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RENTA: Transmisión de otros inmuebles distintos a la vivienda habitual

Los contribuyentes que transmitan un inmueble calcularán la ganancia o pérdida  por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición
Las mejoras y rehabilitaciones suponen mayor valor de adquisición: es necesario acreditarlo con copia de facturas o certificados de rehabilitación (se consideran mejoras aquellos gastos en elementos que anteriormente no existían, como instalación de ascensores, instalación de gas natural, puertas de seguridad…)
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión de un inmueble

La ganancia patrimonial (o pérdida) que se genera en la venta de un inmueble se calculará por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (que se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes). 

Variación Patrimonial= Valor de Enajenación - Valor de Adquisición actualizado 
 

Valor de enajenación

Valor de enajenación: Importe real de la enajenación- Gastos inherentes a la operación. 

  • Importe real de enajenación: 
    • El precio consignado en la Escritura Pública o en el documento privado de compraventa, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. 
  • Gastos inherentes a la operación: 
    • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (Antigua plusvalía municipal) 
    • Comisión en venta (con factura conformada) 
    • Gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca del Inmueble transmitido 
Valor de Adquisición actualizado
Valor de Adquisición actualizado:
(Importe real de adquisición+ gastos inherentes a la operación) x Coeficiente de actualización correspondiente al año de la venta + Gastos de mejoras e inversiones
  • (+) Importe real de adquisición: el precio consignado en la Escritura Pública o en el documento privado de compraventa. 
  • (+) Gastos inherentes a la operación de compra satisfechos por el adquiriente (excluidos los intereses): 
    • Impuestos que gravan la operación: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Actos Jurídicos Documentados (AJD). 
    • Aranceles y Honorarios notariales y los correspondientes al Registro de la Propiedad. 
    • Comisión en compra (con factura conformada) 
  • (+) Inversiones y mejoras en los bienes adquiridos. Por mejoras se entienden los gastos en elementos que anteriormente no existían (puertas de seguridad, contraventanas, ascensor, gas natural, etc. ) y que aumentan el valor de adquisición del bien, pero no dan derecho a deducción alguna por inversión en vivienda habitual; por contra, los gastos de conservación y reparación aparecen siempre vinculados al mantenimiento de los bienes que los generan, para asegurar su buen uso y funcionamiento y no aumentan el valor de adquisición.
  • (-) Amortizaciones (Inmuebles arrendados y bienes muebles cedidos conjuntamente). 
¿Qué gastos pueden considerarse como mejoras? ¿Es lo mismo mejoras que reparaciones?
Son gastos de mejora:
  • Los gastos en elementos que anteriormente no existían, como puertas de seguridad, instalación de contraventanas, instalación del ascensor o de gas natural, etc. Estos gastos aumentan el valor de adquisición del bien, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial a efectos de futuras transmisiones, o para el cálculo de la amortización si se alquilara en un futuro; pero no dan derecho a deducción alguna por inversión en vivienda habitual.
Son gastos de conservación y reparación:
  • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como los de pintado, revoco o de arreglo de instalaciones.
  • Los de sustitución de elementos, como las instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Los gastos de conservación y reparación aparecen siempre vinculados al mantenimiento de los bienes que los generan, para asegurar su buen uso y funcionamiento. Estos gastos tienen la finalidad de mantener el uso normal de los bienes y la sustitución de elementos cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que aquellos estén integrados.

Como ejemplos de gastos de conservación y reparación podemos citar los siguientes: pintado interior y exterior; revoco de fachadas e interiores; arreglo de calefacción, ascensores y montacargas; arreglo de tejados, bajadas de agua y desagües; arreglo de cercas, muros, o caminos; cambio de la instalación eléctrica, conducción de gas, persianas, ventanas, etc.

 
Pérdidas patrimoniales que no pueden ser computadas
¿En que supuestos las pérdidas patrimoniales no pueden ser computadas?
  • No se pueden computar como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones de bienes inmuebles que procedan de una adquisición previa a título lucrativo que haya estado exenta, o que no haya tributado efectivamente (por ejemplo, una herencia o una donación), salvo que el contribuyente pruebe la disminución del valor del bien inmueble por circunstancias excepcionales, o salvo que la pérdida proceda, exclusivamente, de los gastos inherentes a la enajenación o a la adquisición.
  • A estos efectos, se entiende suficientemente acreditada la pérdida que derive de la aplicación de los coeficientes de actualización del valor de adquisición a que se refiere el artículo 45.2 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre
  • Hay que calcular la parte de la pérdida que puede ser computable (la correspondiente a los gastos y a la actualización del valor del bien).
¿Qué gastos pueden considerarse como mejoras? ¿Es lo mismo mejoras que reparaciones?
Son gastos de mejora:
  • Los gastos en elementos que anteriormente no existían, como puertas de seguridad, instalación de contraventanas, instalación del ascensor o de gas natural, etc. Estos gastos aumentan el valor de adquisición del bien, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial a efectos de futuras transmisiones, o para el cálculo de la amortización si se alquilara en un futuro; pero no dan derecho a deducción alguna por inversión en vivienda habitual.
Son gastos de conservación y reparación:
  • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como los de pintado, revoco o de arreglo de instalaciones.
  • Los de sustitución de elementos, como las instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Los gastos de conservación y reparación aparecen siempre vinculados al mantenimiento de los bienes que los generan, para asegurar su buen uso y funcionamiento. Estos gastos tienen la finalidad de mantener el uso normal de los bienes y la sustitución de elementos cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que aquellos estén integrados.

Como ejemplos de gastos de conservación y reparación podemos citar los siguientes: pintado interior y exterior; revoco de fachadas e interiores; arreglo de calefacción, ascensores y montacargas; arreglo de tejados, bajadas de agua y desagües; arreglo de cercas, muros, o caminos; cambio de la instalación eléctrica, conducción de gas, persianas, ventanas, etc.

 
¿Cómo declaro la venta de un local que ha estado afecto a una actividad?

En el momento del cese de la actividad se produce una desafectación del local que pasa al patrimonio particular por su valor neto contable, siempre que el contribuyente no reinicie o continúe otra actividad en los 3 años siguientes a la fecha de cese. 

En este caso, el cálculo de la variación patrimonial se realizará por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado según el coeficiente de actualización correspondiente al año del cese. A estos efectos, el valor de adquisición será el valor neto contable a efectos fiscales del bien al momento de la desafectación (derivado, con carácter general, de restar a su precio de adquisición las amortizaciones fiscalmente deducibles practicadas o que debieron de practicarse). 

La renta así obtenida se integra y compensa en la base imponible del ahorro. 

¿Cómo reflejar la pérdida no computable de un inmueble adquirido por herencia?
Cantidades reinvertidas en Renta Vitalicia Asegurada
Régimen de atribución de rentas
 

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

En este apartado “Venta de inmuebles (pisos, locales, terrenos,...) “aparecen los datos relativos a la fecha y valor de transmisión de los inmuebles transmitidos en el ejercicio. 
 

¿Cómo incluir la venta de un inmuebles adquiridos por compra?





Documentación necesaria
  • Escritura de compra y gastos relativos a la adquisición (impuestos, gastos de notario relativos a la adquisición y financiación, tasación) 
  • Gastos relativos a la venta: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (antigua plusvalía municipal), comisión de venta (factura conformada de la inmobiliaria), gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca del Inmueble transmitido. 
Deberás conservar los justificantes y aportarlos cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrás adjuntarlos al presentar tu declaración, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.
Consulta tu borrador, corrige datos y descarga el resumen completo de tu renta.
¿Cómo visualizar o modificar algún dato?
Accede al borrador de tu declaración; verifica tus datos y, en su caso, modifícalos de una forma muy sencilla. Recuerda que en cada apartado tienes el botón de ayuda.
Botón de ayuda

¿Necesitas ayuda?

Encontrarás información detallada sobre el tema que deseas introducir o modificar.

Si ves que algún dato no es correcto, puedes cambiarlo fácilmente:

  1. Accede a tu declaración desde la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.

  2. Busca el apartado que contiene el dato incorrecto: navega por el menú hasta localizar la sección correspondiente (por ejemplo, ingresos, deducciones, etc.).

  3. Haz clic en el icono de "Acciones" y en "Editar": aparece junto al dato que quieres modificar.

  4. Introduce el valor correcto en el campo: comprueba que el dato es el que corresponde.

  5. Guarda los cambios: pulsa el botón “Guardar” para actualizar la información.

  6. Revisa la simulación de la liquidación: comprueba que los cálculos se han actualizado correctamente antes de presentar la declaración.

Antes de finalizar, revisa todos los datos para evitar errores y trámites posteriores.


NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo adjuntar la documentación?

Aporta solo justificantes cuando no consten los datos, o estos tengan que modificarse.

Si necesitas aportar documentos para tu declaración, puedes hacerlo fácilmente desde la aplicación:

  1. Accede a tu declaración en la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
  2. Localiza la opción “Adjuntar documentación”: aparece en el menú principal y tiene un icono de un clip para que lo identifiques fácilmente.
  3. Selecciona la persona declarante y la sección: se abrirá una ventana para seleccionar el archivo.
  4. Selecciona el archivo desde tu ordenador o dispositivo: asegúrate de que el formato es válido (PDF, JPG, etc.).
  5. Confirma la subida del documento: pulsa el botón “Adjuntar Documentos” para completar el proceso.
  6. Comprueba que el documento se ha cargado correctamente: verás el nombre del archivo en la lista de documentos adjuntos.
 

Las personas contribuyentes estarán obligadas a conservar los justificantes y a exhibirlos ante los órganos competentes de la Administración Tributaria, cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrán aportarlos durante la presentación de sus declaraciones, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

¿Cómo aportar documentación después de presentar la declaración?

Puedes enviar desde la sede electrónica la documentación después de presentar la declaración de la Renta:

  1. Accede a la sede electrónica.
  2. Pulsa sobre el botón superior "Mis Gestiones" y entra en el apartado "Mis expedientes".
  3. Selecciona el expediente correspondiente a tu declaración.
  4. Haz clic en la opción "Aportación de documentación tributaria".
  5. Indica la descripción de la documentación que se quiere aportar.
  6. Pulsa el botón "Adjuntar".
  7. Selecciona el archivo: comprueba que el formato es válido (PDF o imagen).
  8. Verifica que el documento se ha cargado correctamente y pulsa "Enviar".

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo presentar la declaración?

Presentar tu declaración es sencillo y seguro. Solo tienes que seguir estos pasos:

  1. Accede con tu clave o certificado digital.
  2. Revisa la simulación: antes de presentar, puedes ver la simulación de la liquidación. Pulsa sobre "Ver más datos" y "Simulación de la liquidación" para descargarla y comprobar los datos.
  3. Elige el tipo de declaración: individual o conjunta. Si es conjunta, introduce la clave de representación de tu cónyuge o pareja de hecho.
  4. Pulsa “Presentar” y verifica que la cuenta bancaria y el domicilio fiscal son correctos.
  5. Descarga y guarda el justificante (resguardo de presentación).

Declaraciones sustitutivas
Si después de presentar tu declaración necesitas corregir algún dato, puedes hacerlo mediante una declaración sustitutiva.

  • Puede presentar una declaración sustitutiva hasta las 23:59 horas del día en el que ha presentado su declaración, pudiendo modificar cualquier tipo de dato, identificativo o económico.
  • Si presenta varias declaraciones sustitutivas, únicamente se tendrá en consideración la última presentada.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo ver en un único documento mi declaración completa?
Si quieres ver tu declaración en un único documento podrás usar la simulación de la liquidación. En la pantalla inicial (individual o conjunta), selecciona Datos fiscales, datos declarados y cálculos. Se abrirá un cuadro y podrás ver la simulación en una nueva pestaña para visualizar, guardar o imprimir.

Verás tu declaración completa y todos los conceptos, así como los cálculos internos (bases, cuotas...). Además, podrás ver el detalle de cada apartado pinchando en los elementos subrayados.


A partir del día siguiente a la presentación, si se desea comprobar que se ha presentado correctamente la declaración, hacer un seguimiento al expediente o descargar la declaración presentada, se deberá acudir a la sede electrónica y acceder a MIS EXPEDIENTES. Aquí podrás ver un cronograma de actuaciones, la documentación adjunta y, si es necesario, iniciar nuevos trámites.
Para información llámenos
946 125 500
Para atención presencial 

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