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La ganancia patrimonial (o pérdida) que se genera en la venta de un inmueble se calculará por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (que se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes).
Variación Patrimonial= Valor de Enajenación - Valor de Adquisición actualizado
Valor de enajenación: Importe real de la enajenación- Gastos inherentes a la operación.
Las ganancias patrimoniales quedarán exentas en estos casos:
a) Venta de su vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. No hay límites en el número de transmisiones ni en el importe de la ganancia.
b) Venta de su vivienda habitual por personas mayores de 65 años. Esta exención será de aplicación a los primeros 400.000 euros de ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual y para una única trasmisión.
En ambos casos, la vivienda ha tenido que tener la consideración de vivienda habitual en algún momento de los dos años anteriores a la venta.
El límite máximo de 240.000 euros se aplica de forma individual, también en los supuestos de tributación conjunta, y opera como un crédito fiscal que se va consumiendo a medida que el contribuyente decide dejar exentas por este motivo las ganancias que obtiene en los sucesivos períodos impositivos.
El importe a reinvertir es el valor de transmisión total, incluida la retención. No obstante, cuando la ganancia patrimonial esté sometida a retención y el valor de transmisión minorado en el importe de la retención se destine íntegramente a constituir una renta vitalicia en el plazo de seis meses, el plazo para destinar el importe de la retención a la constitución de la renta vitalicia se ampliará hasta la finalización del ejercicio siguiente a aquel en el que se efectúe la transmisión.
Ejemplo: el 30 de mayo vendo un fondo de inversión por importe de 100.000 € brutos (me retienen 8.000 € y percibo 92.000 €). Los 92.000 € los tengo que invertir en la Renta Vitalicia Asegurada antes del 30 de noviembre (6 meses desde la transmisión). Para reinvertir los 8.000 € de la retención tengo de plazo hasta el 31 de diciembre del próximo ejercicio.
En el momento del cese de la actividad se produce una desafectación del local que pasa al patrimonio particular por su valor neto contable, siempre que el contribuyente no reinicie o continúe otra actividad en los 3 años siguientes a la fecha de cese.
En este caso, el cálculo de la variación patrimonial se realizará por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado según el coeficiente de actualización correspondiente al año del cese. A estos efectos, el valor de adquisición será el valor neto contable a efectos fiscales del bien al momento de la desafectación (derivado, con carácter general, de restar a su precio de adquisición las amortizaciones fiscalmente deducibles practicadas o que debieron de practicarse).
La renta así obtenida se integra y compensa en la base imponible del ahorro.
Antes de aportar los datos al borrador de renta, tenemos que calcular los siguientes valores:
Realizados los cálculos, accederemos a la Web de Renta y aportaremos los datos, añadiendo un registro con el concepto: Venta de inmuebles.
Vamos a verlo con un ejemplo: Ane vende un inmueble que no es su vivienda habitual por 300.000 €, lo compró en el año 2000 por 150.000 €.
Para el ejemplo dado, calcularemos:
El siguiente vídeo corresponde a un ejercicio distinto, pero es válido. En el vídeo se explica cómo añadir los registros.
Venta de acciones por 300.000€ y soy mayor de 65 años. La ganancia patrimonial ha sido de 10.000€. ¿Qué importe puedo destinar a la constitución de una RVA? ¿Cómo calculo la ganancia exenta?
La cantidad máxima total que podrá destinarse a constituir la renta vitalicia será de 240.000€
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
En este caso la ganancia exenta sería 8.000 = 240.000 x 10.000 / 300.000 y la persona contribuyente tendría que tributar por una ganancia de 2.000€ .
La señora AA, que cumplió 65 años el 2 de febrero, transmite un local de su propiedad el día 5 de julio por 220.000 euros. Dicho inmueble fue adquirido por 100.000 euros el 4 de febrero de 2004. Del importe obtenido en la enajenación se ha destinado 175.000 euros a la constitución de una renta vitalicia asegurada, a favor de la señora AA, el 1 de noviembre.
Ganancia patrimonial: 220.000 – (100.000 x 1,323) = 87.700 €.
Ganancia patrimonial que queda exenta con reinversión parcial: Importe reinvertido = 175.000 €.
Ganancia patrimonial exenta = (175.000 / 220.000) x 87.700 = 69.761,36 €.
Ganancia patrimonial no exenta que tributará en la base imponible del ahorro: (45.000 / 220.000) x 87.700 = 17.938,64 €.
Cuando vendes tu vivienda habitual, antes de introducir los datos en tu borrador de Renta, necesitas calcular varios importes.
¿Qué datos tienes que calcular?
Vamos a verlo con un ejemplo: Ane (64 años) y Joseba (66 años) venden su vivienda habitual. Están casados en gananciales.
Cálculos paso a paso:
¿Cómo debe introducir Joseba los datos en su borrador?
:
¿Cómo debe introducir Ane los datos en su borrador?
Cuando ya has introducido los datos de una de las personas que venden la vivienda (por ejemplo, Joseba), puedes copiar ese mismo registro para la otra persona (Ane).
Cuando revisas el borrador de Renta, puedes ver que cada persona obtiene un resultado distinto según su situación personal y la reinversión realizada. A Joseba no se le imputa ganancia por ser mayor de 65 años; Ane sí genera una ganancia parcialmente no exenta por ser menor de 65 años y reinvertir solo una parte.
¿Qué datos tienes que calcular?
Vamos a verlo con un ejemplo: Ane (40 años y soltera) vende su vivienda habitual.
Cálculos paso a paso
¿Cómo debe introducir Ane los datos en su borrador?
Cuando vendas tu vivienda, es importante que indiques qué parte del valor corresponde a la compra inicial y qué parte corresponde a las mejoras que hayas realizado (como reformas o ampliaciones) posteriormente que han aumentado el valor de la vivienda.
En el aplicativo de renta tienes que crear un registro independiente por cada uno de estos conceptos y señalar el valor de transmisión que corresponde a cada uno de ellos.
¿Qué tienes que calcular?
Vamos a verlo con un ejemplo: Ane vende por 400.000 € en 2025 un inmueble que había adquirido en 2021 por 100.000 € y realiza las siguientes mejoras:
Cálculos paso a paso
Para calcular el peso de la compra y de cada mejora en el valor de la venta:
| Año | Coef. Actualización | Compra | Valor de compra actualizado | Mejora 1 | Mejora 1 actualizada | Mejora 2 | Mejora 2 actualizada | Total (compra + mejoras actualizadas) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1,175 | 100000 | 117500 | |||||
| 2022 | 1,088 | 100000 | 117500 | 30000 | 35250 | |||
| 2023 | 1,050 | 100000 | 108800 | 30000 | 32640 | 10000 | 10880 | |
| 2024 | 1,018 | 100000 | 105000 | 30000 | 31500 | 10000 | 10500 | |
| 2025 | 1,000 | 100000 | 100000 | 30000 | 30000 | 10000 | 10000 | |
| Totales | 548800 | 129390 | 31380 | 709570 | ||||
| % relativo sobre total | 77,34% | 18,23% | 4,42% |
Estos porcentajes se aplican al valor de transmisión (en este ejemplo, 400.000 €) para repartirlo correctamente entre los registros de adquisición y enajenación.
| Registro | Concepto | Valor de adquisición | Valor de enajenación |
|---|---|---|---|
| Registro 1 | Compra | 100000 | 400000 × 77,34 % |
| Registro 2 | Mejora 1 | 30000 | 400000 × 18,23% |
| Registro 3 | Mejora 2 | 10000 | 400000 × 4,42% |
¿Cómo debe introducir Ane los datos en su borrador?
Ane tiene que crear 3 registros e indicar los importes correspondientes. Para ello:
Registro 1: correspondiente a la compra de la vivienda
Para introducir el registro de la mejora 1 y el registro de la mejora 2, debes seguir exactamente el mismo proceso que utilizaste al crear el primer registro.
De esta forma, el aplicativo recoge correctamente cada actuación y la vincula a su año y valor actualizado.
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Antes de finalizar, revisa todos los datos para evitar errores y trámites posteriores.
Aporta solo justificantes cuando no consten los datos, o estos tengan que modificarse.
Si necesitas aportar documentos para tu declaración, puedes hacerlo fácilmente desde la aplicación:
Las personas contribuyentes estarán obligadas a conservar los justificantes y a exhibirlos ante los órganos competentes de la Administración Tributaria, cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrán aportarlos durante la presentación de sus declaraciones, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.
Puedes enviar desde la sede electrónica la documentación después de presentar la declaración de la Renta:
Presentar tu declaración es sencillo y seguro. Solo tienes que seguir estos pasos:
Declaraciones sustitutivas
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