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¿Qué gastos son deducibles en alquileres distintos de vivienda habitual (garajes, trasteros, viviendas de veraneo…)?

Desde 01.01.25

Los rendimientos obtenidos por el contribuyente tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y se integrarán en la Base Imponible General.

Ingresos

El importe de la renta que perciba el arrendador y el resto de conceptos que cobre el titular del inmueble (por ejemplo, gastos de comunidad, IBI, etc.). Sólo se imputarán el importe de los alquileres que se hayan cobrado en el ejercicio.

Gastos

Los gastos, en general, solo son deducibles en la medida en que el inmueble permanezca arrendado (por ejemplo, tres meses arrendado, se aceptarían tres meses de intereses).

Se establece una diferencia entre los gastos imputables viviendas de temporada o pisos turísticos y el resto de inmuebles:

Viviendas de temporada o pisos turísticos:

Se establece una bonificación del 20% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble
Se limitan los gastos deducibles a intereses y gastos de financiación (excluyendo las subvenciones).

Otros inmuebles (lonjas, garajes, terrenos...):

No tiene ninguna bonificación sobre los rendimientos íntegros por cada inmueble.
Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora.
Demás gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Entre otros:
- Tributos y recargos no estatales (alcantarillado, tributos locales, etc.).
- Servicios personales: portería, limpieza, gastos de comunidad, etc.
- Gastos de formalización del arrendamiento (excepto la fianza a la inmobiliaria).
- Gastos de conservación y reparación.
- Primas de seguros.
- Amortización del inmueble: 3% del valor del inmueble excluido el valor del suelo.

La suma de gastos no puede dar lugar a un rendimiento negativo. Este límite es por inmueble.

Hasta el 31.12.2024

Los rendimientos obtenidos por el contribuyente tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y se integrarán en la Base Imponible General.

Ingresos

Gastos

Los gastos, en general, solo son deducibles en la medida en que el inmueble permanezca arrendado (por ejemplo, tres meses arrendado, se aceptarían tres meses de intereses).

Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora.
Demás gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Entre otros:
- Tributos y recargos no estatales (alcantarillado, tributos locales, etc.).
- Servicios personales: portería, limpieza, gastos de comunidad, etc.
- Gastos de formalización del arrendamiento (excepto la fianza a la inmobiliaria).
- Gastos de conservación y reparación.
- Primas de seguros.
- Amortización del inmueble: 3% del valor del inmueble excluido el valor del suelo.

La suma de gastos no puede dar lugar a un rendimiento negativo. Este límite es por inmueble.

¿Cuándo se considera que el arrendamiento de inmuebles es una actividad económica a efectos del IRPF?

Las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles tendrán la consideración de actividad económica si se produce alguna de las siguientes circunstancias:

En general: Si para la ordenación de la actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y con dedicación exclusiva a esa actividad. A estos efectos, no se computará como persona empleada el cónyuge, pareja de hecho, ascendiente, descendiente o colateral de segundo grado, por consanguinidad o afinidad, ni las personas que tengan la consideración de personas vinculadas con el mismo en los términos artículo 42.3 de la Norma Foral del Impuesto sobre Sociedades.
En especial: para el arrendamiento de pisos destinados al uso turístico: Si, además de ceder el uso del inmueble, presta servicios complementarios propios de la industria hotelera (Epígrafe 685).

Si no se produce ninguna de las dos circunstancias anteriores, el arrendamiento de inmuebles originará rendimientos del capital inmobiliario, con independencia de su calificación a efectos del IVA y de que existan o no otras fuentes de renta.

He acordado con el inquilino una rebaja del alquiler durante varios meses. ¿Tengo algún beneficio fiscal? (exclusivamente para el ejercicio 2021)

En el ejercicio 2021 las personas arrendadoras de un inmueble destinado a cualquier sector de actividad económica que hayan acordado una rebaja en el precio del alquiler, podrán incluir como gasto fiscalmente deducible el importe de la rebaja del alquiler, sin que pueda dar lugar a que el rendimiento sea negativo.
Si los ingresos del arrendamiento no pueden absorber la totalidad de la rebaja del alquiler, sobre el importe de la rebaja del alquiler no aplicada como gasto se aplicará una deducción en cuota del 15%.
Las cantidades no deducidas por insuficiencia de cuota íntegra podrán aplicarse, en la declaración del periodo impositivo que concluya en el año inmediato siguiente.
Requisitos de la rebaja de alquiler:
Para contratos de arrendamientos de:
- Locales de negocio y pabellones,
- Viviendas en las que se realicen actividades económicas.
- Industria: Arrendamientos de negocio.
La rebaja debe ser acordada voluntariamente y a partir del 14 de marzo de 2020.
Duración mínima de la rebaja: de 3 meses a lo largo del año 2021 y que no se compense o recupere en un momento posterior.
Su aplicación constituye una opción que debe ser ejercitada con la presentación de la declaración y no podrá ser modificada una vez finalizado el plazo voluntario de declaración.
No es aplicable cuando las personas o entidades arrendatarias estén vinculadas con la arrendadora en alguna de las siguientes situaciones:
- En el sentido del artículo 42.3 de la Norma Foral del Impuesto sobre Sociedades.
- Estén unidas por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge o pareja de hecho, en línea directa o colateral, consanguínea, por afinidad o por la que resulte de la constitución de la pareja de hecho hasta el tercer grado inclusive.

DECRETO FORAL NORMATIVO 4/2021, de 23 de marzo, de medidas extraordinarias adicionales relacionadas con la COVID-19 y de apoyo a la reanudación de la actividad económica.

Si la vivienda alquilada es ganancial ¿Cómo debo declarar los rendimientos del alquiler? ¿Y si es privativa aunque estemos casado en régimen de gananciales?

En el supuesto de cónyuges o parejas de hecho en régimen de sociedad legal de gananciales o régimen de comunicación foral:

Los rendimientos procedentes de bienes gananciales corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges (civil y fiscalmente).
Los rendimientos procedentes de bienes privativos se deben imputar fiscalmente exclusivamente a la persona titular del elemento patrimonial, con independencia de que civilmente el rendimiento pueda ser ganancial.

¿Cómo se deben declarar los ingresos y gastos deducibles, si en el contrato de alquiler figuran más de un arrendador y/ o más de un arrendatario (inquilino)?

Cada arrendador deberá añadir un registro por cada arrendatario (inquilino), identificándole a este, e incluir el importe de la parte de la renta que le corresponde recibir de ese arrendatario (inquilino) en concreto, y en su caso el importe de la parte de los gastos deducibles del inmueble que le correspondan al arrendador respecto ese arrendatario (inquilino) en concreto.

Tengo alquilado un “piso turístico”. ¿Cómo tributa?

Los rendimientos derivados del alquiler de los “pisos turísticos” se declaran como rendimientos de capital inmobiliario de la base general siempre y cuando para realizar dicho arrendamiento no se produzca cualquiera de las dos situaciones siguientes:

Si además de ceder el uso del inmueble, presta servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Si para realizar la actividad se cuenta, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y con dedicación exclusiva a esa actividad.

Pisos destinados al uso turístico
Cuadro de alojamientos turístico

¿Si el inquilino no me paga el alquiler, debo declarar los alquileres no cobrados?

No, no debes declarar los alquileres no cobrados.

El artículo 57.2.h) de NF 13/2013 del IRPF establece que los rendimientos de capital inmobiliario se imputarán al período impositivo en que se produzca el correspondiente cobro.

Si posteriormente, los alquileres impagados se cobran en los siguientes periodos impositivos, los debes declarar en la declaración de la renta correspondiente al periodo impositivo que los hayas cobrado.

Ejemplo de alquileres no cobrados en el año

Arrendamiento de habitación de vivienda habitual
Subarrendamiento

La información recogida en este artículo es válida para la declaración de la renta del ejercicio 2024. No obstante, se han aprobado cambios normativos que entrarán en vigor en la declaración de 2025 o 2026. Puede consultar los detalles en el siguiente enlace: Cambios introducidos por la NF 2/2025.

Le recomendamos revisar esta información con antelación para estar al tanto de las novedades.

¿NECESITAS MODIFICAR TU BORRADOR DE RENTA?

En este apartado se reflejan los datos correspondientes a los arrendamientos de pisos turísticos, locales, garajes, terrenos y otros, siempre que dichos arrendamientos no tengan la consideración de actividad económica.

¿Necesitas ayuda?

¿Cómo introducir o modificar los ingresos y gastos por alquiler de local comercial?

¿Cómo introducir o modificar los ingresos y gastos por alquiler de local comercial no alquilado todo el año?

Documentación necesaria

Contrato de arrendamiento, si no lo ha aportado anteriormente.
Justificantes de cobro del alquiler del periodo impositivo.
Justificantes de gastos y acuerdo de rebaja de alquiler en su caso.

Deberás conservar los justificantes y aportarlos cuando sean requeridos al efecto. No obstante, podrás adjuntarlos al presentar tu declaración, o posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.