web
Está desconectado. Se trata de una versión de solo lectura de la página.
close

RENTA: Persona transmite su vivienda habitual Quiere reinvertir: exención por reinversión

Los contribuyentes que transmitan su vivienda habitual calcularán la ganancia o pérdida por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

Cuando el importe total obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, se podrá excluir de gravamen el total de  la ganancia patrimonial obtenida por esa venta.  
 
Ganancia exenta por reinversión. Condiciones
  • Está exenta de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de tu vivienda habitual cuando el importe total obtenido en la transmisión lo reinviertas en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
  • Lo dispuesto será igualmente aplicable a los casos en que la vivienda transmitida haya tenido la consideración de habitual del contribuyente con anterioridad, y este hubiera cesado en su residencia por resolución judicial en un procedimiento de separación o extinción de pareja de hecho. En tales supuestos, la exención quedará supeditada a que la vivienda familiar transmitida constituya la residencia habitual del otro cónyuge o pareja de hecho, y, en su caso, de los descendientes comunes (con derecho a la deducción por hijos), conforme a lo que se determine reglamentariamente.
  • La reinversión del importe total obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión (tres años en los supuestos de transmisión de la vivienda habitual entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2021, o de adquisición de una nueva vivienda habitual entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2021 y posterior transmisión de la anterior vivienda habitual)
El crédito fiscal disminuye en el 18% de la ganancia exenta. 

A partir del 01-01-2026,  y para viviendas adquiridas a partir de esa fecha, la exención estará condicionada a la existencia de una causa justificada que motive el cambio de vivienda, tales como: traslado laboral, alteraciones en la composición familiar, matrimonio, separación o disolución de pareja de hecho, dificultades económicas u otras circunstancias análogas.
¿Cómo se calcula el importe que tengo que reinvertir?
El importe total obtenido en la transmisión de una vivienda habitual ha de utilizarse en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

Si en el momento de la venta de la vivienda habitual existiera préstamo pendiente, se considerará, solo a efectos de reinversión, como importe total obtenido, el resultante de restar al valor de venta el importe del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
  • Importe total obtenido = Valor de transmisión - Principal del préstamo pendiente de amortizar 
Si vendo mi vivienda habitual y me compro una nueva por un precio inferior, ¿Quedaría exenta toda la ganancia patrimonial?
Si el importe que se reinvierte en la nueva vivienda habitual es inferior al total de lo percibido en la transmisión de la antigua vivienda habitual (restando, en su caso, el principal pendiente de amortizar del préstamo), se considera que una reinversión parcial. En consecuencia, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. 
¿Qué tengo que hacer si me acojo a reinversión y después no cumplo todos los requisitos?
En este caso, el/la contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención. Para ello, deberá presentar escrito de rectificación en el plazo que medie entre la fecha que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración del período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.

En la liquidación que se practique posteriormente se incluirán los correspondientes intereses de demora.
Registro en Rentaweb
¿Cómo se calcula el importe que tengo que reinvertir?
El importe total obtenido en la transmisión de una vivienda habitual ha de utilizarse en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

Si en el momento de la venta de la vivienda habitual existiera préstamo pendiente, se considerará, solo a efectos de reinversión, como importe total obtenido, el resultante de restar al valor de venta el importe del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
  • Importe total obtenido = Valor de transmisión - Principal del préstamo pendiente de amortizar 
Si vendo mi vivienda habitual y me compro una nueva por un precio inferior, ¿Quedaría exenta toda la ganancia patrimonial?
Si el importe que se reinvierte en la nueva vivienda habitual es inferior al total de lo percibido en la transmisión de la antigua vivienda habitual (restando, en su caso, el principal pendiente de amortizar del préstamo), se considera que una reinversión parcial. En consecuencia, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. 
¿Qué tengo que hacer si me acojo a reinversión y después no cumplo todos los requisitos?
En este caso, el/la contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención. Para ello, deberá presentar escrito de rectificación en el plazo que medie entre la fecha que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración del período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.

En la liquidación que se practique posteriormente se incluirán los correspondientes intereses de demora.
¿Qué se entiende por vivienda habitual?

Para que una vivienda sea considerada como habitual, ha de cumplir estos siguientes requisitos: 

A) La vivienda debe habitarse de manera efectiva y permanente en un plazo de 12 meses desde la adquisición o terminación de las obras. Este plazo, se ampliará seis meses cuando dicho plazo finalice entre el 16 de marzo de 2020 y el 31 de diciembre de 2021. 

B) El contribuyente debe residir en la vivienda de manera efectiva durante un plazo continuado de, al menos, tres años 

C) Por cada unidad familiar, solo un inmueble puede tener la consideración de vivienda como habitual: aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. 

D) Se requiere la titularidad del pleno dominio sobre la totalidad o parte del inmueble considerado como vivienda habitual 

Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión de un inmueble

La ganancia patrimonial (o pérdida) que se genera en la venta de un inmueble se calculará por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (que se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes). 

Variación Patrimonial= Valor de Enajenación - Valor de Adquisición actualizado 
 

Valor de enajenación

Valor de enajenación: Importe real de la enajenación- Gastos inherentes a la operación. 

  • Importe real de enajenación: 
    • El precio consignado en la Escritura Pública o en el documento privado de compraventa, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. 
  • Gastos inherentes a la operación: 
    • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (Antigua plusvalía municipal) 
    • Comisión en venta (con factura conformada) 
    • Gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca del Inmueble transmitido 
Valor de Adquisición actualizado
Valor de Adquisición actualizado:
(Importe real de adquisición+ gastos inherentes a la operación) x Coeficiente de actualización correspondiente al año de la venta + Gastos de mejoras e inversiones
  • (+) Importe real de adquisición: el precio consignado en la Escritura Pública o en el documento privado de compraventa. 
  • (+) Gastos inherentes a la operación de compra satisfechos por el adquiriente (excluidos los intereses): 
    • Impuestos que gravan la operación: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Actos Jurídicos Documentados (AJD). 
    • Aranceles y Honorarios notariales y los correspondientes al Registro de la Propiedad. 
    • Comisión en compra (con factura conformada) 
  • (+) Inversiones y mejoras en los bienes adquiridos. Por mejoras se entienden los gastos en elementos que anteriormente no existían (puertas de seguridad, contraventanas, ascensor, gas natural, etc. ) y que aumentan el valor de adquisición del bien, pero no dan derecho a deducción alguna por inversión en vivienda habitual; por contra, los gastos de conservación y reparación aparecen siempre vinculados al mantenimiento de los bienes que los generan, para asegurar su buen uso y funcionamiento y no aumentan el valor de adquisición.
  • (-) Amortizaciones (Inmuebles arrendados y bienes muebles cedidos conjuntamente). 
¿Qué gastos pueden considerarse como mejoras? ¿Es lo mismo mejoras que reparaciones?
Son gastos de mejora:
  • Los gastos en elementos que anteriormente no existían, como puertas de seguridad, instalación de contraventanas, instalación del ascensor o de gas natural, etc. Estos gastos aumentan el valor de adquisición del bien, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial a efectos de futuras transmisiones, o para el cálculo de la amortización si se alquilara en un futuro; pero no dan derecho a deducción alguna por inversión en vivienda habitual.
Son gastos de conservación y reparación:
  • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como los de pintado, revoco o de arreglo de instalaciones.
  • Los de sustitución de elementos, como las instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Los gastos de conservación y reparación aparecen siempre vinculados al mantenimiento de los bienes que los generan, para asegurar su buen uso y funcionamiento. Estos gastos tienen la finalidad de mantener el uso normal de los bienes y la sustitución de elementos cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que aquellos estén integrados.

Como ejemplos de gastos de conservación y reparación podemos citar los siguientes: pintado interior y exterior; revoco de fachadas e interiores; arreglo de calefacción, ascensores y montacargas; arreglo de tejados, bajadas de agua y desagües; arreglo de cercas, muros, o caminos; cambio de la instalación eléctrica, conducción de gas, persianas, ventanas, etc.

 
Pérdidas patrimoniales que no pueden ser computadas
¿En que supuestos las pérdidas patrimoniales no pueden ser computadas?
  • No se pueden computar como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones de bienes inmuebles que procedan de una adquisición previa a título lucrativo que haya estado exenta, o que no haya tributado efectivamente (por ejemplo, una herencia o una donación), salvo que el contribuyente pruebe la disminución del valor del bien inmueble por circunstancias excepcionales, o salvo que la pérdida proceda, exclusivamente, de los gastos inherentes a la enajenación o a la adquisición.
  • A estos efectos, se entiende suficientemente acreditada la pérdida que derive de la aplicación de los coeficientes de actualización del valor de adquisición a que se refiere el artículo 45.2 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre
  • Hay que calcular la parte de la pérdida que puede ser computable (la correspondiente a los gastos y a la actualización del valor del bien).
Cantidades reinvertidas en Renta Vitalicia Asegurada
Régimen de atribución de rentas

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

En este apartado “Venta de inmuebles (pisos, locales, terrenos,...) aparecen los datos relativos a la fecha y valor de transmisión de los inmuebles transmitidos en el ejercicio. 

Deberás completar la información sobre la fecha y valor de adquisición y cumplimentar el compromiso de reinversión. 

Si el bien vendido es ganancial debes declarar el 50% de lo percibido en tu declaración e indicar el otro 50% en la declaración de tu cónyuge (cuando hayas creado la línea con los datos puedes volver a entrar a editarla y elegir la opción "copiar datos al cónyuge" 
 

¿Cómo incluir la venta de un inmuebles adquiridos por compra?





Documentación necesaria
  • Escritura de compra y gastos relativos a la adquisición (impuestos, gastos de notario relativos a la adquisición y financiación, tasación) 
  • Gastos relativos a la venta: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (antigua plusvalía municipal), comisión en venta (factura conformada de la inmobiliaria), Gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca del Inmueble transmitido. 
Deberás conservar los justificantes y aportarlos cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrás adjuntarlos al presentar tu declaración, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.
Consulta tu borrador, corrige datos y descarga el resumen completo de tu renta.
¿Cómo visualizar o modificar algún dato?
Accede al borrador de tu declaración; verifica tus datos y, en su caso, modifícalos de una forma muy sencilla. Recuerda que en cada apartado tienes el botón de ayuda.
Botón de ayuda

¿Necesitas ayuda?

Encontrarás información detallada sobre el tema que deseas introducir o modificar.

Si ves que algún dato no es correcto, puedes cambiarlo fácilmente:

  1. Accede a tu declaración desde la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.

  2. Busca el apartado que contiene el dato incorrecto: navega por el menú hasta localizar la sección correspondiente (por ejemplo, ingresos, deducciones, etc.).

  3. Haz clic en el icono de "Acciones" y en "Editar": aparece junto al dato que quieres modificar.

  4. Introduce el valor correcto en el campo: comprueba que el dato es el que corresponde.

  5. Guarda los cambios: pulsa el botón “Guardar” para actualizar la información.

  6. Revisa la simulación de la liquidación: comprueba que los cálculos se han actualizado correctamente antes de presentar la declaración.

Antes de finalizar, revisa todos los datos para evitar errores y trámites posteriores.


NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo adjuntar la documentación?

Aporta solo justificantes cuando no consten los datos, o estos tengan que modificarse.

Si necesitas aportar documentos para tu declaración, puedes hacerlo fácilmente desde la aplicación:

  1. Accede a tu declaración en la sede electrónica: entra con tu clave o certificado digital.
  2. Localiza la opción “Adjuntar documentación”: aparece en el menú principal y tiene un icono de un clip para que lo identifiques fácilmente.
  3. Selecciona la persona declarante y la sección: se abrirá una ventana para seleccionar el archivo.
  4. Selecciona el archivo desde tu ordenador o dispositivo: asegúrate de que el formato es válido (PDF, JPG, etc.).
  5. Confirma la subida del documento: pulsa el botón “Adjuntar Documentos” para completar el proceso.
  6. Comprueba que el documento se ha cargado correctamente: verás el nombre del archivo en la lista de documentos adjuntos.
 

Las personas contribuyentes estarán obligadas a conservar los justificantes y a exhibirlos ante los órganos competentes de la Administración Tributaria, cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrán aportarlos durante la presentación de sus declaraciones, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.

¿Cómo aportar documentación después de presentar la declaración?

Puedes enviar desde la sede electrónica la documentación después de presentar la declaración de la Renta:

  1. Accede a la sede electrónica.
  2. Pulsa sobre el botón superior "Mis Gestiones" y entra en el apartado "Mis expedientes".
  3. Selecciona el expediente correspondiente a tu declaración.
  4. Haz clic en la opción "Aportación de documentación tributaria".
  5. Indica la descripción de la documentación que se quiere aportar.
  6. Pulsa el botón "Adjuntar".
  7. Selecciona el archivo: comprueba que el formato es válido (PDF o imagen).
  8. Verifica que el documento se ha cargado correctamente y pulsa "Enviar".

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo presentar la declaración?

Presentar tu declaración es sencillo y seguro. Solo tienes que seguir estos pasos:

  1. Accede con tu clave o certificado digital.
  2. Revisa la simulación: antes de presentar, puedes ver la simulación de la liquidación. Pulsa sobre "Ver más datos" y "Simulación de la liquidación" para descargarla y comprobar los datos.
  3. Elige el tipo de declaración: individual o conjunta. Si es conjunta, introduce la clave de representación de tu cónyuge o pareja de hecho.
  4. Pulsa “Presentar” y verifica que la cuenta bancaria y el domicilio fiscal son correctos.
  5. Descarga y guarda el justificante (resguardo de presentación).

Declaraciones sustitutivas
Si después de presentar tu declaración necesitas corregir algún dato, puedes hacerlo mediante una declaración sustitutiva.

  • Puede presentar una declaración sustitutiva hasta las 23:59 horas del día en el que ha presentado su declaración, pudiendo modificar cualquier tipo de dato, identificativo o económico.
  • Si presenta varias declaraciones sustitutivas, únicamente se tendrá en consideración la última presentada.

NOTA: los vídeos y/o ejemplos son válidos para este ejercicio (aunque algunos hacen referencia a ejercicios anteriores).
 
¿Cómo ver en un único documento mi declaración completa?
Si quieres ver tu declaración en un único documento podrás usar la simulación de la liquidación. En la pantalla inicial (individual o conjunta), selecciona Datos fiscales, datos declarados y cálculos. Se abrirá un cuadro y podrás ver la simulación en una nueva pestaña para visualizar, guardar o imprimir.

Verás tu declaración completa y todos los conceptos, así como los cálculos internos (bases, cuotas...). Además, podrás ver el detalle de cada apartado pinchando en los elementos subrayados.


A partir del día siguiente a la presentación, si se desea comprobar que se ha presentado correctamente la declaración, hacer un seguimiento al expediente o descargar la declaración presentada, se deberá acudir a la sede electrónica y acceder a MIS EXPEDIENTES. Aquí podrás ver un cronograma de actuaciones, la documentación adjunta y, si es necesario, iniciar nuevos trámites.
Para información llámenos
946 125 500
Para atención presencial 

Ayúdanos a mejorar

¿Cómo valoras la utilidad del artículo?

Grado de satisfacción

Gracias por compartir tu valoración, esto nos ayuda a mejorar tu experiencia.

Preguntas frecuentes

¿Necesitas más ayuda?