ERRENTA: KENKARIA OHIKO ETXEBIZITZA ERRENTAN HARTZEAGATIK Errentariaren ohiko etxebizitza

Etxebizitza bat alokatuta duten eta likidazio-oinarri orokorra, edo, hala badagokio aurrezkiarena, 68.000 € edo baxuagoa dutenak

2026ko urtarrilaren 1etik aurrera sinatutako edo luzatutako kontratuei dagokienez, ohiko etxebizitza alokatzeagatiko kenkaria aplikatu ahal izango dute soilik likidazio-oinarri orokorra edo, hala badagokio, aurrezkiaren likidazio-oinarri orokorra 68.000 eurokoa edo txikiagoa duten zergadunek. Muga hori erregelamendu bidez aldatu ahal izango da etxebizitzaren merkatuan tentsionamendu-egoerak gertatzen direnean (2026tik 2030era bitartean, biak barne, tentsionamendua gertatzen dela ulertuko da).

Deuseztasuna, banantzea edo dibortzioa (ezkontide ohiari epai bidez ordaintzea, erabiltzeko eskubideagatik ordaintzea...)

Etxebizitzaren alokairua ezkontide ohiari eta bere etxebizitzari ordaintzea

• Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren aitorpenean, bizi den etxebizitzaren alokairuagatiko kenkaria egiteko eskubidea izango du, bai eta ezkontide ohia eta seme-alabak bizi diren etxebizitzaren ebazpen judizial bidez ezarritako alokairuagatiko ordainketengatiko kenkaria egiteko ere, bi kasuetan horiek alokatzeko jasotako dirulaguntzak kenduta.
• Kenkaria aplikatzeko portzentajea adinari edo familia‑egoerari dagokionaren araberakoa izango da (ikus goiko taula), eta bi etxebizitzen alokairu‑ordainketei aplikatuko zaie.
• Arauak ezartzen duenez, gainera, alokairua ordaintzeko betebeharra bi zergadunei badagokie, kenkaria haien artean hainbanatuko da, eta bakoitzaren aitorpenean egingo da, dagokion proportzioan.

Hitzarmen arautzailearen bidez ezkontide ohiari ordaindutako erabilera-eskubidea

Ezkontideen etxebizitza izan zenaren erabilera-eskubidea (bi ezkontideen titulartasunekoa), nahiz eta judizialki onartutako hitzarmen bidez esleituta egon eta hileko prezio baten truke izan, ezin da ohiko etxebizitzaren alokairu gisa kendu, hitzarmena ezin baita errentamendu-kontratu batekin parekatu, non errentariak (lagapen-hartzaileak) ez duen higiezinaren jabetzarik (haren zati indibisoaren gainean).

Etxebizitza partekatua (hainbat maizter, kontratuan agertzen ez den maizterra, jabekideak bere zatia alokatzen duenean...)

Maizterrak beste pertsona batekin partekatzen du alokairua (kontratuan agertzen ez dena)

Kontratuaren titularra den errentariak bakarrik du alokairuagatiko kenkarirako eskubidea, eta hori aplikatzeko eskatzen diren baldintzak betetzen baditu (kontratua eta ordainagiriak).

Eta irabazpidezko edo foru-komunikazioko ezkontza bada? Alokairua % 50ean kenduko da bakoitzarentzat, nahiz eta kontratua edo ordainagiriak baten izenean egon.

Hainbat errentarik, nork aplikatu ahal izango du kenkaria?

Errentari bakoitzak kenduko du errentamendu-kontratuan agertzen dela, zati berdinetan, non eta ez den beste proportzio bat zehazten, ordainketa nork egiten duen kontuan hartu gabe.

Etxebizitza baten jabekideak bere zatia laga edo alokatzen du

Ezin izango da alokairuagatiko kenkaririk egin formalizatzen den kontratuaren hilekoen gainean.

• Lege-oinarria:
  • Kenkaria aplikatzeko, etxebizitzaren gaineko errentamendu-kontratu bat egon behar da.
  • Jabekidetza-egoera orotan, edozein jabekidek beste bati (edo arrotz bati) bere kuota zatiezin idealetik egin diezaiokeen errentamenduak ez dakar espazio erreal eta fisikoki mugatu baten errentamendu-lagapena, higiezinen errentamenduaren oinarrizko kontzeptua dena, baizik eta eskubide batena soilik (aipatutako kuota ideal eta abstraktuak ordezkatua). Ildo horretan, Auzitegi Gorenaren jurisprudentzia errepikatua dago.

Senarrak etxebizitza bat alokatzen du eta emakumeak beste bat

• Familia-unitate bakoitza ohiko etxebizitza bakar batengatik ondoriozta daiteke
• Arauak ezartzen duenez, unitate bateko kideak hiri-ondasun higiezin baten baino gehiagoren titularrak badira, horietako bakarra hartuko da ohiko etxebizitzatzat, eta familia-unitateak bizi-interesen, harreman pertsonalen, sozialen eta ekonomikoen gune nagusia duen etxebizitzatzat hartuko da.
• Zergadunek aukeratu beharko dute adierazitako baldintzak betetzen diren etxebizitza, eta bertan egindako alokairu-errentengatik soilik egin beharko dute kenkaria.

Kanonak edo errenta sozialak

• 2022ko urtarrilaren 1etik aurrera, ohiko etxebizitzaren alokairuagatik ordaindutako zenbatekoekin parekatuko dira ohiko etxebizitzatzat hartzen diren erabilera-lagapeneko etxebizitzengatik ordaindutako kanonak edo errenta sozialak, etxebizitza-kooperatibetako edo bestelako elkarteetako bazkideek edo irabazi-asmorik gabeko elkarteetako bazkideek ordaindutakoak, baldin eta hotel-industriaren berezko zerbitzu osagarriak ematen ez badira, hala nola jatetxekoak, garbiketakoak, arropa garbitzekoak edo antzeko beste batzuk, edo gizarte- edo osasun-laguntzako zerbitzuak.
• Hala ere, ez dira parekatuko ohiko etxebizitzaren alokairuagatik ordaindutako zenbatekoekin ohiko etxebizitzatzat hartzen diren eta erabilera-lagapeneko araubidean dauden etxebizitzengatik ordaindutako kanon edo errenta sozialak, baldin eta erosteko aukera-eskubide bat edo jabetzaren transferentzia-klausula bat badute, ez eta etxebizitza-kooperatibetako edo bestelako elkarteetako bazkideek edo irabazi-asmorik gabeko elkarteetako bazkideek ordaindutakoak ere, baldin eta Etxebizitzaren ekainaren 18ko 3/2015 Legearen hirugarren xedapen gehigarrian aurreikusitako baldintza guztiak betetzen ez badituzte. Babes publikoko etxebizitzen sustapenak administrazio publiko baten jabetzako lursailen gainean azalera-eskubide bat eratuz egiten badira, erabilera-eskubidearen izaera mugagabea betetzat joko da bazkideen erabilera-eskubidearen iraupena aipatutako azalera-eskubidearen iraupenarekin bat datorrenean.

Garaje

Garaje baten alokairua kengarria izan daiteke:

• Etxebizitzaren eranskin osagarria da.
• Berarekin batera lagatzen da.
• Elementu guztien errentamendua kontratu bakar batean formalizatzen da, araubide juridiko bakarrarekin.

Zaharren edo ikasleen egoitzak

Egoitzari ordaindutako kopuruak ez dira kengarriak. Ez da etxebizitzaren errentamendu-kontratu bat, zerbitzuen errentamendu-kontratu bat baizik; beraz, juridikoki ezin da kontzeptu horrrengatik kendu.

OHZ, komunitate-gastuak eta maizterrari jasanarazitako beste gastu batzuk

• Kenkariaren oinarriaren barruan, zentzu hertsian alokairuari dagokion zenbatekoaz gain, alokatzaileak etxebizitzaren jabea den heinean ordaindu behar dituen eta kontratuaren arabera alokairuan hartu duenak bere gain hartu behar izan dituen gastuak eta zergak sartzen dira, esate baterako jabeen erkidegoaren kuotak eta Ondasun Higiezinen gaineko Zerga.
• Hala ere, ez dira kenkariaren oinarri horretan sartzen etxebizitza alokairuan hartu duenaren kontsumoei dagozkien etxeko hornidura-gastuak (hondakinen kudeaketaren tasak barne), ezta kasu batzuetan jarri beharreko fidantza ere.

Higiezinen agentziari egindako ordainketa

Ez da kengarria. Higiezinen agentziari egindako bitartekaritza- eta bilaketa-zerbitzuen kontzeptuan ordaintzen zaio, eta, beraz, ez da kenkariaren oinarriaren parte.

Errentariak alokairu-kontratua formalizatzean ordaindutako Ondare Eskualdaketen Zerga edo EJD

"Etxebizitzaren alokairuagatik ordaindutako" zenbatekoak dira, eta, beraz, ohiko etxebizitza alokatzeagatiko kenkariaren oinarrian sartzen dira.

2025ean, zergaren salbuespena ezartzen da Hiri Errentamenduen 29/1994 Legearen 2. artikuluan aipatzen diren erabilera egonkor eta iraunkorreko etxebizitza-errentamenduetarako.  

Errentamendua erosteko aukerarekin

Etxebizitza erosteko aukerarekin alokatzea: alokairuagatik eta aukeragatik ordaindutakoa erosketa-prezioaren zati bat da (aukera gauzatuz gero) eta ohiko etxebizitza alokatzeagatiko kenkaria aplika daiteke?

Errentamenduagatik ordaindutako zenbatekoa kengarria da errentariarentzat, betiere ohiko etxebizitza bada.
Erosteko aukeragatik ordaindutako zenbatekoak ez du inolako ondorio fiskalik izango etxebizitza erosi arte (edo epea amaitzen bada aukera baliatu gabe).

ADIBIDEA: A pertsona Erosteko aukera ematen duen errentamendu-kontratu bat sinatzen du 2024ko urtarrilean B pertsona batekin (bere ohiko etxebizitza izango da). Kontratu horretan honako hau adierazten da:
- Erosteko aukera: 16.000 €(gauzatuz gero, erosketa-prezioaren zati bat izango da), 200.000 €-ko guztizko prezioan.
- Errentamendua: 1.000 €hilean 24 hilabetez (urtean 12.000 €).
2026an erosteko aukera erabiltzen bada, ordaindutakoa erosketa-prezioaren parte izango da.

2024an eta 2025ean:
- B pertsona: ohiko etxebizitza alokatzeagatik 1.000 €x 12 kendu ahal izango dira urtean.
- A pertsona: urtean 1.000 €x 12 aurreztearen oinarriko kapital higiezinaren errendimendua zergapetuko du.
- Erosketa-aukeragatik jasotakoak eta ordaindutakoak (16.000 €) ez du zerga-ondoriorik aukera baliatu arte (erosketa-urtean aplikatu ahal izango da etxebizitzan kenkari gisa)

2026an:

a) Erosleak erosteko aukera baliatzen du, etxebizitza 200.000 euroan eskualdatzen da, baina une horretan 160.000 €ordaintzen ditu (200.000 €- erosteko aukera, 16.000 €- ordaindutako alokairua 24.000 €).

Eroslea:

• 2024an erosteko aukeragatik ordaindu zuena (16.000 €) kengarria da 2026an
• 24.000 errentamenduagatik ordaindutakoa ez da kengarria (errentamendu-tratamendua du, eta 2024. eta 2025. urteetan kendu ahal izan zion)
• Mailegua (160.000 €) kengarria da ohiko etxebizitzan egindako inbertsio gisa
• Erosleak ondoren etxebizitza eskualdatzen badu, haren EB (erosketa-balioa) 200.000 €izango da.

Saltzailea

• Besterentze-balioa BB = 176.000 izango da (200.000 – errentamenduagatik jasotakoa)

b) Erosteko aukera ez erabiltzea

• Eroslea: Oinarri Orokorraren galera, 2024ean ordaindutako erosteko aukeraren 16.000 €-engatik.
• Saltzailea: 2024ean jasotako erosteko aukeragatik (16.000 €) Oinarri Orokorraren irabazia.

Alokatutako higiezinean egindako inbertsioak edo hobekuntzak

• Ez dira kengarriak ohiko etxebizitza alokatzeagatik.
• Ohiko etxebizitza erosteagatik kengarriak izango dira errentariak bere desgaitasunera egokitzeko obrengatik ordaindutako zenbatekoak.

Alokatutako etxebizitzan eguzki-plakak jartzeko edo birgaitzeko obrak

Errentariak bere ohiko etxebizitzan egiten dituen birgaitze-obrak (edo eguzki-plakak jartzea) ez dira kengarriak, minusbaliatua ez bada eta minusbaliotasunera egokitzeko obrak ez badira.

Zerga-ekitaldian ordaindutako aurreko urteetako alokairuak

Kenkariaren oinarria "zergaldian ordaindutako zenbatekoek" osatzen duten heinean, zenbatekoak ordainketaren ekitaldian ken litezke, etxebizitza zergadunarentzat ohiko izaera ez izan arren (betiere, hori bai, ohiko etxebizitza zen ekitaldiei badagozkie).

36 urtetik beherako hainbat maizter

Adibidez: 36 urtetik beherako hiru pertsonak etxebizitza bat alokatu eta 21.000 € ordaintzen dituzte urtean.
Zer ondoriozta daiteke?
Zergaren sortzapen-datan 36 urtetik beherakoak direnez, bakoitzak ordaindutako zenbatekoaren % 35 kendu ahal izango da, 2.800 euroko gehieneko mugarekin. Bakoitza bere aitorpen indibidualean kenkari gisa kenduko da etxebizitza alokatzeagatiko 7000 €-ren % 35 = 2.450 €.
Eta horietako batek 2025ean deklaraziorik aurkezten ez badu? Erantzuna ez da aldatzen. Beste biak benetan ordaindutako zenbatekoaren % 35 kendu ahal izango dira, gehienez 2.800 €-ko mugarekin, zerga sortzen den egunean 36 urte baino gutxiagokoa baita, hau da, 7.000 €-ko % 35.

Oharra: 2024/12/31ra arte, gehieneko muga 2.400 €zen, % 30 aplikatuta, eta soilik 30 urtetik beherakoentzat.

36 urte bete ditu ekitaldian

Zerga sortzen den egunean (abenduaren 31n) zergadunak 36 urte edo gehiago baditu, alokairuagatik ordaindutako zenbatekoaren % 20 baino ezin izango du kendu (kenkari-ehuneko gehitua ezin izango du aplikatu).

28 eta 37 urteko irabazpidezko senar-emazteek zergak batera ordaintzea erabaki dute, eta alokairuan bizi dira

Zergak batera ordaintzea erabakitzen bada eta kenkari hori aplikatzeko eskubidea duten hainbat pertsona badaude, batzuk 36 urtetik beherakoak eta beste batzuk adin handiagokoak, 36 urtetik beherakoei dagokien ehunekoa eta muga aplikatuko zaie. Kasu horretan, beraz, % 35eko kenkaria aplikatuko da.

Oharra: 2024/12/31ra arte, kenkaria 30 urtetik beherakoek aplikatzen zioten, eta % 30ekoa zen.

Ezkontide ohiaren alokairua eta bere alokairua ordaintzea. Alokairuaren zer ehuneko ken daiteke?

Epailearen erabakiz bikotekide ohiari ordaindutako alokairuak %20ko kenkaria izateko eskubidea izango du (adinak edo familia‑egoerak, goiko taularen arabera, %35 aplikatzea ahalbidetzen ez badu). Gauza bera aplikatuko da ohiko etxebizitzaren alokairuaren kenkarian: %20koa izango da (adinak edo familia‑egoerak, goiko taularen arabera, %35 aplikatzea ahalbidetzen ez badu).

Oharra: 2024/12/31ra arte, kenkaria 30 urtetik beherakoei aplikatzen zitzaien % 30ean, eta familia ugariei % 25ean.

Familia ugariaren kontzeptua

Etxebizitza errentatzearen ziozko eta ohiko etxebizitzan inbertitzearen ziozko kenkari gehituak aplikatzeko, familia ugaritsuaren titulartzat hartuko dira titulu ofizialean ageri diren familia ugariko kide guztiak.

Aurreko paragrafoan ezarritakoa honela ulertu behar da: familia ugariko kide guztiek aplika ditzakete kenkari-tasa gehituak, eta horretarako ez da beharrezkoa titulu ofizial egokia dukitzea. Hain zuzen ere, horretaz hauxe esan du Konstituzio Auzitegiak 2015eko apirilaren 27ko 77/2015 Epaian: tratua desberdina izatea ezin da justifikatu modu objektiboan eta zentzuzkoan, eta gainera ondorio kaltegarriegiak dauzka. Horrez gainera hauxe adierazi du, argibide modura: Legegileak hautatu du familia ugarien babes ekonomikoa bermatzea ohiko etxebizitzaren eskuraketari karga-tasa txikitua aplikatuz. Hori dela eta, berme hori aplikatzeko, organo judizialen lege-xedapenen interpretazioa ezin da izan Konstituzioaren kontrakoa, baldin eta interpretazio alternatiborako bidea badago, Legearen letra bortxatu gabe –horren lekuko da Madrilgo Auzitegi Ekonomiko Administratiboa–. Hori ez egitean organo judizialak eragotzi egin du familien (kasu honetan, familia ugarien) babes ekonomia, Konstituzioan ezarrita dagoena (EK, 39.1 art.)

Urtarriletik martxora bitartean bizi da alokairuan, eta apirilean erosten du bere ohiko etxebizitza.

Aplikatu al dezaket alokairuagatiko eta erosketagatiko kenkaria?
Ohiko etxebizitza alokatzeagatiko kenkaria aplikatu ahal izango die urtarriletik martxora ordaindutako hilekoei eta ekitaldi berean ohiko etxebizitzan inbertitzeagatiko kenkaria (eskuratzeagatik ordaindutako zenbatekoengatik).
Eta martxora arte beste lurralde historiko batean edo Estatuan edo atzerrian bizi bazen eta lurralde horretan alokairu bat ordaintzen bazuen, kenkaririk egin al daiteke Bizkaian bizi izan arte ordaindutako alokairuagatik?
Bai, kenkaria aplika daiteke; ez da eskatzen alokatutako etxebizitza Bizkaian kokatzea, baizik eta ohiko etxebizitza izatea.