Arrendamiento de vivienda con opción de compra: lo pagado por el alquiler y por la opción forman parte del precio de adquisición (en el caso de ejercer la opción)y ¿Puede aplicarse la deducción por alquiler de vivienda habitual?
Sí, la parte pagada de arrendamiento es deducible para arrendatario, siempre que constituya su vivienda habitual.
La cantidad pagada por la opción de compra no tiene ninguna consecuencia fiscal hasta que se compre la vivienda (o venza el plazo sin ejercer la opción).
EJEMPLO: Persona A firma en enero de 2024 un contrato de arrendamiento con opción de compra con una persona B (constituirá su vivienda habitual) en el que se indica:
- Opción de compra: 16.000 € (en caso de ejercitarse será parte del precio de compra) sobre un precio total de 200.000 €
- Arrendamiento: 1.000 € al mes durante 24 meses (al año 12.000 €).
Si se ejercita la opción de compra en 2026 lo pagado formará parte del precio de adquisición.
En 2024 y 2025:
- Persona B: podrá deducirse por alquiler de vivienda habitual 1.000€ x12 al año.
- Persona A: tributará un rendimiento de capital inmobiliario de la Base del ahorro 1.000€ x12 al año.
- Lo recibido y pagado por la opción de compra (16.000 €) no tiene efectos fiscales hasta se ejercite la opción (se podrá aplicar como deducción en vivienda en el año de la compra)
En 2026:
a) El comprador ejercita la opción de compra , la vivienda se transmite por 200.000€ aunque paga en ese momento 160.000€ (200.000 €- opción de compra,16.000 € - alquiler satisfecho 24.000€).
Comprador:
- Lo que pagó por la opción de compra en 2024 (16.000€) es deducible en 2026
- Lo pagado por el arrendamiento 20.000 no es deducible (tiene tratamiento de arrendamiento y ya se lo pudo deducir en los años 2024 y 2025)
- El préstamo (160.000€) es deducible como inversión en vivienda habitual
- Si el comprador transmite posteriormente la vivienda su VA(Valor de adquisición) será 200.000 €
Vendedor
- Su Valor de enajenación será VE= 180.000 (200.000 – lo recibido por el arrendamiento)
b) No ejercita la opción de compra
- Comprador: pérdida de la Base General por los 10.000 € de la opción de compra pagada en 2015.
- Vendedor: ganancia de la Base General por la opción de compra (10.000 €) percibida en 2015
