RENTA: DEDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL Vivienda habitual del arrendatario

Personas que tengan alquilada una vivienda y tengan una Base Liquidable general y, en su caso, del ahorro >68.000 € (aplicable a partir 2026)

En relación con los contratos suscritos a partir de 1 de enero de 2026 o prorrogados, únicamente podrán aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual aquellos contribuyentes cuya base liquidable general, y, en su caso, del ahorro, sea igual o inferior a 68.000 euros. Este límite podrá ser modificado reglamentariamente cuando concurran circunstancias de tensionamiento en el mercado de la vivienda (Se entiende que concurre la circunstancia de tensionamiento durante los años 2026 a 2030, ambos inclusive)

Nulidad separación o divorcio (pago por Sentencia a ex-cónyuge, pago por derecho de uso,...)

Pago del alquiler de la vivienda a su ex-cónyuge y el de su propia vivienda

• Tendrá derecho a practicar en su autoliquidación del IRPF la deducción por alquiler tanto de la vivienda donde reside como de la correspondiente a aquellos pagos por alquiler establecidos por resolución judicial de la vivienda donde residen su ex cónyuge e hijos, deducido en ambos casos las subvenciones recibidas para el alquiler de las mismas.
• El porcentaje de deducción será: el que le corresponda en función de su edad o de si es Familia Numerosa, por los pagos por alquiler de ambas viviendas.
• La Norma establece además que si la obligación de pagar el alquiler corresponde a ambos contribuyentes, la deducción se prorrateará entre ellos y se practicará en la autoliquidación de cada uno en la proporción que corresponda.

Derecho de uso pagado a excónyuge

Una persona tiene atribuido (por convenio aprobado judicialmente)  el uso de la que fue la vivienda conyugal (titularidad de ambos ex-cónyuges) hasta el momento en el que la vendan a terceros. Abona 400 euros mensuales a su ex-esposa sin que ambas partes hayan suscrito ningún contrato de arrendamiento. 
No podrá practicar la deducción por alquiler de vivienda habitual sobre las mensualidades que abona a su ex-cónyuge por este motivo ya que el convenio (aprobado judicialmente) no puede ser equiparado a un contrato de arrendamiento en el que el arrendatario (cesionario) carece de propiedad sobre el inmueble (sobre parte indivisa alguna del mismo).

Vivienda compartida (varios inquilinos, inquilino que no aparece en el contrato, copropietario alquila su parte...)

Inquilino comparte el alquiler con otra persona (que no aparece en el contrato)

Solamente el arrendatario titular del contrato tiene derecho a la deducción por alquiler y ello siempre que reuna los requisitos exigidos para su aplicación (contrato y recibos)

¿Y si es un matrimonio en régimen de gananciales? Se deducirán el alquiler al 50% aunque el contrato o los recibos vengan a nombre de uno.

Varios arrendatarios, ¿quién podrá aplicar la deducción?

Deducirá cada arrendatario/a que figura en el contrato de arrendamiento a partes iguales salvo que se especifique una proporción diferente, con independencia de quien realice el pago.

Copropietario de una vivienda cede o alquila su parte.

No cabrá practicar deducción por alquiler sobre las mensualidades del contrato que eventualmente se formalice.

• Fundamento legal:
  • La aplicación de la deducción exige la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda
  • En toda situación de condominio el arrendamiento que cualquier condueño pueda hacer a otro de ellos (o a un extraño) de su ideal cuota indivisa, no supone cesión arrendaticia de un espacio real y físicamente delimitado, que es el concepto básico del arrendamiento de inmuebles, sino solamente de un derecho (representado por la referida cuota ideal y abstracta). Hay reiterada Jurisprudencia del TS en este sentido

Marido alquila una vivienda y la mujer otra

• Cada unidad familiar solo puede deducirse por una vivienda habitual
• La Norma establece que en el supuesto de los miembros de una unidad sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que solo uno de ellos tendrá la consideración de vivienda habitual, teniendo esa consideración aquella vivienda en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas.
• Serán los contribuyentes quienes tendrán que optar por la vivienda en que se dan las condiciones indicadas y practicar la deducción solo por rentas de alquiler incurridas en la misma.

Cánones o rentas sociales

• Desde el 1 de enero de 2022 se asimilarán a las cantidades satisfechas por el alquiler de vivienda habitual, los cánones o rentas sociales abonados por las viviendas en régimen de cesión de uso, que tengan la consideración de vivienda habitual, por los socios y socias de cooperativas de vivienda u otras formas asociativas, o por los asociados de asociaciones sin ánimo de lucro, siempre y cuando no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos, o servicios de asistencia social o sanitarios.
• No obstante, no se asimilarán a las cantidades satisfechas por el alquiler de vivienda habitual, los cánones o rentas sociales abonados por las viviendas en régimen de cesión de uso, que tengan la consideración de vivienda habitual, que incorporen un derecho de opción de compra o cláusula de transferencia de la propiedad, así como aquellos otros abonados por los socios y socias de cooperativas de vivienda u otras formas asociativas, o por los asociados de asociaciones sin ánimo de lucro, en los que no se cumplan todas las condiciones previstas en la Disposición adicional tercera de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. En caso de promociones de viviendas de protección pública realizadas mediante la constitución de un derecho de superficie sobre terrenos propiedad de una Administración pública, el carácter indefinido del derecho de uso se entenderá cumplido cuando la duración del derecho de uso de los asociados sea acorde a la duración del derecho de superficie citado

Garaje

 El alquiler de un garaje puede ser deducible si:

• Se trata de un anejo accesorio a la vivienda
• Se cede conjuntamente con ella.
• El arrendamiento de todos los elementos se formaliza en un solo contrato con un régimen jurídico único.

Residencias de ancianos o de estudiantes

Las cantidades satisfechas a la residencia no son deducibles. No se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda sino un contrato de arrendamiento de servicios, por lo que jurídicamente no cabe deducción por ese concepto.

IBI, gastos de comunidad y otros gastos repercutidos al inquilino

• Dentro de la base de deducción se incluyen, además del importe correspondiente al alquiler en sentido estricto, los gastos y tributos que debe abonar el arrendador en su condición de propietario de la vivienda y que, según las condiciones del contrato, le sean repercutidos al arrendatario, tales como las cuotas de la comunidad de propietarios o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Sin embargo, no forman parte de la citada base de deducción, ni los gastos de suministros de la vivienda arrendada correspondientes a los consumos del arrendatario (incluidas las tasas por gestión de residuos), ni la fianza que, eventualmente, deba depositarse.

Pago realizado a la inmobiliaria

No es deducible. El pago a la inmobiliaria se realiza en concepto de servicios de mediación y búsqueda de vivienda llevados a cabo por la inmobiliaria, y por tanto no forma parte de la base de la deducción.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o AJD pagado por el inquilino al formalizar el contrato de alquiler

Son cantidades "pagadas por el alquiler de la vivienda” y , como tales, forman parte de la base de la deducción por alquiler de vivienda habitual.

Arrendamiento con opción de compra

Arrendamiento de vivienda con opción de compra: lo pagado por el alquiler y por la opción forman parte del precio de adquisición (en el caso de ejercer la opción)y ¿Puede aplicarse la deducción por alquiler de vivienda habitual?

Sí, la parte pagada de arrendamiento es deducible para arrendatario, siempre que constituya su vivienda habitual.
La cantidad pagada por la opción de compra no tiene ninguna consecuencia fiscal hasta que se compre la vivienda (o venza el plazo sin ejercer la opción).

EJEMPLO: Persona A firma en enero de 2024 un contrato de arrendamiento con opción de compra con una persona B (constituirá su vivienda habitual) en el que se indica:
- Opción de compra: 16.000 € (en caso de ejercitarse será parte del precio de compra) sobre un precio total de 200.000 €
- Arrendamiento: 1.000 € al mes durante 24 meses (al año 12.000 €).
Si se ejercita la opción de compra en 2026 lo pagado formará parte del precio de adquisición.

En 2024 y 2025:
- Persona B: podrá deducirse por alquiler de vivienda habitual 1.000€ x12 al año.
- Persona A: tributará un rendimiento de capital inmobiliario de la Base del ahorro 1.000€ x12 al año.
- Lo recibido y pagado por la opción de compra (16.000 €) no tiene efectos fiscales hasta se ejercite la opción (se podrá aplicar como deducción en vivienda en el año de la compra)

En 2026:

a) El comprador ejercita la opción de compra , la vivienda se transmite por 200.000€ aunque paga en ese momento 160.000€ (200.000 €- opción de compra,16.000 € - alquiler satisfecho 24.000€).

Comprador:

• Lo que pagó por la opción de compra en 2024 (16.000€) es deducible en 2026
• Lo pagado por el arrendamiento 24.000 no es deducible (tiene tratamiento de arrendamiento y ya se lo pudo deducir en los años 2024 y 2025)
• El préstamo (160.000€) es deducible como inversión en vivienda habitual
• Si el comprador transmite posteriormente la vivienda su VA(Valor de adquisición) será 200.000 €

Vendedor

• Su Valor de enajenación será VE= 176.000 (200.000 – lo recibido por el arrendamiento)

b) No ejercita la opción de compra

• Comprador: pérdida de la Base General por los 16.000 € de la opción de compra pagada en 2024.
• Vendedor: ganancia de la Base General por la opción de compra (16.000 €) percibida en 2024.

Inversiones o mejoras realizadas en el inmueble alquilado

• No son deducibles por alquiler de vivienda habitual. 
• Serán deducibles por adquisición de vivienda habitual las cantidades satisfechas por el arrendatario por obras de adaptación a su discapacidad.

Obras de rehabilitación o instalación de placas solares en la vivienda alquilada

Las obras de rehabilitación (o la instalación de placas solares)  realizadas en su vivienda habitual por el arrendatario, a su cargo, no son deducibles, salvo que sea minusválido y sean obras de adecuación a la minusvalía.

Alquileres de años anteriores satisfechos en el ejercicio

En la medida en que la base de la deducción viene conformada por “las cantidades satisfechas en el período impositivo”, los importes podrían ser deducidos en el ejercicio del pago, con independencia de que la vivienda ya no tenga la condición de habitual para el contribuyente (siempre y cuando, eso sí, correspondan a ejercicios en los que sí se trataba de su vivienda habitual).

Varios inquilinos menores de 36 años

Ejemplo: 3 personas menores de 36 años alquilan una vivienda y pagan 21.000 € anuales.
¿Cuanto se pueden deducir?
Al ser menores de 36 años a la fecha de devengo del impuesto, cada una se podrá deducir el 35% del importe satisfecho con un límite máximo de 2.800 €. Cada una se deducirá en su declaración individual como deducción por alquiler de vivienda el 35% de 7000€ = 2.450€.
¿Y si una de ellas no presenta declaración en 2025? No varía la respuesta. Las otras dos se podrán deducir el 35% de lo efectivamente satisfecho por cada una con el límite máximo de 2.800€, al ser menor de 36 años a la fecha de devengo del impuesto, es decir, el 35% de 7.000 €.

Nota: hasta el 31/12/2024, el límite máximo era 2.400€ aplicando un 30% y exclusivamente para los menores de 30 años.

Cumple 36 años en el ejercicio

Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) el contribuyente tiene 36 años o más, solo podrá deducir el 20% del importe satisfecho por alquiler  (no podrá aplicar el porcentaje de deducción incrementado).

Matrimonio en gananciales de 28 y 37 años optan por tributar conjuntamente y viven en alquiler

En el supuesto de que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior a 36 años y otras con edad superior, se aplicará el porcentaje y límite que les corresponda a los menores de 36 años. En este supuesto se aplicará, por tanto, una deducción del 35%.

Nota: hasta el 31/12/2024, la deducción se la aplicaban los menores de 30 años y era el 30%.

Pago del alquiler de su excónyuge y además su propio alquiler. ¿Qué porcentaje del alquiler puede deducirse?

El alquiler pagado a su excónyuge por decisión judicial tiene derecho a una deducción del 20% (salvo que sea familia numerosa o menor de 36 años, en cuyo caso se deducirá el 35%) e igual sucede para la deducción por el alquiler de la vivienda habitual que se deducirá al 20% (salvo que sea familia numerosa o menor de 36 años).

Nota: hasta el 31/12/2024, la deducción se la aplicaban los menores de 30 años al 30% y las familias numerosas al 25%.

Concepto de familia numerosa

A efectos de la aplicación de las deducciones por arrendamiento de vivienda y por inversión en vivienda habitual incrementadas, se entiende que son titulares de familia numerosa todos los miembros de la misma que figuren en el título oficial. Lo indicado en el párrafo anterior debe ser entendido en el sentido de que pueden disfrutar de los tipos incrementados de deducción todos los miembros de la familia numerosa, sin que, no obstante, para ello, sea requisito indispensable que cuenten con el oportuno título oficial. Concretamente, a este respecto, el Tribunal Constitucional ha señalado en su Sentencia 77/2015, de 27 de abril de 2015, que esta exigencia formal introduce una diferencia de trato que no sólo carece de una justificación objetiva y razonable, sino que, además, provoca una consecuencia que resulta excesivamente gravosa, y ha aclarado que: Una vez que el legislador ha optado por garantizar la protección económica de las familias numerosas mediante la aplicación de un tipo reducido por la adquisición de su vivienda habitual, los órganos judiciales en su aplicación no pueden interpretar las disposiciones legales aplicables de un modo incompatible con la Constitución, cuando es posible otra interpretación alternativa –como hizo el Tribunal Económico-Administrativo Regional del Madrid– sin violentar la letra de la ley. Al no hacerlo el órgano judicial ha impedido servir a la finalidad constitucional de asegurar la protección económica de la familia (artículo 39.1 de la Constitución Española), en este caso, de la familia numerosa.

Vive de alquiler de enero a marzo y compra su vivienda habitual en abril.

¿Puedo aplicar la deducción por alquiler  y por compra?
Podrá aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual, sobre las mensualidades abonadas de enero a marzo y la deducción por inversión en vivienda habitual en el mismo ejercicio (por las cantidades satisfechas por su adquisición).
Y si era residente en otro territorio histórico o el Estado o en el extranjero hasta marzo y pagaba un alquiler en ese territorio¿Puede deducirse por el alquiler satisfecho hasta que pasa a ser residente en Bizkaia?
Sí, puede aplicar la deduccción, no se exige que la vivienda alquilada se ubique en Bizkaia sino que consituyera su vivienda habitual .