web
Lineaz kanpo zaude. Orriaren bertsio hau irakurtzeko soilik da.
close

Errenta: Higiezinen eskualdaketa Ondare irabazia higiezin bat eskualdatzeagatik

Zerga Informazioa: Ondare Irabazia Higiezin Bat Eskualdatzeagatik
Higiezin bat eskualdatzearen ondoriozko ondare-irabazia edo -galera kalkulatzea

Higiezin baten salmentan sortzen den ondare-irabazia (edo galera) eskualdatze-balioaren eta eskuratze-balioaren arteko aldearen arabera kalkulatuko da (koefizienteak aplikatuz eguneratuko da).

Ondare-aldakuntza = Besterentze-balioa - Eskuratze-balio eguneratua


 

Besterentze-balioa

Besterentze-balioa: Besterentzearen benetako zenbatekoa- Eragiketari atxikitako gastuak.

  • Besterentzearen benetako zenbatekoa:
    • Eskritura publikoan edo salerosketako agiri pribatuan kontsignatutako prezioa, betiere merkatuko prezio arrunta baino txikiagoa ez bada; kasu horretan, prezioa izango da nagusi.
  • Eragiketari atxikitako gastuak:
    • Hiri-lurren balio-gehikuntzaren gaineko zerga (antzinako udal-gainbalioa)
    • Komisioa salgai (faktura konformatuarekin)
    • Eskualdatutako higiezinaren hipoteka ezeztatzearekin lotutako gastuak
Eskurapen-balio eguneratua
Eskuratze-balio eguneratua:
(Eskuraketaren zenbateko erreala + eragiketari atxikitako gastuak) x Salmentaren urteari dagokion eguneratze-koefizientea + Hobekuntza- eta inbertsio-gastuak
  • (+) Eskuratzearen benetako zenbatekoa: eskritura publikoan edo salerosketako agiri pribatuan kontsignatutako prezioa.
  • (+) Erosleak ordaindutako erosketa-eragiketari datxezkion gastuak (interesak kenduta):
    • Eragiketa zergapetzen duten zergak: Ondare Eskualdaketen gaineko Zerga (ITP), Balio Erantsiaren gaineko Zerga (BEZ), Egintza Juridiko Dokumentatuak (EJD).
    • Notario-tarifak eta -ordainsariak eta Jabetza Erregistroari dagozkionak.
    • Komisioa erosketan (faktura konformatuarekin)
  • (+) Inbertsioak eta hobekuntzak eskuratutako ondasunetan. Hobekuntzatzat hartzen dira lehen ez zeuden elementuetako gastuak (segurtasun-ateak, leihatilak, igogailua, gas naturala, etab.), ondasunaren erosketa-balioa handitzen dutenak, baina ohiko etxebizitzan inbertitzeagatik kenkaririk egiteko eskubiderik ematen ez dutenak; aitzitik, kontserbazio- eta konponketa-gastuak elementu horiek sortzen dituzten ondasunen mantentze-lanei lotuta agertzen dira beti, ondasunaren erabilera ona eta funtzionamendua ziurtatzeko, eta ez dute erosketa-balioa handitzen.
  • (-) Amortizazioak (errentan hartutako higiezinak eta batera lagatako ondasun higigarriak).
Zenbatu ezin diren ondare-galerak
Zein kasutan ezin dira zenbatu ondare-galerak?
  • Ezin dira ondare-galera gisa zenbatu ondasun higiezinen eskualdaketek eragindakoak, baldin eta ondasun horiek salbuetsita egon den irabazizko eskuratze batetik badatoz, edo benetan zergapetu ez badira (adibidez, jaraunspen edo dohaintza bat), salbu eta zergadunak frogatzen badu ondasun higiezinaren balioa murriztu dela salbuespenezko inguruabarrak direla-eta, edo salbu eta galera besterentzeari edo eskuratzeari lotutako gastuetatik soilik badator.
  • Ondorio horietarako, behar bezala egiaztatutzat joko da abenduaren 5eko 13/2013 Foru Arauaren 45.2 artikuluan aipatzen diren eskuratze-balioa eguneratzeko koefizienteak aplikatzearen ondoriozko galera.
  • Zenbatu daitekeen galeraren zatia kalkulatu behar da (gastuei eta ondasunaren balioa eguneratzeari dagokiona).
65 urtetik gorako edo mendetasun-egoeran dagoen pertsona batek ohiko etxebizitza eskualdatzeagatik irabazia ordaintzetik salbuestea
Ondare-irabaziak salbuetsita geratuko dira kasu hauetan:

a) Mendekotasun larria edo mendetasun handia duten pertsonek ohiko etxebizitza saltzea. Ez dago mugarik ez eskualdaketen kopuruan ez irabaziaren zenbatekoan.

b) Ohiko etxebizitza 65 urtetik gorako pertsonek saltzea. Salbuespen hori ohiko etxebizitza eskualdatzearen ondoriozko irabaziaren lehen 400.000 euroetan, eta eskualdaketa bakarrerako.

Kasu bietan, etxebizitzak ohiko etxebizitzaren izaera izan behar izan du saldu aurreko bi urteetako momenturen batean. 
Berrinbertsioagatiko irabazi salbuetsia. Baldintzak
  • Zure ohiko etxebizitza eskualdatzeagatiko ondare-irabazia kargatik salbuetsita dago, baldin eta eskualdaketan lortutako zenbateko guztia ohiko etxebizitza berri baten erosketan berrinbertitzen duzu.
  • Era berean, xedaturikoa aplikatuko da eskualdatutako etxebizitza zergadunaren ohiko etxebizitza izan denean aurretik, eta zergadunak bere bizilekua utzi duenean banantzeko edo izatezko bikotea azkentzeko prozedura batean ebazpen judizial baten bidez. Kasu horietan, salbuespena izango da eskualdatutako etxebizitza beste ezkontidearen edo izatezko bikotekidearen, eta, hala badagokio, ondorengo erkideen ohiko bizilekua izatearen mende, erregelamendu bidez ezarritakoaren arabera.
  • Besterentzean lortutako zenbateko guztia behin bakarrik berrinbertituko da, edo behin baino gehiagotan, eskualdatzearen aurreko edo ondorengo bi urteetan, gehienez (hiru urte, ohiko etxebizitza 2018ko urtarrilaren 1etik 2021eko abenduaren 31ra bitartean eskualdatzen bada, edo ohiko etxebizitza berria 2018ko urtarrilaren 1etik 2021eko abenduaren 31ra bitartean eskuratu eta gero aurreko ohiko etxebizitza eskualdatzen bada).
Kreditu fiskala irabazi salbuetsiaren % 18an gutxitzen da.
2026-01-01etik aurrera, eta data horretatik aurrera erositako etxebizitzetarako, etxebizitza aldatzea eragiten duen arrazoi justifikatu bat egotearen baldintzapean egongo da salbuespena, hala nola: lan-lekualdaketa, familia-osaeraren aldaketak, ezkontza, izatezko bikotearen banantzea edo desegitea, zailtasun ekonomikoak edo antzeko beste inguruabar batzuk.
Nola kalkulatzen da berrinbertitu beharreko zenbatekoa?
Ohiko etxebizitza baten eskualdaketan lortutako zenbateko guztia ohiko etxebizitza berri bat erosteko erabili behar da.

Ohiko etxebizitza saltzean ordaindu gabeko mailegurik balego, guztira lortutako zenbatekotzat hartuko da, bakarrik berrinbertsio-ondorioetako, honako hau: salmenta-balioari eskualdatzeko orduan amortizatu gabeko mailegua kentzearen ondoriozko emaitza.
  • Guztira lortutako zenbatekoa = eskualdatze-balioa - amortizatu gabeko maileguaren printzipala.
Ohiko etxebizitza saltzen badut, eta prezio merkeagoan erosten badut, ondare-irabazi guztia salbuetsita geratuko da?
Ohiko etxebizitza berrian berrinbertitzen den zenbatekoa ohiko etxebizitza zaharraren eskualdaketan jasotakoa baino txikiagoa bada, berrinbertsio partziala baino ezin izango da egin. Lortutako ondare-irabaziaren zati proportzionala baino ez da zergapetuko, berrinbertitutako zenbatekoari dagokiona.
Zer egin behar dut berrinbertsioari heltzen badiot eta gero baldintza guztiak betetzen ez baditut?
Kasu horretan, zergadunak ondare-irabazia lortu zen urtean egotziko du irabaziaren zati ez-salbuetsia. Horretarako, zuzentze-idazkia aurkeztu beharko duzu epe honetan: ez-betetzea gertatu den egunetik ez-betetzea gertatu den zergaldiko aitorpena aurkezteko erregelamenduzko epea amaitzen den egunera.

Geroago egingo den likidazioandagozkion berandutze-interesak sartuko dira.
Rentaweben erregistroa
Aseguratutako Bizi Errenta eratzeagatiko salbuespena
Salbuetsita egongo dira 65 urtetik gorako zergadunek ondare-elementuak eskualdatzean agertzen diren ondare-irabaziak, baldin eta eskualdatzearen ondorioz lortutako zenbateko osoa sei hilabeteko epean haren aldeko biziarteko errenta aseguratua eratzeko erabiltzen bada, erregelamendu bidez zehaztutako baldintzetan.
Bateragarria al da salbuespen hori 65 urtetik gorakoen ohiko etxebizitza saltzeagatiko salbuespenarekin?
Bateragarriak dira 65 urtetik gorakoek ohiko etxebizitza saltzeagatiko, ohiko etxebizitzan berrinbertitzeagatiko eta biziarteko errenta aseguratua eratzeagatiko salbuespenak.

Hauetako bat aplikatzeko mugak gaindituz gero, besteetako edozein aplikatu daiteke
Nola aplikatzen da 240.000 €-ko muga?
240.000 euroko gehieneko muga hori banaka aplikatzen da, baterako aitorpeneko kasuetan ere bai, eta kreditu fiskal baten moduan funtzionatzen du, hau da, agortuz doa zergadunak arrazoi hori dela-eta hurrengo ekitaldietan lortutako irabaziak salbuetsita uztea erabakitzen duen neurrian.
Eskualdatzea atxikipenaren pean badago, zer zenbateko berrinbertitu beharko nuke?
Berrinbertitu beharreko zenbatekoa eskualdaketa-balio osoa da, atxikipena barne. Dena den, ondare-irabaziari atxikipena egin behar bazaio eta atxikipenaren zenbatekoan gutxitutako eskualdaketa-balio osoa erabiltzen bada biziarteko errenta bat eratzeko lehen adierazitako 6 hilabeteko epe horretan, orduan, eskualdaketa egiten den ekitaldiaren hurrengoaren amaierara arte luzatuko da epea atxikipenaren zenbatekoa biziarteko errenta eratzeko.

Adibidez: Maiatzaren 30ean, inbertsio-funts bat saldu nuen, 100.000 euro gordinean (8.000 € atxiki zizkidaten eta 92.000 € jaso nituen). 92.000 € horiek biziarteko errenta aseguratuan inbertitu behar ditut,  azaroaren 30a baino lehen (6 hilabete eskualdaketatik). Atxikipenaren 8.000 euroak berrinbertitzeko epea hurrengo urteko abenduaren 31ra artekoa da.
Zer egin behar dut salbuespena aplikatzeko behar diren baldintza guztiak betetzen ez baditut?
Ezarritako edozein baldintza ez betetzearen ondorioz, dagokion ondare-irabazia zergapean geratuko da.

Kasu horretan, zergadunak salbuetsita ez dagoen ondare-irabazia hura lortu zen urteari egotziko dio. Horretarako, zuzenketa-idazki bat aurkeztu beharko du epe honetan: ez-betetzea gertatu den egunetik ez-betetzea gertatu den zergaldiko aitorpena erregelamenduz ezarritako epea amaitzen den egunera. Ondoren, beste behin-behineko likidazio bat igorriko da, dagozkion berandutze-interesak barne.
Zerga-informazioa: jarduera bati lotuta egon den lokalaren transmisioagatiko irabaziaren edo galeraren kalkulua

Jarduera etetean, lokalaren desafektazioa gertatzen da, eta ondare partikularrera igarotzen da kontabilitate-balio garbiagatik, betiere zergaduna ez bada berrabiarazten edo ez badu beste jarduerarik egiten jarduera utzi eta hurrengo 3 urteetan.

Kasu horretan, ondare-aldaketa kalkulatzeko, eskualdatze-balioaren eta eskuratze-balioaren arteko aldea kalkulatuko da, etete-urteari dagokion eguneratze-koefizientearen arabera eguneratuta. Ondorio horietarako, eskuratze-balioa ondasunaren kontabilitate-balio garbia izango da, desafektazioaren uneko zerga-ondorioetarako (oro har, erosketa-prezioari fiskalki kengarriak diren edo egin behar ziren amortizazioak kentzearen ondoriozkoa).

Horrela lortutako errenta aurrezkiaren zerga-oinarrian sartu eta konpentsatzen da.

ERRENTA ZIRRIBORROA ALDATU BEHAR DUZU?

Gertakari edo zalantza ohikoenak
Erosketa bidez eskuratutako higiezin baten salmenta adieraztea

Datuak errentaren zirriborroan adierazi aurretik, ondoko balioak kalkulatu behar ditugu:

  • Eskualdatze-balioa
  • Eguneratu gabeko eskuratze-balioa

Kalkuluak eginda, Rentaweb aplikazioan sartuko gara eta erregistro bat sortuko dugu ondoko kontzeptua dela eta: Higiezinen salmenta.

Ikus dezagun adibide bat erabiliz: Anek bere ohiko etxebizitza ez den higiezin bat saldu du 300.000 euroren truke; 2000. urtean erosi zuen higiezin hori 150.000 euroren truke.

  • Salmentaren ondoren, 3.000 euroko zenbatekoa ordaindu dio Bilboko Udalari, hiri‑lurren balioaren gehikuntzaren gaineko zergagatik (udal‑gainbalioa).
  • Erosteko unean, 15.000 euroko gastuak izan zituen (notarioa, erregistroa, zergak).

Emandako adibidean, honako hauek kalkulatuko ditugu:

  • Eskualdatze‑balioa: salmentaren balioa − salmentari atxikitako gastuak: 300.000 − 3.000 = 297.000 €
  • Eskuratze‑balioa: erosketaren balioa + erosketari atxikitako gastuak: 150.000 + 15.000 = 165.000 €


Hurrengo bideoa ariketa desberdin bati dagokio, baina baliozkoa da. Bideoan erregistroak nola gehitu azaltzen da.
 
Zer adin hartzen da kontuan salbuespena aplikatzeko?
Ikerrek 65 urte beteko ditu azaroaren 30ean, eta haren ezkontide Anek, urtarrilaren 5ean. Ekainaren 30ean, 100.000 euroan saldu zituzten lur batzuk (irabazpidezkoak), eta bakoitzak 50.000 €-ko BEA bat eratu du. Aplikatu al dezakete berrinbertsioa? Baterako aitorpena eginez gero, egoera aldatu al daiteke?

Salbuespena zergadunak eskualdatze-datan 65 urte (edo gehiago) beteta dituenean baino ez da aplikatzen. Eta titularkide bakoitzak adinaren baldintza bete behar du. Kasu honetan, Ikerrek ezin izango du berrinbertsioa aplikatu; Anek, bai.
Beraz, baterako aitorpenak ez du egoera aldatzen.
Tu prueba Premium ha finalizado
Eta 240.000 eurotik gorako zenbatekoan saldu badut? Eta eskualdatze- baliotik beherako kopuru bat berrinbertitzen badut?
Akzioak 300.000 euroan saldu ditut, eta 65 urtetik gorakoa naiz. Ondare-irabazia 10.000 eurokoa izan da. Zenbat diru erabil dezaket BEA bat eratzeko? Nola kalkulatuko dut irabazi salbuetsia?

Biziarteko errenta eratzeko erabil daitekeen gehieneko kopurua 240.000€ da.

Baldin eta berrinbertitutako zenbatekoa txikiagoa bada eskualdaketan jasotako zenbateko osoa baino, zerga ordaintzetik hau bakarrik salbuetsiko da: berrinbertitutako kopuruari dagokion ondare-irabaziaren zati proportzionala.

Kasu honetan, hau da irabazi salbuetsia: 8.000 = 240.000 x 10.000 / 300.000 eta zergadunak 2.000 €-ko irabazia dela eta tributatu beharko luke.

AA andreak 65 urte bete zituen otsailaren 2an, eta bere jabetzako lokal bat eskualdatu du,  uztailaren 5ean, 220.000 euroan. Higiezin hori 2004ko otsailaren 4an erosi zen, 100.000 euroan. Besterentzean lortutako zenbatekotik 175.000 euro erabili dira AA andrearen aldeko biziarteko errenta aseguratu bat eratzeko azaroaren 1ean.

Ondare-irabazia: 220.000 (100.000 x 1,323) = 87.700.
Berrinbertsio partzialaren ondorioz salbuetsita geratzen den ondare-irabazia: Berrinbertitutako zenbatekoa = 175.000.
Ondare-irabazi salbuetsia = (175.000/220.000) x 87.700 = 69.761,36
Aurrezkiaren zerga-oinarrian tributatuko duen ondare-irabazi salbuetsia: (45.000/220.000) x 87.700 = 17.938,64
Zure ohiko etxebizitza saltzea ezkontideetako batek 65 urte baino gehiago dituenean

Zure ohiko etxebizitza saltzen duzunean, datuak zure Errentaren zirriborroan sartu aurretik, hainbat zenbateko kalkulatu behar dituzu.

Zer datu kalkulatu behar duzu?

  1. Besterentze-balioa
    • ​​​​​​​Besterentze-balioa = Besterentzearen benetako zenbatekoa - Eragiketari atxikitako gastuak
    • Salmenta dela eta jaso duzun dirua ken eragiketa horri lotutako gastuen zenbatekoaren emaitza da (Higiezinen agentziaren komisioa, Lurren balio gehikuntzaren gaineko Zerga (udalaren gainbalioa)...).
  2. Eguneratu gabeko eskuratze-balioa
    • Eskuratze-balioa = Benetako eskuratze-zenbateko + eragiketari atxikitako gastuak.
    • Etxebizitza erostea kostatu zitzaizuna gehi orduan ordaindu zenituen gastuak: notariotza, Jabetza Erregistroa, zergak...
  3. Berrinbertsioa
    1. Berrinbertsioa = Eskualdatze-balioa - Ordaintzeko dagoen maileguaren printzipalaren balioa.
    2. Ohiko etxebizitza berria erosteko erabiltzen duzun dirua eta saltzeko unean ordaintzeke dagoen hipoteka-maileguaren zatia.

Ikus dezagun adibide bat erabiliz: Anek (64 urte) eta Josebak (66 urte) beren ohiko etxebizitza saldu dute. Irabazpidezko sozietatea eratuta ezkondurik daude.

  • Erosketaren datuak
    • ​​​​​​​Eskuratze-balioa: 200.000 € (etxebizitza 2000/07/01ean erosi zuten).
    • Erosketari atxikitako gastuak (notariotza, erregistroa eta eskualdaketen gaineko zerga): 6.000 € 6.000 €.
  • Salmentaren datuak
    • Eskualdaketaren prezioa: 500.000 €
    • Higiezinen agentziaren komisioa: 15.000 €.
    • Udalaren gainbalioa: 3.000 €.
    • Salmentaren unean ordaintzeke zegoen hipoteka: 50.000 €.
    • Ohiko etxebizitza berrian berrinbertitutako zenbatekoa: 400.000 €.

Urratsez urratseko kalkuluak

  • Besterentzearen guztizko balioa: Eskualdatzearen prezioa - Gastuak (higiezinen agentziaren komisioa + lurren balio-gehikuntzaren gaineko zerga) = 500.000 € - 15.000 € - 3.000 € = 481.000 €.
    • ​​​​​​​Besterentze-balioa: Irabazpidezko sozietatea eratuta ezkondu zirenez gero, bakoitzari % 50 dagokio. Hau da, 240.500 € pertsonako.
  • Eskuratzearen guztizko balioa: erosketaren benetako zenbatekoa + eragiketari atxikitako gastuak = 200.000 € + 6.000 € = 206.000 €.
    • Eskuratze-balioa = 103.000 € pertsonako.
  • Guztizko berrinbertsioa: Berrinbertitutako zenbatekoa (400.000 €) eta mailegutik ordaintzeke dagoen zenbatekoa (50.000 €) batu behar dira = 450.000 €.
    • Berrinbertsioa: % 50ean banatu behar da Aneren eta Josebaren artean, berrinbertsioagatiko kenkaria aplikatzeko: 225.000 €.

Nola adierazi behar ditu Josebak datuak zirriborroan?

  1. Sartu «Higiezinen salmenta (etxebizitza, lokalak, lursailak,…)​​​​​​​» atalean:
    1. ​​​​​​​​​​​​​​Egin klik «Gehitu kontzeptua» botoian eta hautatu «Higiezinen salmenta», atalean sartzeko.captura pantalla indicativa del apartado a seleccionar
    2. Egin klik «Erregistroa erantsi» botoian.
  2. Hautatu «Ohiko etxebizitzaren salmenta (65 urtetik gorakoak)» gakoa eta eman datu hauekcaptura pantalla del clave a seleccionar:
    1. Kokapena: eskualdatutako higiezinaren helbidea.
    2. Titulartasunaren ehunekoa: salmentaren zenbatekoa zer eratan berrinbertituko duten; hainbat eskualdatzaile daudenez gero, % 100 osatu behar duzu.
    3. Eskualdatze-data: eskrituran adierazitako salmenta-data.
    4. Eskuratze-data: eskrituran adierazitako erosketa-data.
    5. Eskualdatze-balioa: besterentze-balioa, zure titulartasun-ehunekoaren arabera dagokizun zenbatekoa. Adibidean, Josebak 240.500 € adieraziko ditu, hau da, guztizko besterentze-balioaren % 50.
    6. Eguneratu gabeko eskuratze-balioa: zure titulartasun-ehunekoaren arabera dagokizun zenbatekoa. Gure adibidean: 206.000 euroren % 50 = 103.000 €.
    7. Berrinbertsioa ohiko etxebizitzan: ohiko etxebizitza berrian egindako guztizko berrinbertsioaren % 50: 225.000 €.captura pantalla del clave a seleccionar
  3. Gorde: «Gorde» botoia sakatuko dugu.

Nola adierazi behar ditu Anek datuak zirriborroan?

Etxebizitza saldu duen pertsona baten datuak sartu dituzunean (adibidez, Josebarenak), erregistro hori bera kopiatu dezakezu beste pertsonarentzat (kasu honetan, Anerentzat).

  • Itzuli «Higiezinen salmenta» pantailara.
  • Aneren pantailan, sartu atal berean.
  • «Ekintzak» zutabean, sakatu hiru puntuak.captura pantalla del clave a seleccionar
  • Hainbat aukera ematen dituen menua zabalduko da. «Ezkontidearenean kopiatu» bigarren erregistroa automatikoki sortzeko informazio bera erabiliz.
  • Errore-ikurra agertzen dela ikusiko dugu, Ane ez baita 65 urtetik gorakoa. Beste gako bat hautatu beharko dugu: «Higiezinen salmenta»..captura pantalla del clave a seleccionarcaptura pantalla del clave a seleccionar

Errentaren zirriborroa berrikusten duzunean, ikus dezakezu pertsona bakoitzak emaitza desberdina izango duela norberaren egoeraren eta egindako berrinbertsioaren arabera. Ikus dezakegunez, Josebari ez zaio irabazirik egotzi 65 urte baino gehiago izateagatik, eta Aneri, berriz, irabazia egotzi zaio, neurri batean, salbuetsita ez dagoena, 65 urte baino gutxiago dituelako eta zati bat bakarrik berrinbertitu duelako.

captura pantalla del clave a seleccionar
Berrinbertsioa ohiko etxebizitzan, mailegua ordaintzeke dagoela

Zer datu kalkulatu behar dituzu?

  1. Besterentze-balioa = Besterentzearen benetako zenbatekoa - Eragiketari atxikitako gastuak.
    • Salmenta dela eta jaso duzun dirua ken eragiketa horri lotutako gastuen zenbatekoaren emaitza da (Higiezinen agentziaren komisioa, Lurren balio gehikuntzaren gaineko Zerga (udalaren gainbalioa)...).
  2. Eskuratze-balioa (eguneratu gabe) = Eskuratze-balioa = Benetako eskuratze-zenbatekoa + eragiketari atxikitako gastuak.
    • Etxebizitza erostea kostatu zitzaizuna gehi orduan ordaindu zenituen gastuak: notariotza, Jabetza Erregistroa, zergak...
  3. Berrinbertsioa = Eskualdatze-balioa - Ordaintzeko dagoen maileguaren printzipalaren balioa.
    • Ohiko etxebizitza berria erosteko erabili duzun dirua eta saltzeko unean ordaintzeke dagoen hipoteka-maileguaren zatia.

Ikus dezagun adibide bat erabiliz: Anek (40 urte), ezkongabeak, ohiko etxebizitza saldu du. 

  • Erosketaren datuak
    • Eskuratze-prezioa: 100.000 € (etxebizitza 2000/07/01ean erosi zuten).
  • Salmentaren datuak
    • Eskualdaketaren prezioa: 300.000 €.
    • Salmentaren unean ordaintzeke zegoen hipoteka: 20.000 €.
    • Ohiko etxebizitza berrian berrinbertitutako zenbatekoa:250.000 €.

Urratsez urratseko kalkuluak

  • Besterentze-balioa: Eskualdatze-balioa - Gastuak (higiezinen agentziaren komisioa + zergak) = 300.000 €
  • Eskuratze-balioa: erosketaren benetako zenbatekoa + eragiketari atxikitako gastuak = 100.000 €
  • Guztizko berrinbertsioa: Berrinbertitutako zenbatekoa (250.000 €) eta mailegutik ordaintzeke dagoen zenbatekoa (20.000 €) batu behar dira = 270.000 €

Nola adierazi behar ditu Anek datuak zirriborroan?

  1. Sartu «Higiezinen salmenta» atalean:
    1. Egin klik «Gehitu kontzeptua» botoian eta hautatu «Higiezinen salmenta», atalean sartzeko.
    2. Egin klik «Erregistroa erantsi» botoian.
  2. Hautatu «Higiezinen salmenta» deritzon gakoa eta eman datu hauek:
    1. Kokapena: eskualdatutako higiezinaren helbidea.
    2. Titulartasunaren ehunekoa: Ane higiezinaren titular bakarra denez eta ezkongabe dagoenez, % 100 adierazi behar du-
    3. Eskualdatze-data: eskrituran adierazitako salmenta-data.
    4. Eskuratze-data: eskrituran adierazitako erosketa-data.
    5. Eskualdatze-balioa: besterentze-balioa; gure adibidean: 300.000 €.
    6. Eskuratze-balioa eguneratu gabe: Gure adibidean, 100.000 €.
    7. Berrinbertsioa ohiko etxebizitzan: ohiko etxebizitza berrian egindako guztizko berrinbertsioaren zenbatekoa: 270.000 €.
  3. Gorde: «Gorde» botoia sakatuko dugu.
Tu prueba Premium ha finalizado
Hobekuntza-lanak higiezin batean eta geroko salmenta

Zure etxebizitza saltzen duzunean, garrantzitsua da adieraztea balioaren zein zati dagokion hasierako erosketari eta zer zati dagokion gerora egin dituzun hobekuntzei (hala nola berrikuntzei edo handitzeei), etxebizitzaren balioa handitu baitute.

Errenta-aplikazioan, erregistro independente bat sortu behar duzu kontzeptu horietako bakoitzeko, eta horietako bakoitzari dagokion eskualdatze-balioa adierazi.

Zer kalkulatu behar duzu?

  1. Erosketaren pisua eta besterentze-balioaren hobekuntzak.
  2. Erosketaren eta hobekuntzen besterentzearen zenbatekoa.

Ikus dezagun adibide bat erabiliz: 2025ean, Anek 400.000 euroren truke saldu zuen 2021ean 100.000 euroren truke erositako higiezin bat, eta hobekuntza hauek egin zituen:

  • 2022an, 30.000 euroko hobekuntza egin zuen.
  • 2023an, beste hobekuntza bat egin zuen, 10.000 eurokoa.

Urratsez urratseko kalkuluak

1. Kalkulatu erosketaren pisua eta hobekuntzen besterentze-balioa.
Erosketaren pisua eta besterentze-balioaren hobekuntzena kalkulatzeko, egin honela:

  1. Lehenengoz, zenbateko bakoitza dagokion urteko koefizientearen arabera eguneratu behar da.
  2. Geroago, eguneratutako balio guztiak batuko ditugu (erosketa + hobekuntzak) eta guztizkoa aterako dugu.
  3. Guztizko horretatik abiatuta, kontzeptu bakoitzaren ehunekoa kalkulatuko dugu:
    • Erosketa guztizkoaren % 77,34 da.
    • 1. hobekuntza guztizkoaren % 18,23 da.
    • 2. hobekuntza guztizkoaren % 4,42 da.
Urtea Eguneratze koef. Erosketa Erosketa-balio eguneratua 1. hobekuntza 1. hobekuntza eguneratua 2. hobekuntza 2. hobekuntza eguneratua Guztizkoa (erosketa + hobekuntza eguneratuak)
2021 1,175 100.000 117.500 — — — — —
2022 1,088 100.000 117.500 30.000 35.250 — — —
2023 1,050 100.000 108.800 30.000 32.640 10.000 10.880 —
2024 1,018 100.000 105.000 30.000 31.500 10.000 10.500 —
2025 1,000 100.000 100.000 30.000 30.000 10.000 10.000 —
Guztizkoak — — 548.800 — 129.390 — 31.380 709.570
% Guztizkoaren gainean — — 77,34% — 18,23% — 4,42% —

Ehuneko horiek eskualdatze-balioari aplikatzen zaizkio (adibide honetan, 400.000 €), eskuratze- eta besterentze-erregistroen artean behar bezala banatzeko.

  • Erosketaren eta hobekuntzen besterentzearen zenbatekoa. Balio eguneratuen eta horien pisu erlatiboaren arabera, eskuratze- eta besterentze-xehetasuna osatzen duten erregistroak zehazten dira.
ErregistroaKontzeptuaEskuraketa-balioaBesterentze-balioa
1. erregistroa.Erosketa.100.000400.000 × % 77,34 = 309.360 €
2. erregistroa.1. hobekuntza:30.000400.000 × % 18,23 = 72.920 €
3. erregistroa.2. hobekuntza:10.000400.000 × % 4,42 = 16.800 €

Nola adierazi behar ditu Anek datuak zirriborroan?
Anek 3 erregistro sortu behar ditu, eta goiko taulako zenbatekoak adierazi. Horretarako:

  • Sartu «Higiezinen salmenta» atalean:
    • Egin klik «Gehitu erregistroa» botoian.
    • Hautatu «Higiezinen salmenta» deritzon gakoa eta eman ondoko datuak hiru erregistroetan.
1. erregistroa: etxebizitzaren erosketari dagokiona.
  • Kokapena: eskualdatutako higiezinaren helbidea.
  • Titulartasunaren ehunekoa: Ane higiezinaren titular bakarra denez eta ezkongabe dagoenez, % 100 adierazi behar du-
  • Eskualdatze-data: eskrituran adierazitako salmenta-data.
  • Eskuratze-data: eskrituran adierazitako erosketa-data.
  • Eskualdatze-balioa: gure adibidean: 309.360 €.
  • Eskuratze-balioa eguneratu gabe: Gure adibidean, 100.000 €.
  • Gorde: sakatu «Gorde» botoia.

1. hobekuntzaren erregistroa eta 2. hobekuntzaren erregistroa adierazteko, lehen erregistroa sortzean erabili zenuen prozesu bera jarraitu behar duzu.

  • «Eskuratze-data» laukian, hobekuntzaren data adierazi behar duzu.
    • Data hori agertzen da egindako obra egiaztatzen duen fakturan,
    • hobekuntza bakoitzaren erosketa-data obra egikaritzen den data baita.

Horrela, aplikazioak zuzen jasoko du jarduketa bakoitza, eta urte egokiarekin eta balio eguneratuarekin lotuko du.

Ohiko etxebizitza saldu badut 65 urte bete baino egun bat lehenago, aplikatu al dezaket salbuespena? Baterako aitorpenean, nahikoa al da zergadunetako batek baldintzak betetzea?
Ez. Adinaren edo mendetasun-egoeraren baldintzak ohiko etxebizitza eskualdatzen den egunean bete behar dira.

Baterako aitorpenaren kasuan, zergadun bakoitzaren egoera aztertu beharko da, eta salmenta-datan baldintzak betetzen dituena bakarrik salbuepena aplikatu ahal izango da.
Beharrezko dokumentazioa
  • Erosketa-eskritura eta eskuratze-gastuak (zergak, notarioak eskuratze- eta finantzatze-gastuak, tasazioa)
  • Salmentari buruzko gastuak: Hiri-lurren balioaren gehikuntzaren gaineko zerga (lehengo udal-gainbalioa), salmentako komisioa (higiezinaren faktura), eskualdatutako higiezinaren hipoteka kitatzearekin lotutako gastuak.
Egiaztagiriak gorde beharko dituzu, eta eskatzen zaizkizunean aurkeztu. Hala ere, zure aitorpena aurkeztean erantsi ahal izango dituzu, edo geroago Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoaren bidez
Kontsultatu zure zirriborroa, zuzendu datuak eta deskargatu zure errentaren laburpen osoa
Nola lortu errenta aitorpenaren kopia?
Aurkeztu eta hurrengo egunetik aurrera, adierazpena behar bezala aurkeztu dela egiaztatu nahi bada, sortutako espedientearen jarraipena egin nahi bada edo, besteak beste, aurkeztutako adierazpena deskargatu nahi bada, egoitza elektronikora jo beharko da eta NIRE ESPEDIENTEAK atalean sartu. Hemen, zure aitorpenarekin egin diren jardueren kronograma bat eta espedienteari erantsitako dokumentazioa aurkitu ahal izango dituzu, eta, beharrezkoa izanez gero, espedienteari dagozkion izapide berriak hasi ahal izango dituzu.
Berrikusi simulazioa
Zure aitorpena dokumentu bakar batean ikusi nahi baduzu, likidazioaren simulazioa erabili ahal izango duzu. Hasierako pantailan, interesatzen zaizun aukeran (aitorpen indibiduala edo bateratua), Datu fiskalak, aitortutako datuak eta kalkuluak hautatuta, koadro bat irekiko da. Bertan, nabigatzailearen fitxa berri batean likidazioaren simulazioa ikusi ahal izango dugu; dokumentua bistaratu, gorde edo inprimatu ahal izango duzu.
 

Zure aitorpen osoa eta horren kontzeptu guztiak ikusiko dituzu, baita sistemak azken emaitzara iristeko egindako barne-kalkuluak ere (oinarriak, kuotak...). Gainera, aitorpenean identifikatutako atal bakoitzaren xehetasuna bistaratu ahal izango duzu, azpimarratutako elementuetan klik eginez.

 

Nola bistaratu edo aldatu daturen bat?
Sar zaitez zure adierazpenaren zirriborrora; egiaztatu zure datuak eta, hala badagokio, alda itzazu modu errazean. Gogoratu atal bakoitzean, laguntza-botoia duzula;
Botón de ayuda

¿Laguntza behar duzu?

Erantsi edo aldatu nahi duzun gaiari buruzko informazio zehatza aurkituko duzu.

Daturen bat zuzena ez dela ikusten baduzu, erraz alda dezakezu:

  1. Sar zaitez egoitza elektronikotik zure adierazpenean: Identifikatu zaitez zure gako edo ziurtagiri digitalarekin.

  2. Bilatu datu okerra duen atala: Nabigatu menuan dagokion atala aurkitu arte (adibidez, diru-sarrerak, kenkariak, etab.).

  3. Klikatu "Ekintzak" eta "Editatu" ikonoetan: Aldatu nahi duzun datuaren ondoan agertuko da.

  4. Sartu balio zuzena eremu honetan: Egiaztatu datua dagokiona dela.

  5. Gorde aldaketak: Sakatu "Gorde" botoia informazioa eguneratzeko.

  6. Berrikusi likidazioaren simulazioa: Egiaztatu kalkuluak behar bezala eguneratu direla aitorpena aurkeztu aurretik.

Amaitu aurretik, berrikusi datu guztiak, akatsak eta ondorengo izapideak saihesteko.


OHARRA: Nahiz eta aurreko ekitaldiei buruzkoak izan, bideoak eta/edo adibideak baliagarriak dira ariketa honetarako.
 
Nola lortu errenta aitorpenaren kopia?
Aurkeztu eta hurrengo egunetik aurrera, adierazpena behar bezala aurkeztu dela egiaztatu nahi bada, sortutako espedientearen jarraipena egin nahi bada edo, besteak beste, aurkeztutako adierazpena deskargatu nahi bada, egoitza elektronikora jo beharko da eta NIRE ESPEDIENTEAK atalean sartu. Hemen, zure aitorpenarekin egin diren jardueren kronograma bat eta espedienteari erantsitako dokumentazioa aurkitu ahal izango dituzu, eta, beharrezkoa izanez gero, espedienteari dagozkion izapide berriak hasi ahal izango dituzu.
Kontsultatu zure zirriborroa, zuzendu datuak eta deskargatu zure errentaren laburpen osoa

Lotutako edukirik gabe.

Nola erantsi dokumentazioa?

Datuak jasota ez daudenean edo datuak aldatu behar direnean soilik aurkeztu behar dituzu egiaztagiriak.

Zure adierazpenean dokumentuak aurkeztu behar badituzu, erraz egin dezakezu aplikaziotik:

  1. Sar zaitez zure adierazpenean egoitza elektronikotik: Identifikatu zaitez zure gako edo ziurtagiri digitalarekin.
  2. Aurkitu "Erantsi dokumentazioa" aukera: menu nagusian agertzen da, eta klip baten ikonoa du, erraz identifika dezazun.
  3. Aukeratu adierazpen-egilea eta atala: Leiho bat irekiko da fitxategia hautatzeko.
  4. Aukeratu fitxategia zure ordenagailutik edo gailutik: Ziurtatu formatua baliozkoa dela (PDF, JPG, etab.).
  5. Dokumentuaren igoera berretsi: Sakatu "Dokumentuak erantsi" botoia prozesua osatzeko.
  6. Egiaztatu dokumentua behar bezala kargatu dela: Fitxategiaren izena erantsitako dokumentuen zerrendan ikusiko duzu.
  OHARRA: Nahiz eta aurreko ekitaldiei buruzkoak izan, bideoak eta/edo adibideak baliagarriak dira ariketa honetarako.
 

Zergadunak behartuta egongo dira egiaztagiriak gordetzera eta Zerga Administrazioko organo eskudunen aurrean erakustera, hala eskatzen zaienean. Hala ere, aitorpenak aurkezten dituzten bitartean aurkeztu ahal izango dituzte, edo, ondoren, Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoaren bidez.

Nola aurkeztu aitorpenarekin batera aurkeztu ez den dokumentazioa?

Errenta-aitorpena aurkeztu ondoren, agiriak egoitza elektronikotik bidal ditzakezu:

  1. Sartu egoitza elektronikoan.
  2. Sakatu "Nire izapideak" goiko botoia "Nire espedienteak" atalean.
  3. Aukeratu zure adierazpenari dagokion espedientea.
  4. Klikatu "Tributu dokumentazioaren ekarpena" aukeran.
  5. Aurkeztu nahi den dokumentazioaren deskribapena adierazi.
  6. Sakatu "Erantsi" botoia.
  7. Hautatu fitxategia: Egiaztatu formatua baliozkoa dela (PDF edo irudia).
  8. Egiaztatu dokumentua behar bezala kargatu dela, eta sakatu "Bidali".

OHARRA: Nahiz eta aurreko ekitaldiei buruzkoak izan, bideoak eta/edo adibideak baliagarriak dira ariketa honetarako.
 
Nola aurkeztu aitorpena?

Zure aitorpena aurkeztea erraza eta segurua da. Urrats hauek baino ez dituzu egin behar:

  1. Sartu zure gako edo ziurtagiri digitalarekin.
  2. Berrikusi simulazioa: Aurkeztu aurretik, likidazioaren simulazioa ikus dezakezu. Sakatu "Datu gehiago ikusi" eta "Likidazioaren simulazioa", deskargatu eta bildutako datuak egiaztatu ahal izateko.
  3. Aukeratu aitorpen mota: Erabaki aurkezpen banakakoa edo bateratua izango den: Baterako aitorpena aurkeztu nahi izatekoan; sartu zure ezkontidearen edo izatezko bikotekidearen ordezkaritza-gakoa.
  4. Sakatu "Aurkeztu" botoia zure aitorpena bidaltzeko; eta egiaztatu bankuko kontua eta helbide fiskala zuzenak direla.
  5. Agiria eta aurkezpen-frogagiria deskargatu eta gorde. Dokumentu honek egiaztatzen du zure adierazpena behar bezala bidali dela.

Ordezko aitorpenak
Zure aitorpena aurkeztu ondoren daturen bat zuzendu behar baduzu, ordezko aitorpen baten bidez egin dezakezu.

  • Aitorpena aurkeztu duzun eguneko 23:59ak arte aurkez dezakezu ordezko aitorpena, eta edozein datu, identifikazio-datu edo datu ekonomiko alda dezakezu.
  • Ordezko aitorpen bat baino gehiago aurkezten baditu, aurkeztutako azkena bakarrik hartuko da kontuan.

OHARRA: Nahiz eta aurreko ekitaldiei buruzkoak izan, bideoak eta/edo adibideak baliagarriak dira ariketa honetarako.
 
24. errenta kanpaina 2026ko apirilaren 15etik ekainaren 30ra
Aitorpena gure BULEGOETAN aurkeztu, astelehenetik ostiralera, 08:30etik 19:00etara
94 406 6600
Emaitza kontsultatu eta aitorpena aurkeztu TELEFONO bidez
94 608 3000
Emaitza kontsultatu eta aitorpena bide ELEKTRONIKOaz aurkeztu

Lagundu hobetzen

Nola baloratzen duzu artikuluaren erabilgarritasuna?

Gogobetetze-maila

Eskerrik asko zure balorazioa partekatzeagatik, honek zure esperientzia hobetzen laguntzen digu.

Maiz egiten diren galderak

Laguntza gehiago behar duzu?