Articulo | DFB

Requisitos, porcentaje deducible, límites, plazos y devolución deducciones indebidas

Requisitos

La construcción de vivienda habitual se asimilará a la adquisición cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a seis años desde el inicio de la inversión. El plazo debe empezar a computarse a partir del primer desembolso por el que se obtenga algún beneficio relacionado con la inversión en vivienda habitual (aplicación de la deducción, destino del saldo de la cuenta vivienda, materialización de la reinversión).
Una vez finalizado el plazo se deberá proceder a realizar la escritura de obra nueva (construcción por cuenta propia) o la escritura de adquisición (construcción con pagos a cuenta al promotor) y cumplir los requisitios para que la vivienda adquiera la condición de vivienda habitual (entre otros, ir a residir en un plazo no superior a 12 meses y residir en ella durante un plazo continuado de 3 años).
La deducción se aplicará sobre el importe justificado en factura, entregas a cuenta o certificaciones de obra. Cuando la construcción de realice por cuenta propia, el límite de la inversión será el importe justificado en la escritura de obra nueva más los gastos inherentes a la compra: impuestos y gastos de notario.

A partir del ejercicio 2026 (restricciones para aplicar deducción):
- No se podrá aplicar la deducción por el pago a cuenta o construcción propia si tiene una base liquidable general o del ahorro superiores a 68.000 euros.
- No obstante, si tenía abierta una cuenta vivienda, hizo un pago a cuenta o inició la construcción de la vivienda con anterioridad al 01/01/2026, conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición sobre esa vivienda.

Ampliación del plazo para finalizar construcción

Cuando existan causas excepcionales ajenas al contribuyente que impidan terminar las obras en seis años, el plazo podrá ampliarse otros seis. Para obtener la ampliación deberán presentarse justificantes de la inversión y de la causa excepcional junto con la declaración del ejercicio en el que se incumpla el plazo inicial. La ampliación será provisional hasta que la Administración la verifique, y mientras tanto no será necesario ingresar cantidad alguna por incumplir el plazo inicial, salvo que se determine que no se cumplen los requisitos.

Porcentajes y límites de deducción

Menores de 36 años

Porcentaje deducible 23%
Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.

Familias numerosas, monoparentales, víctimas de violencia de género o que tengan a acogido un menor por ese motivo o personas con discapacidad mayor o igual al 65% o dependientes y convivientes de éstas últimas

Porcentaje deducible: 23%
Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
Podrán aplicar el tipo incrementado (además de los menores de 36 años) las siguientes personas:
- Las que sean titulares de familia numerosa.
- Las que formen parte de una unidad familiar a la que se refieren las letras B) y C) del artículo 98.1 de la Norma Foral 13/2013:
  - Cuando exista solo una persona progenitora (junto a los hijos e hijas menores o mayores sujetas a curatela con facultades de representación o acogidos de forma permanente)
  - Aquella formada por la persona o personas contribuyentes junto con las personas mencionadas en el punto anterior cuya custodia le haya sido atribuida por razón de violencia doméstica o de género acreditada.
- Las que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 174/2011, de 11 de febrero, por el que se aprueba el baremo de valoración de la situación de dependencia establecido por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, así como quienes convivan con los anteriores,
- Las que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género acreditada en los términos que reglamentariamente se establezcan.

Resto de supuestos

Porcentaje deducible 18%
Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).

Restricción por base liquidable (para viviendas adquiridas a partir del 01-01-2026)

No se podrá aplicar la deducción por la adquisición, asimilado a adquisición (rehabilitación, pagos a cuenta, ampliación, obras...) o alquiler de la vivienda si la persona contribuyente tiene una base liquidable general o, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros.
No obstante, si tenía abierta y deducida una cuenta vivienda y/o había hecho y deducido un pago a cuenta de la vivienda en construcción con anterioridad al 01-01-2026, se conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición de la vivienda indiferentemente de la base liquidable que se tenga.

Devolución deducciones indebidas

Si por cualquier motivo no se llega a materializar la compra de la vivienda, se produce la pérdida del derecho a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual (construcción) de los ejercicios anteriores, se deberá devolver las cantidades deducidas.
En este caso, se deberá incluir en la declaración del período impositivo en que se hubiera producido el incumplimiento, las cantidades deducidas de forma indebida más los intereses de demora correspondientes, en la pantalla "Incremento por pérdida de beneficio".

Utilización de financiación o ahorros (préstamos, cuenta vivienda)

Disposición del saldo de la cuenta vivienda para hacer frente a los pagos de futura vivienda.

Si existe deducción por cuenta vivienda en ejercicios anteriores, y se utiliza la misma para realizar los pagos de la construcción, la deducción se aplicará a la diferencia entre el pago total realizado y las cantidades retiradas de la cuenta vivienda.

Ejemplo: Tiene 10.000 € en la cuenta vivienda ya deducidos en años anteriores, tras aplicar a dichos 10.000 € el porcentaje correspondiente y deducirlo. Retira 4.000 € para hacer frente al pago a cuenta, que asciende a 7.000 €. Podrá deducir por la parte no pagada con la cuenta vivienda, 3.000 €. Los rentantes 4.000 € (7.000-3.000), no se podrán deducir porque ya se dedujeron con anterioridad por cuenta vivienda.

¿Se pueden deducir simultáneamente las aportaciones a una cuenta vivienda con los pagos a una cooperativa que se encarga de la construcción de mi futura vivienda habitual?

Se consideran compatibles la deducción por aportaciones a una cuenta vivienda con la deducción por pagos para la construcción de la vivienda habitual futura siempre y cuando no se sobrepase la base máxima de deducción anual (8.500€).

Préstamos

Los importes pagados por la construcción pueden ser financiados mediante préstamo, préstamo puente u otra forma de financiación ajena. En estos casos, se podrá optar entre deducir, si existen, las cuotas de amortización e intereses año a año en función de los pagos a cuenta, facturas o certificaciones que se hagan, o por deducir el importe total del pago por la construcción en el ejercicio en el que se realiza.

Ejemplo 1:

Realiza un pago a cuenta de 7.000 € para lo cual pide un préstamo por la totalidad. A 31/12 ha amortizado 2.000 € y ha pagado intereses por 150 €. Podrá optar por aplicar la deducción sobre:

7.000 € o
2.150 € (2.000+150).

Si opta por la segunda opción, podrá seguir deduciendo en ejercicios posteriores a medida que vaya pagando las cuotas del préstamo.

Ejemplo 2:

Realiza un pago a cuenta de 7.000 € para lo cual pide un préstamo de 5.000 €. A 31/12 ha amortizado 1.000 € y ha pagado intereses por 100 €. Podrá optar por aplicar la deducción sobre:

7.000 € o,
1.100+2.000 = 3.100 € ((1.000+100) en concepto de préstamo y 2.000 € (7.000-5.000) en concepto de “metálico” por el exceso)

Si opta por la segunda opción, podrá seguir deduciendo en ejercicios posteriores a medida que vaya pagando las cuotas del préstamo.

Ejemplo 3:

Realiza un pago a cuenta de 7.000 € para lo cual pide un préstamo de 10.000 € (pide un préstamo de nominal superior al importe pagado por la constucción). Préstamo deducible en un 70% (7.000/10.000*100). A 31/12 ha amortizado 1.000 € y ha pagado intereses por 100 €. Podrá optar por aplicar la deducción sobre:

7.000 € o
770+2.000 = 2.770 € (70% (1.000+100) en concepto de préstamo). En este caso no existe "metálico" porque todo el pago a cuenta se pagó con financiación ajena.

Si opta por la segunda opción, podrá seguir deduciendo en ejercicios posteriores a medida que vaya pagando las cuotas del préstamo.

He realizado un pago por adelantado mediante préstamo puente. Sí escrituro el año que viene, ¿Por qué cantidad me podría deducir este año?

Un contribuyente firmó el año pasado un contrato privado de compra de vivienda con una constructora, realizando un pago de 30.000 € que financió mediante un “préstamo puente”, pagando únicamente intereses hasta que lo cancele con el préstamo final que solicite cuando se escriture la vivienda en agosto de este año. ¿Puede deducir en IRPF?

En la declaración del año pasado pudo deducir:

bien por los 30.000 € pagados en metálico (con el límite de 8.500 € de base de deducción),
bien por el préstamo solicitado a medida que vaya pagando los intereses.

En caso de optar por la 2ª posibilidad, cuando se proceda a la escrituración pública de la vivienda, el préstamo final que se solicite será deducible en la medida que financie el coste pendiente de la vivienda y el principal del préstamo puente restante de devolver.

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

Incidencias o dudas más habituales

Los importes que has pagado a la constructora y el préstamo personal que hayas solicitado para tu futura vivienda no aparecerán automáticamente en tu borrador de la Renta.

¿Qué debes hacer?
Debes aportar tú mismo estos datos en la declaración:

Indica las cantidades abonadas a la constructora durante el año.
Añade la información del préstamo personal que has utilizado para financiar la vivienda.

¿Cómo aportar los datos de los pagos a cuenta realizados al constructor para la adquisición de una futura vivienda habitual?

Vamos a verlo con un ejemplo: Ane firmó un contrato privado con una constructora para adquirir su futura vivienda habitual por la cual ha realizado un pago a cuenta de 30.000 €. Para ello, solicitó un préstamo personal de 20.000 € por el cual ha pagado 2.000 € de amortización y 300 € de intereses.

Acceder al apartado “Inversión en vivienda”
1. Pulsa el botón “Añadir concepto”.
2. En el buscador escribe inversión en vivienda.
3. Selecciona el concepto y entra en el apartado correspondiente.
Haz clic en “Añadir registro” para incorporar los datos.
1. Elegir la clave correcta y aportar los datos necesarios
2. En la casilla clave, selecciona la opción “Pagos a cuenta”.
3. Después, completa los siguientes campos:
  1. Número Fijo: Una vivienda en construcción no tiene asignado número fijo, para los pagos a cuenta del promotor de la vivienda habitual se indicará: 1000000U
  2. Fecha de adquisición: la fecha del contrato privado firmado con el promotor.
  3. Valor de adquisición de la vivienda: La cuantía del pago a cuenta recogido en el contrato privado
  4. Importe metálico: En importe aportado sin financiar. En el ejemplo: 10.000 €, ya que el resto está vinculado al un préstamo personal.
  5. Número de identificación del préstamo: Corresponde a la referencia del contrato del préstamo hipotecario.
  6. Fecha de concesión: La fecha del contrato del préstamo.
  7. Nominal del préstamo: Es el importe total concedido: en el ejemplo, 20.000 €.
  8. Saldo a 01-01/Saldo a Refinanciación: el mismo importe anterior; 20.000 €
  9. Amortización del préstamo: La suma de la cantidad amortizada durante el año, 2.000 €.
  10. Intereses del préstamo: Los intereses pagados durante todo el ejercicio, 300 €.
4. Guardar la información: Cuando hayas completado todos los datos, pulsa “Guardar”.

El siguiente vídeo corresponde a otro ejercicio distinto, pero también es válido para este caso. Puedes utilizarlo para interiorizar y repasar los pasos que ya te hemos explicado.

¿Cómo devolver las deducciones por pagos a cuenta indebidas?

Si en años anteriores has recibido beneficios fiscales que no te correspondían, ahora debes regularizar tu situación en la declaración de este año. Debes devolver deducciones aplicadas indebidamente en años anteriores, es importante que tengas a mano dos datos clave.

¿Qué datos necesitas para regularizar tu situación?

La suma total de las deducciones indebidas: Debes conocer el importe total de todas las deducciones que aplicaste y que ahora debes devolver.
Las fechas en las que recibiste las devoluciones: Necesitas saber cuándo ingresaron en tu cuenta bancaria las devoluciones correspondientes a esas declaraciones de renta. Esta fecha aparece en el movimiento bancario del abono realizado por la Administración.

Vamos a verlo con un ejemplo: Ane realizó un pago a cuenta de 8.000 € en 2024 para la construcción de su futura vivienda habitual. Al presentar la declaración de la renta del ejercicio 2024, el 06-06-2025, aplicó una deducción de 1.440 € (18 % de 8.000 €). En 2025, Ane comprueba que no podrá finalizar la construcción. Lo comunica al presentar la declaración del ejercicio 2025 el 28-04-2026.

Acceder al apartado de "Deducciones varias y regularizaciones - Incremento por pérdida de beneficios".
- Desde la pantalla de resumen, pulsa “Añadir concepto”.
- Escribe “Incremento por pérdida de beneficios y similares” y haz clic en el cajetín que aparece.
- En la zona superior, dentro de “Incremento por pérdida de beneficios”, pulsa “Añadir registro”.
Aportar los datos necesarios:
1. Adquisición de vivienda: Indica la suma de las deducciones que aplicaste indebidamente en los ejercicios afectados. En el ejemplo: 1.440 €.
2. Cálculo de interés de demora: Te recomendamos usar la calculadora disponible en la aplicación.
  - Pulsa sobre el icono similar a una “Lupa”.
  - Los intereses se calculan por cada ejercicio. En este ejemplo solo hay una deducción indebida (año 2024), así que solo debes calcular un interés.
  - Cuantía: escribe el importe de la deducción indebida: 1.440 €
  - Fecha de inicio: la fecha desde la que dispones de la devolución asociada a la deducción. Ane recibió la devolución el 06 06 2025.
  - Fecha de fin: fecha de presentación de la declaración actual. Si la presentas hoy, selecciona la fecha actual.
  - Añadir interés: pulsa este botón para que la aplicación calcule el importe. Después, pulsa “Aceptar” para trasladarlo a la pantalla anterior.
3. Guarda la información: Cuando hayas completado todos los datos, pulsa “Guardar”.

Documentación necesaria:

Contrato de compraventa del inmueble
Justificante acreditativo de los pagos al constructor realizado en el extranjero
Si se ha financiado alguna de las entregas a cuenta: justificante de cuotas pagadas del préstamo.

Debes conservar los justificantes relacionados.

La Administración puede solicitarlos más adelante para comprobar la información.
No obstante, podrás adjuntarlos al presentar tu declaración, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

Consulta tu borrador, corrige datos y descarga el resumen completo de tu renta.

¿Cómo visualizar o modificar algún dato?

Accede al borrador de tu declaración; verifica tus datos y, en su caso, modifícalos de una forma muy sencilla. Recuerda que en cada apartado tienes el botón de ayuda.

¿Necesitas ayuda?

Encontrarás información detallada sobre el tema que deseas introducir o modificar.

Si ves que algún dato no es correcto, puedes cambiarlo fácilmente:

Accede a tu declaración desde la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
Busca el apartado que contiene el dato incorrecto: navega por el menú hasta localizar la sección correspondiente (por ejemplo, ingresos, deducciones, etc.).
Haz clic en el icono de "Acciones" y en "Editar": aparece junto al dato que quieres modificar.
Introduce el valor correcto en el campo: comprueba que el dato es el que corresponde.
Guarda los cambios: pulsa el botón “Guardar” para actualizar la información.
Revisa la simulación de la liquidación: comprueba que los cálculos se han actualizado correctamente antes de presentar la declaración.

Antes de finalizar, revisa todos los datos para evitar errores y trámites posteriores.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo adjuntar la documentación?

Aporta solo justificantes cuando no consten los datos, o estos tengan que modificarse.

Si necesitas aportar documentos para tu declaración, puedes hacerlo fácilmente desde la aplicación:

Accede a tu declaración en la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
Localiza la opción “Adjuntar documentación”: aparece en el menú principal y tiene un icono de un clip para que lo identifiques fácilmente.
Selecciona la persona declarante y la sección: se abrirá una ventana para seleccionar el archivo.
Selecciona el archivo desde tu ordenador o dispositivo: asegúrate de que el formato es válido (PDF, JPG, etc.).
Confirma la subida del documento: pulsa el botón “Adjuntar Documentos” para completar el proceso.
Comprueba que el documento se ha cargado correctamente: verás el nombre del archivo en la lista de documentos adjuntos.

Las personas contribuyentes estarán obligadas a conservar los justificantes y a exhibirlos ante los órganos competentes de la Administración Tributaria, cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrán aportarlos durante la presentación de sus declaraciones, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

¿Cómo aportar documentación después de presentar la declaración?

Puedes enviar desde la sede electrónica la documentación después de presentar la declaración de la Renta:

Accede a la sede electrónica.
Pulsa sobre el botón superior "Mis Gestiones" y entra en el apartado "Mis expedientes".
Selecciona el expediente correspondiente a tu declaración.
Haz clic en la opción "Aportación de documentación tributaria".
Indica la descripción de la documentación que se quiere aportar.
Pulsa el botón "Adjuntar".
Selecciona el archivo: comprueba que el formato es válido (PDF o imagen).
Verifica que el documento se ha cargado correctamente y pulsa "Enviar".

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo presentar la declaración?

Presentar tu declaración es sencillo y seguro. Solo tienes que seguir estos pasos:

Accede con tu clave o certificado digital.
Revisa la simulación: antes de presentar, puedes ver la simulación de la liquidación. Pulsa sobre "Ver más datos" y "Simulación de la liquidación" para descargarla y comprobar los datos.
Elige el tipo de declaración: individual o conjunta. Si es conjunta, introduce la clave de representación de tu cónyuge o pareja de hecho.
Pulsa “Presentar” y verifica que la cuenta bancaria y el domicilio fiscal son correctos.
Descarga y guarda el justificante (resguardo de presentación).

Declaraciones sustitutivas
Si después de presentar tu declaración necesitas corregir algún dato, puedes hacerlo mediante una declaración sustitutiva.

Puede presentar una declaración sustitutiva hasta las 23:59 horas del día en el que ha presentado su declaración, pudiendo modificar cualquier tipo de dato, identificativo o económico.
Si presenta varias declaraciones sustitutivas, únicamente se tendrá en consideración la última presentada.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo ver en un único documento mi declaración completa?

Si quieres ver tu declaración en un único documento podrás usar la simulación de la liquidación. En la pantalla inicial (individual o conjunta), selecciona Datos fiscales, datos declarados y cálculos. Se abrirá un cuadro y podrás ver la simulación en una nueva pestaña para visualizar, guardar o imprimir.

Verás tu declaración completa y todos los conceptos, así como los cálculos internos (bases, cuotas...). Además, podrás ver el detalle de cada apartado pinchando en los elementos subrayados.

A partir del día siguiente a la presentación, si se desea comprobar que se ha presentado correctamente la declaración, hacer un seguimiento al expediente o descargar la declaración presentada, se deberá acudir a la sede electrónica y acceder a MIS EXPEDIENTES. Aquí podrás ver un cronograma de actuaciones, la documentación adjunta y, si es necesario, iniciar nuevos trámites.

RENTA: DEDUCCIÓN POR VIVIENDA EN CONTRUCCIÓN Construcción

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

Ayúdanos a mejorar

¿Cómo valoras la utilidad del artículo?