Artikulua

Nola zergatzen dute Kapital higiezinaren etekinak, ohiko etxebizitzen bidez lortzen ez direnak (Pisu turistikoak, negozio lokalak ,lonjak, lokalak,Garajea, ganbara...)

25.01.01etik

Etekin garbia kalkulatu beharko da jasotako alokairuaren guztizkoagatik, Zerga-oinarri orokorrean ordaintzen duten kapital higiezinaren etekinen arauak aplikatuz.

Sarrerak

Higiezinen kapitalaren sarreretan ondoko kopuruak sartu behar dira: batetik, errentariak jasotzen duen errenta eta, bestetik, higiezinaren titularrak kobratzen dituen gainerako kontzeptuak. Ekitaldian kobratuak soilik.

Gastuak

Gastuak, oro har, kengarriak dira higiezina alokatuta badago (adibidez, hiru hilabete alokatuta, hiru hilabeteko interesak onartzen dira).
Diferentzia bat ezarri da sasoiko etxebizitzen edo pisu turistikoen gastu egozgarrien eta gainerako higiezinen artean:

sasoiko etxebizitzak eta pisu turistikoak:

Higiezin bakoitzak lortutako etekin osoen gaineko %20ko hobaria ezartzen da.
Gastu kengarriak interes eta finantzaketa-gastuetara mugatzen dira (dirulaguntzak izan ezik).

Beste higiezin batzuk (lonjak, garajeak, lursailak, etab.):

Ez du inolako hobaririk higiezin bakoitzeko etekin osoen gainean.
Etekinen iturburu diren ondasunak edo haiek erabiltzeko edo gozatzeko eskubideak edo ahalmenak eskuratzeko, birgaitzeko edo hobetzeko inbertitutako besteren kapitalen korrituak, eta finantzaketako gainerako gastuak.
Estatuarenak ez diren zergak eta errekarguak,
Hirugarrenek, zuzeneko nahiz zeharkako kontraprestazio gisa, edo norberaren zerbitzuen ondorioz, sortzen dituzten diru kopuruak, hala nola, administrazio, jagoletza, atezaintzakoak zein antzekoak.
Errentamendua, azpierrentamendua edo eskubideen lagapena edo eraketa formalizatzeko egiten diren gastuak, eta ondasunen, eskubideen edo etekinen inguruko defentsa juridikoak eragiten dituenak.
Artapen eta konponketa gastuak.
Aseguru kontratuen primak.
Zerbitzu edo horniduretan gastatutako kopuruak.
Amortizazioetarako erabiltzen diren kopuruak.

Dena den, ondasun higiezin bakoitzeko, gastu kengarrien baturak ezin du ekarri etekin garbia negatiboa izatea.

2024.012.31 arte

Etekin garbia kalkulatu beharko da jasotako alokairuaren guztizkoagatik, Zerga-oinarri orokorrean ordaintzen duten kapital higiezinaren etekinen arauak aplikatuz.

Sarrerak

Gastuak

Gastuak, oro har, kengarriak dira higiezina alokatuta badago (adibidez, hiru hilabete alokatuta, hiru hilabeteko interesak onartzen dira).

Etekinen iturburu diren ondasunak edo haiek erabiltzeko edo gozatzeko eskubideak edo ahalmenak eskuratzeko, birgaitzeko edo hobetzeko inbertitutako besteren kapitalen korrituak, eta finantzaketako gainerako gastuak.
Estatuarenak ez diren zergak eta errekarguak,
Hirugarrenek, zuzeneko nahiz zeharkako kontraprestazio gisa, edo norberaren zerbitzuen ondorioz, sortzen dituzten diru kopuruak, hala nola, administrazio, jagoletza, atezaintzakoak zein antzekoak.
Errentamendua, azpierrentamendua edo eskubideen lagapena edo eraketa formalizatzeko egiten diren gastuak, eta ondasunen, eskubideen edo etekinen inguruko defentsa juridikoak eragiten dituenak.
Artapen eta konponketa gastuak.
Aseguru kontratuen primak.
Zerbitzu edo horniduretan gastatutako kopuruak.
Amortizazioetarako erabiltzen diren kopuruak.

Dena den, ondasun higiezin bakoitzeko, gastu kengarrien baturak ezin du ekarri etekin garbia negatiboa izatea.

Noiz ulertzen da higiezinen errentamendua jarduera ekonomikoa dela PFEZren ondorioetarako?

Higiezinen errentamendutik eratorritako errentak bakarrik joko dira ekonomia-jardueratzat, baldin eta:

Oro har, jarduera hori antolatzeko pertsona bat badago, lan-kontratua duena, lanaldi osoan eta jarduera horretarako dedikazio esklusiboarekin diharduena. Ondorio horietarako, ez dira enplegatutzat hartuko honako hauek: ezkontidea, izatezko bikotekidea, odol bidezko edo ezkontza bidezko aurreko ahaidea, ondorengo ahaidea edo bigarren mailako alboko ahaidea, eta Sozietateen gaineko Zergari buruzko Foru Arauaren 42.3 artikuluan horri lotutako pertsonatzat hartzen direnak.
Bereziki: turismorako erabilitako etxebizitzen errentamendurako:higiezinaren erabilera lagatzeaz gain, hotel-industriari dagozkion zerbitzu osagarriak ematen baditu (685 epigrafea).

Inguruabar bi horietako bat ere gertatzen ez bada, higiezinen errentamenduak kapital higiezinaren etekinak sortuko ditu, BEZren ondorioetarako duen kalifikazioa gorabehera eta kontuan hartu gabe beste errenta-iturririk dagoen.

Maizterrarekin adostu dut alokairua zenbait hilabetez jaistea. Ba al dut onura fiskalik? (2021 ekitaldirako soilik)

2021eko ekitaldian, edozein jarduera-sektoretara bideratutako higiezin baten errentatzaileek, baldin eta alokairuaren prezioa jaistea adostu badute, zerga-gastu kengarri gisa sartu ahal izango dute alokairuaren beherapenaren zenbatekoa; horren ondorioz ezingo da sortu etekin negatiborik.
Alokairuaren diru-sarrerek ezin badute alokairuaren beherapen osoa xurgatu, gastu gisa aplikatu ez den alokairuaren beherapenaren zenbatekoaren gainean kenkari bat aplikatuko da: kuotaren %15ekoa.
Kuota nahikoa ez izateagatik kendu ez diren zenbatekoak hurrengo urtean amaitzen den zergaldian aplikatu ahal izango dira.
Alokairua jaisteko betekizunak:
- Alokairu mota desberdinetarako:
  - Negozio-lokalen eta pabilioien
  - Ekonomia-jarduerak egiten diren etxebizitzetarako errentamendu-kontratuetarako.
  - Industria: negozio-errentamenduak.
- Beherapena borondatez eta 2020ko martxoaren 14tik aurrera adostu behar da.
- Beherapenaren gutxieneko iraupena: hiru hilabetez, 2021. urtean, eta beherapen hori geroago ez konpentsatzea edo berreskuratzea.
- Haren aplikazioa aitorpena aurkeztean baliatu behar da, eta ezingo da aldatu aitorpena aurkezteko borondatezko epea amaitu ondoren.
- Ezin da aplikatu
  - Pertsona edo erakunde errentariak errentatzailearekin lotuta badaude egoera hauetako batean:
  - Sozietateen gaineko Zergari buruzko Foru Arauaren 42.3 artikuluan ezarritako moduan; ahaidetasun-harremanek lotuta egotea, ezkontidea edo izatezko bikotea barne, edo haiekin hirugarren gradura arteko zuzeneko zein alboko ahaidetasuna (odolkidetasuna zein ezkon-ahaidetasuna).

4/2021 FORU DEKRETU ARAUEMAILEA, martxoaren 23koa, COVID-19ari loturik dauden eta jarduera ekonomikoari berriro ekiten laguntzeko diren aparteko neurri osagarriei buruzkoa.

Alokatutako etxebizitza irabazpidezkoa bada, nola aitortu behar ditut alokairuaren etekinak? Eta, irabazpidezko ondasunen erregimenean ezkonduta egon arren, pribatiboa bada?

Irabazpidezkoen araubidean (edo foru-komunikazioaren araubidean) dauden ezkontideen kasuan:

Irabazizko ondasunetatik datozen etekinak erdibana dagozkie ezkontide bakoitzari (zibila eta fiskala).
Ondasun pribatiboetatik datozen etekinak, arlo fiskalean, ondare-elementuaren titular den ezkontideari baino ez zaizkio egotzi behar, arlo zibilean etekina irabazpidezkoa den alde batera utzita.

Nola aitortu behar dira diru-sarrera eta gastu kengarriak, alokairu-kontratuan errentatzaile bat baino gehiago agertzen badira eta/edo errentari bat baino gehiago?

Errentatzaile bakoitzak errentari (maizter) bakoitzeko erregistro bat erantsi beharko du, errentaria identifikatuz, eta errentari (maizter) horrengandik jasotzea dagokion errentaren zatiaren zenbatekoa sartu, eta, hala badagokio, errentari (maizter) horri dagokionez errentatzaileari higiezinetik dagozkion gastu kengarrien zatiaren zenbatekoa.

Etxebizitza turistiko" bat alokatuta daukat. Hura dela-eta nola tributatzen da?

Etxebizitza turistikoak alokatzearen ondoriozko etekinak kapital higiezinaren etekin gisa aitortzen dira, baldin eta errentamendu hori egiteko honako bi egoera hauetako bat gertatzen ez bada:

Higiezinaren erabilera lagatzeaz gain, hotel-industriari dagozkion zerbitzu osagarriak ematen ditu.
Jarduera egiteko, gutxienez, lanaldi osoko eta jarduera horretarako dedikazio esklusiboko lan-kontratua duen langile bat badago.

Turismorako etxebizitzak.
Bizitoki turistikoen koadroa.

Errentariak alokairua ordaintzen ez badit, kobratu gabeko alokairuak aitortu behar ditut?

Ez, ez dituzu aitortu behar kobratu gabeko alokairuak.

PFEZaren 13/2013 FAren 57.2.h) artikuluak ezartzen duenez, kapital higiezinaren etekinak kobrantza gertatu den zergaldiari egotziko zaizkio.

Geroago, ordaindu gabeko alokairuak hurrengo zergaldietan kobratzen badira, kobratu dituzun zergaldiari dagokion errentaren aitorpenean aitortu beharko dituzu.

Urtean kobratu ez diren alokairuen adibidea.

Ohiko etxebizitxako gela bat errentan ematea
Azpierrenta

ERRENTAREN ZIRRIBORROA ALDATU BEHAR DUZU?

Apartatu honetan pisu turistikoen, lokalen, garajeen, lurren eta bestelakoen errentamenduei buruzko datuak jasotzen dira, betiere errentamendu horiek ekonomi jardueratzat hartzen ez badira.

Laguntza behar duzu?

Nola sartu edo aldatu merkataritza-lokala alokatzeagatiko diru-sarrerak eta gastuak?

Nola sartu edo aldatu urte osoan alokatu gabeko merkataritza-lokala alokatzeagatiko diru-sarrerak eta gastuak?

Beharrezko dokumentazioa

Errentamendu-kontratua, lehenago aurkeztu ez bada.
Zergaldiko alokairua kobratu izanaren frogagiriak.
Gastuen frogagiriak eta alokairua jaitsi izanaren akordioa, hala badagokio.

Egiaztagiriak gorde eta aurkeztu egin beharko dituzu, eskatzen zaizkizunean. Hala ere, aitorpena aurkeztean erantsi ahal izango dituzu, edo, gero, Bizkaiko Foru Aldundiaren egoitza elektronikoaren bidez.