erabilera etxebizitza izango da, eta elementu bakoitzaren erabilera, berriz, merkataritza, trastelekua, garajea, etxebizitza eta abar.

Elementuen erabilera aldatzeko aurkeztu beharreko dokumentazioa

Jabetza-eskriturak eta/edo ondasunaren deskribapena dakarren erregistro-ohar soila.
Erabilera aldatzeko lizentzia eta erabilera aldatzeko obra-amaierako ziurtagiria.
Egungo egoeraren argazkiak.
Orubeen kasuan: Hirigintza-araudiak onartutako erabilerak jasotzen dituen hirigintza-zedula.
Nekazaritza eta abeltzaintzako erabilerarako elementuen kasuan, nekazaritza eta abeltzaintzako erabileraren udal-ziurtagiria eta egungo egoeraren argazkiak.

Eraikuntzen erabilera aldatzeko aurkeztu beharreko dokumentazioa

Eraikuntzaren erabilera nagusia udalerriko hirigintza-araudiak ezartzen du; beraz, onartutako erabilerak jasotzen dituen hirigintza-zedula bat aurkeztu beharko da.
Nekazaritza eta abeltzaintzako erabilerarako eraikuntzen kasuan, nekazaritza eta abeltzaintzako erabileraren udal-ziurtagiria eta egungo egoeraren argazkiak.

Eraikuntza-kategoriaren aurkako errekurtsoa jarri nahi dut.

Balio-txostenek 7 kategoria ezartzen dituzte hiri-eraikuntzetarako, eta 4 kategoria landa-eraikuntzetarako. Kategoriak puntuak esleitzeko sistema baten bidez ezartzen dira, eraikuntza mota bakoitzaren ezaugarrien arabera.
Adibidez, eraikinaren berezko erabilera etxebizitza denean, ezaugarri hauek erabili dira: igogailu bakoitzeko etxebizitza kopurua, etxebizitza bakoitzeko batez besteko bainugela kopurua, berokuntza, etab.
Horregatik, eraikuntza-kategoriaren aurkako errekurtsoa jartzeko, aurretik eraikinaren ezaugarrien fitxa berrikusi beharko dugu, atributuren bat katastroan txarto jasota egongo balitz ere. Eraikuntzen ezaugarrien fitxa www.bizkaia.eus/katastroa helbidean kontsulta eta deskarga daiteke, modu askean, identifikatu beharrik gabe.