¿Cómo presentar el modelo 303 trimestral del IVA? Alquiler de un inmueble distinto a una vivienda

Las autoliquidaciones trimestrales deben presentarse antes del día 25 del mes siguiente a la finalización del trimestre. Los plazos para la presentación son:

• 25 de abril (Periodo de liquidación enero-marzo)
• 25 de julio (Periodo de liquidación abril-junio)
• 25 de octubre (Periodo de liquidación julio-septiembre)

La autoliquidación del cuarto trimestre no se puede presentar por medio de una autoliquidación trimestral (modelo 303). Su resultado debe trasladarse al resumen anual (modelo 390) y presentarse entre 1 y el 31 de enero.
 

Un epígrafe es un código numérico que identifica la actividad empresarial y profesional que se desarrolla. El epígrafe que grava la actividad de alquiler de locales comerciales es: 

186120 - Alquiler de locales industriales y otros alquileres

Las personas arrendadoras sujetas a este epígrafe tienen la obligación de facturar y cobrar a la persona inquilina el correspondiente IVA y presentar la autoliquidación trimestral en Hacienda. 
 

El IVA devengado es aquel que se cobra a las personas inquilinas.

A la hora de hacer una factura es importante indicar y calcular correctamente el IVA. Si, por ejemplo, la mensualidad acordada con la persona inquilina es 1.000 € y teniendo en cuenta que la mayoría de arrendamientos de inmuebles que no son vivienda conllevan la obligación de practicar retención (19% a partir del 1 de enero de 2016), se realizará la siguiente operación:  

• Base imponible: 1.000 €
• Cuota de IVA devengado = 21% x 1.000 = + 210 €
• Retención = 19% x 1.000 = -190 €
• Total a cobrar: 1.020 €

Expedida la factura, es importante entender que el IVA repercutido (210€) no es de la persona arrendadora y que debe ingresarse en Hacienda al presentar la autoliquidación trimestral (modelo 303). 

En caso de impago, mientras dure el contrato de alquiler se seguirá devengando el IVA. Sin embargo, la persona arrendataria podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible. 

Cuando la persona arrendadora traslade a la inquilina otro tipo gastos relacionados con el arrendamiento (suministros… ), deben incluirse en la factura detallando su concepto. Estos gastos, junto con la renta establecida, forman parte de la base imponible.

Respondiendo a las siguientes preguntas podrás saber de forma sencilla si tienes la obligación de retener o no

La base imponible es el importe de la contraprestación, es decir, el importe al que posteriormente se aplicará el porcentaje de IVA correspondiente.  

Normalmente, la base del IVA devengado se calculará multiplicando el porcentaje de IVA (21%) por la renta exigible en el contrato de alquiler.  

En la presentación telemática trimestral del modelo 303 solo debe indicarse el importe de la base imponible trimestral del IVA devengado. El programa, automáticamente, realizará el cálculo de cuota del IVA. 

Ejemplo: Iker tiene arrendado un local comercial y cada mes emite una factura a la persona inquilina de 400 € (+ 21% de IVA). No ha trasladado otro tipo de gastos diferentes a la renta.  

• Para calcular la Base imponible trimestral del IVA devengado, Iker recopila las tres facturas emitidas, realizando la suma de los importes totales devengados y las cuotas de IVA repercutidas.
• Base imponible trimestral del IVA devengado; el importe de la contraprestación, el importe trimestral del alquiler sin computar el IVA: 400 € x 3= 1.200 €
• Cuota IVA trimestral devengada: 1200 € x 21% = 252 €  

Los gastos de basuras, comunidad de propietarios, IBI y por el suministro de agua y luz, tasas… que la persona arrendadora traslade a la arrendataria, formarán parte de la base imponible del arrendamiento. Se trata de un supuesto en el que se produce la refacturación que será accesoria de la prestación principal y formará parte de la base imponible del arrendamiento y, por tanto, será de aplicación el mismo tipo aplicable a este último.

En la factura emitida debe indicarse el concepto y el importe del gasto. Los gastos sin IVA no se imputarán al cálculo de la base imponible devengada. 

En la autoliquidación trimestral debe indicarse, por separado, la base imponible por cada tipo de IVA (%0, %4, %10, %21…).  El programa realizará la suma de las bases imponibles devengadas y calculará la cuota trimestral del IVA repercutido.

Ejemplo: Iker tiene arrendado un local comercial y cada mes emite una factura a la persona inquilina con los siguientes conceptos.

• Alquiler mensual: 400 € (+ 21% de IVA).
• Suministro de Agua: 15 € (+21 % de IVA).

Iker recopila las tres facturas emitidas y realiza la suma de los importes totales devengados y las cuotas de IVA repercutidas.

• Base imponible IVA devengado (21%): 415€ x 3= 1.245 €
• Cuota IVA devengado (21%): 87,15 € x 3= 261,45 €

Iker en la presentación telemática trimestral del modelo 303 indicará por cada tipo de IVA la base imponible devengada y comprobará que el importe de la cuota total se corresponde con sus cálculos.

El IVA deducible sería exactamente lo contrario. Esto es, la cuota de IVA que puede recuperarse por los gastos asumidos y relacionados con la actividad de alquiler de locales.

Dan derecho a deducción los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.
 

Entre otros, los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría, reformas… relacionados con la actividad generan el derecho a deducción. Para ello, es necesario estar posesión de las facturas y los justificantes que acrediten el gasto.

Ejemplo: Iker tiene arrendado un local y en este trimestre ha soportado 1.000 €, más su correspondiente 21% de IVA, por las reparaciones realizadas en el interior del local y 45 €, más su correspondiente 10% de IVA, por el suministro de agua vinculado a la actividad del alquiler.

Iker debe calcular la cuota total de IVA deducible. Para ello, realizará la suma de las cuotas de IVA deducibles: 210 € (1.000 € x 0,21) + 4,5 € (45 € x 0,10).