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Arrendamiento de negocio. Definición, calificación de rentas y cálculo de rendimientos

¿Qué definición fiscal tiene el arrendamiento de un negocio en funcionamiento y sus rendimientos (bares…)?

Los rendimientos obtenidos por el contribuyente tendrán la consideración de rendimientos de capital mobiliario y se integrarán en la base imponible general.

Se considera que existe un arrendamiento de negocio cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto?

Para determinar el rendimiento neto derivado de la prestación de asistencia técnica, de los arrendamientos de bienes muebles, negocios o minas, y subarrendamientos (diferentes a vivienda habitual) se admiten todos los gastos necesarios para su obtención. La suma de estos gastos no puede dar lugar, para cada uno de los negocios jurídicos mencionados, a un rendimiento neto negativo.

Los gastos mencionados, pueden ser, entre otros:

Los intereses de préstamos obtenidos para la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.
Los tributos, tasas, gastos de administración, vigilancia, portería o similares.
Gastos por la formalización de los arrendamientos, subarrendamientos
Los gastos de conservación y reparación, importe de primas de seguros, gastos de servicios o suministros.
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Los saldos de dudoso cobro siempre y cuando estén justificados
- Que el deudor se halle en situación de concurso.
- Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
- Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Si la parte arrendataria no me paga, ¿debo declarar los alquileres no cobrados?

En el caso de los alquileres de negocio, como constituyen un rendimiento de capital mobiliario, se debe que tributar por los alquileres devengados, aunque no estén cobrados.

Pueden aplicarse como gasto deducible los saldos de dudoso cobro siempre y cuando se justifique alguna de estas dos situaciones:

Que el deudor se halle en situación de concurso.
Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Subarrendamiento de vivienda habitual (entera o habitación)

Si el subarrendamiento se destina a necesidad permanente de vivienda, tributarán como un rendimiento de capital mobiliario de la Base General. Serán deducibles las cantidades satisfechas por el subarrendador en concepto de arrendamiento en la parte proporcional, si procede, al elemento subarrendado y adicionalmente se aplicará una bonificación del 30 por 100, del 20% hasta el 31.12.24, sobre la diferencia entre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble subarrendado y el importe computado como gasto deducible).

La diferencia entre ingresos y gastos no puede dar como resultado un rendimiento negativo.

Operaciones vinculadas

Atribución de rentas - socios o comuneros capitalistas

Como norma general, en las entidades en atribución de rentas que desarrollen actividades económicas, como comunidades de bienes o herencias yacentes, los rendimientos atribuidos tendrán la misma calificación para sus socios, herederos o comuneros.
Sin embargo, se calificarán como rendimientos de capital mobiliario a integrar en la base general, las rentas que obtengan los socios, herederos, comuneros o partícipes que no realicen actividad alguna en la entidad (socios capitalistas). En estos supuestos, se considerará que el rendimiento imputable es, como máximo, del 15 por 100 del capital aportado. Los importes abonados por la entidad por encima de dicho 15% tendrán la consideración de ganancia patrimonial a integrar en la base imponible general, no sujeta a retención, y no resultarán deducibles para los o las socias trabajadoras.

Cesión de capitales a terceros vinculados

En el caso de cesión de capitales propios a terceros que se consideren vinculados, los rendimientos de capital mobiliario obtenidos por dicha cesión se integrarán en la base imponible general (por ejemplo, un socio presta su propia dinero a su sociedad).

Se consideran personas o entidades vinculadas, entre otras:

Una entidad y sus socios (con participación igual o superior al 25%).
Una entidad y los cónyuges, parejas de hecho o familiares hasta el tercer grado de socios, partícipes, consejeros o administradores.
Una entidad y sus consejeros o administradores (salvo en lo relativo a su retribución por funciones propias del cargo).

La existencia de vinculación implica que las operaciones entre estas partes deben valorarse al valor normal de mercado, es decir, el precio que acordarían entidades independientes en condiciones de libre competencia. Para ello se comparan las circunstancias de la operación vinculada con otras operaciones similares entre partes independientes.

Artículo 42.3 de la NF 11/2013 del IS

Rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base general.

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

En este apartado, se reflejan los rendimientos de capital mobiliario que se integran en la base imponible general procedentes de, entre otros, arrendamientos de negocio y subarrendamientos que no constituyan actividad económica.

Incidencias o dudas más habituales

Declarar el arrendamiento de un negocio

Si eres propietario de un local con un negocio en funcionamiento y lo tienes alquilado para que otra persona o empresa desarrolle un negocio, debes incluir estos ingresos y gastos en tu declaración del IRPF.

Vamos a verlo con un ejemplo: Ane es propietaria del local. Mikel es quien lo explota a través de la empresa HOSTELEROS S.A.

Datos del alquiler:
- El alquiler mensual es de 1.000 €.
- Debido a la baja rentabilidad del negocio, Ane y Mikel acordaron una rebaja de 300 € durante los 6 primeros meses. Esto significa que Ane cobró 700 € al mes durante el primer semestre.
Datos del local: El valor de adquisición del local donde se desarrolla el negocio de hostelería es 200.000 €. Según el certificado catastral el valor catastral es de 60.000 €, de los cuales 35.000 € corresponden al valor del suelo.
Préstamo y otros gastos deducibles:
- Para comprar el local se solicitó un préstamo de 150.000 € y ha pagado 3.000 € de intereses y 4.000 € de capital.
- Otros gastos asociados: IBI: 200 €, Seguro: 150 €, Comunidad: 300 €

¿Qué ingresos declarar?
Debes declarar los ingresos del alquiler que te correspondan cada mes. En el ejemplo de Ane obtuvo 10.200 €:

Durante 6 meses cobró 700 € por una rebaja pactada.
Los otros 6 meses cobró 1.000 €.

¿Qué gastos deducir?
Puedes restar todos los gastos necesarios para obtener el alquiler. Vamos a calcular el valor de “Gastos deducibles” = 7.950 €:

Intereses del préstamo: 3.000 €
IBI: 200 €
Seguro: 150 €
Comunidad: 300 €
Amortización anual del local: 2.500 €
Rebaja de alquiler acordada con el inquilino: 1.800 €

¿Cómo calcular la amortización del local?
Para calcularla, se usa el 3 % del valor de la construcción (no del suelo). Puedes calcularlo con los datos catastrales:

Valor catastral total: 60.000 €
Valor del suelo: 35.000 €
Valor construcción = Valor catastral total (60.000 €) - Valor del suelo (35.000 €) = 25.000 €
Porcentaje construcción = Valor construcción / Valor catastral total x 100 % = 41,66 %
Base de amortización = Porcentaje construcción × Valor de adquisición del local = 41,66 % × 200.000 € = 83.320 €
Amortización anual: 3 % × 83.320 € = 2.500 €

¿Cómo incluir estos datos en tu declaración?
Lo habitual es que algunos datos del alquiler ya estén incluidos en tu borrador de la renta (la persona o empresa que te paga el alquiler envía esta información a Hacienda). En caso de que no constasen:

Accede al apartado “Arrendamiento de negocio, subarrendamiento, derechos de imagen y otros”.
Completa los datos del subarriendo:
1. Tipo: selecciona la clave “Otros Arrendamientos”.
2. NIF y nombre del pagador: Indica los datos de la persona que te paga por el subarriendo. En el ejemplo: Mikel.
3. Ingresos íntegros: Introduce los ingresos calculados previamente. En el ejemplo: 10.200 €.
4. Gastos deducibles: Introduce los gastos de alquiler. En el ejemplo: 7.950 €.
5. Retenciones/Ingreso a cuenta: las retenciones anuales practicadas; 1.938 €.
Guarda el registro.

Declarar subarriendo de vivienda en el borrador de renta

Vamos a verlo con un ejemplo: Mikel es el propietario de una vivienda que alquila a Ane por 500 € al mes. Ane desde el 1/07 subarrienda la vivienda a Igone por 550. ¿Cómo tributa?

Mikel, el propietario de la vivienda y quien arrienda la misma a Ane, tiene que declarar los ingresos en el apartado del aplicativo. En esta página te explicamos cómo recogerlos.
Ane es inquilina y subarrienda una habitación a Igone durante 6 meses. Antes de introducir los datos en la declaración, debe calcular sus ingresos del año:
- Ingresos por subarrendar la habitación = 550 € x 6 meses = 3.300 €
- Gastos = mensualidades pagadas a la persona propietaria de la vivienda = (el alquiler pagado a Mikel durante el periodo del subarriendo) 500 € x 6 meses = 3.000 €.

¿En qué apartado incluir los datos del subarriendo?

Accede al apartado “Arrendamiento de negocio, subarrendamiento, derechos de imagen y otros”.
Completa los datos del subarriendo:
1. Tipo: selecciona la clave “Subarriendo de vivienda”.
2. NIF y nombre del pagador: Indica los datos de la persona que te paga por el subarriendo. En el ejemplo: Igone.
3. Ingresos íntegros: Introduce los ingresos calculados previamente. En el ejemplo: 3.300 € (550 € × 6 meses).
4. Gastos deducibles: Introduce los gastos de alquiler correspondientes a la parte subarrendada. En el ejemplo: 3.000 € (500 € × 6 meses).
5. Guarda el registro.
6. Bonificación del 30 %: No tienes que hacer nada más. La aplicación aplicará automáticamente la bonificación del 30 % sobre el rendimiento positivo obtenido.

Documentación necesaria

Contratos de arrendamiento de negocio, subarrendamientos.
Justificantes de cobro del alquiler del periodo impositivo.
Justificantes de gastos.
Justificante del Acuerdo de rebaja de alquiler, en su caso.

Deberás conservar los justificantes y aportarlos cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrás adjuntarlos al presentar tu declaración, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

Consulta tu borrador, corrige datos y descarga el resumen completo de tu renta.

¿Cómo visualizar o modificar algún dato?

Accede al borrador de tu declaración; verifica tus datos y, en su caso, modifícalos de una forma muy sencilla. Recuerda que en cada apartado tienes el botón de ayuda.

¿Necesitas ayuda?

Encontrarás información detallada sobre el tema que deseas introducir o modificar.

Si ves que algún dato no es correcto, puedes cambiarlo fácilmente:

Accede a tu declaración desde la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
Busca el apartado que contiene el dato incorrecto: navega por el menú hasta localizar la sección correspondiente (por ejemplo, ingresos, deducciones, etc.).
Haz clic en el icono de "Acciones" y en "Editar": aparece junto al dato que quieres modificar.
Introduce el valor correcto en el campo: comprueba que el dato es el que corresponde.
Guarda los cambios: pulsa el botón “Guardar” para actualizar la información.
Revisa la simulación de la liquidación: comprueba que los cálculos se han actualizado correctamente antes de presentar la declaración.

Antes de finalizar, revisa todos los datos para evitar errores y trámites posteriores.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo adjuntar la documentación?

Aporta solo justificantes cuando no consten los datos, o estos tengan que modificarse.

Si necesitas aportar documentos para tu declaración, puedes hacerlo fácilmente desde la aplicación:

Accede a tu declaración en la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
Localiza la opción “Adjuntar documentación”: aparece en el menú principal y tiene un icono de un clip para que lo identifiques fácilmente.
Selecciona la persona declarante y la sección: se abrirá una ventana para seleccionar el archivo.
Selecciona el archivo desde tu ordenador o dispositivo: asegúrate de que el formato es válido (PDF, JPG, etc.).
Confirma la subida del documento: pulsa el botón “Adjuntar Documentos” para completar el proceso.
Comprueba que el documento se ha cargado correctamente: verás el nombre del archivo en la lista de documentos adjuntos.

Las personas contribuyentes estarán obligadas a conservar los justificantes y a exhibirlos ante los órganos competentes de la Administración Tributaria, cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrán aportarlos durante la presentación de sus declaraciones, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

¿Cómo aportar documentación después de presentar la declaración?

Puedes enviar desde la sede electrónica la documentación después de presentar la declaración de la Renta:

Accede a la sede electrónica.
Pulsa sobre el botón superior "Mis Gestiones" y entra en el apartado "Mis expedientes".
Selecciona el expediente correspondiente a tu declaración.
Haz clic en la opción "Aportación de documentación tributaria".
Indica la descripción de la documentación que se quiere aportar.
Pulsa el botón "Adjuntar".
Selecciona el archivo: comprueba que el formato es válido (PDF o imagen).
Verifica que el documento se ha cargado correctamente y pulsa "Enviar".

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo presentar la declaración?

Presentar tu declaración es sencillo y seguro. Solo tienes que seguir estos pasos:

Accede con tu clave o certificado digital.
Revisa la simulación: antes de presentar, puedes ver la simulación de la liquidación. Pulsa sobre "Ver más datos" y "Simulación de la liquidación" para descargarla y comprobar los datos.
Elige el tipo de declaración: individual o conjunta. Si es conjunta, introduce la clave de representación de tu cónyuge o pareja de hecho.
Pulsa “Presentar” y verifica que la cuenta bancaria y el domicilio fiscal son correctos.
Descarga y guarda el justificante (resguardo de presentación).

Declaraciones sustitutivas
Si después de presentar tu declaración necesitas corregir algún dato, puedes hacerlo mediante una declaración sustitutiva.

Puede presentar una declaración sustitutiva hasta las 23:59 horas del día en el que ha presentado su declaración, pudiendo modificar cualquier tipo de dato, identificativo o económico.
Si presenta varias declaraciones sustitutivas, únicamente se tendrá en consideración la última presentada.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).

¿Cómo ver en un único documento mi declaración completa?

Si quieres ver tu declaración en un único documento podrás usar la simulación de la liquidación. En la pantalla inicial (individual o conjunta), selecciona Datos fiscales, datos declarados y cálculos. Se abrirá un cuadro y podrás ver la simulación en una nueva pestaña para visualizar, guardar o imprimir.

Verás tu declaración completa y todos los conceptos, así como los cálculos internos (bases, cuotas...). Además, podrás ver el detalle de cada apartado pinchando en los elementos subrayados.

A partir del día siguiente a la presentación, si se desea comprobar que se ha presentado correctamente la declaración, hacer un seguimiento al expediente o descargar la declaración presentada, se deberá acudir a la sede electrónica y acceder a MIS EXPEDIENTES. Aquí podrás ver un cronograma de actuaciones, la documentación adjunta y, si es necesario, iniciar nuevos trámites.

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