Deducción por inversión en vivienda habitual A partir del 1 de enero de 2025

• La construcción de vivienda habitual se asimilará a la adquisición cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que las obras  finalicen en un plazo no superior a seis años desde el inicio de la inversión.​ El plazo debe empezar a computarse a partir del primer desembolso por el que se obtenga algún beneficio relacionado con la inversión en vivienda habitual (aplicación de la deducción, destino del saldo de la cuenta vivienda, materialización de la reinversión).
• Una vez finalizado el plazo se deberá proceder a realizar la escritura de obra nueva (construcción por cuenta propia) o la escritura de adquisición (construcción con pagos a cuenta al promotor) y cumplir los requisitios para que la vivienda adquiera la condición de vivienda habitual (entre otros, ir a residir en un plazo no superior a 12 meses y residir en ella durante un plazo continuado de 3 años). 
• La deducción se aplicará sobre el importe justificado en factura, entregas a cuenta o certificaciones de obra. Cuando la construcción se realice por cuenta propia, el límite de la inversión será el importe justificado en la escritura de obra nueva más los gastos inherentes a la compra: impuestos y gastos de notario.

• A partir del ejercicio 2026 (restricciones para aplicar deducción):
  • No se podrá aplicar la deducción por el pago a cuenta o construcción propia si tiene una base liquidable general o del ahorro superiores a 68.000 euros.
  • No obstante, si tenía abierta una cuenta vivienda, hizo un pago a cuenta o inició la construcción de la vivienda con anterioridad al 01/01/2026, conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición sobre esa vivienda.

Cuando existan causas excepcionales ajenas al contribuyente que impidan terminar las obras en seis años, el plazo podrá ampliarse otros seis. Para obtener la ampliación deberán presentarse justificantes de la inversión y de la causa excepcional junto con la declaración del ejercicio en el que se incumpla el plazo inicial. La ampliación será provisional hasta que la Administración la verifique, y mientras tanto no será necesario ingresar cantidad alguna por incumplir el plazo inicial, salvo que se determine que no se cumplen los requisitos.

• Si por cualquier motivo no se llega a materializar la compra de la vivienda, se produce la pérdida del derecho a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual (construcción) de los ejercicios anteriores, se deberá devolver las cantidades deducidas.
• En este caso, se deberá incluir en la declaración del período impositivo en que se hubiera producido el incumplimiento, las cantidades deducidas de forma indebida más los intereses de demora correspondientes, en la pantalla "Incremento por pérdida de beneficio".

• 7.000 € o
• 2.150 € (2.000+150).

• 7.000 € o,
• 1.100+2.000 = 3.100 € ((1.000+100) en concepto de préstamo y 2.000 € (7.000-5.000) en concepto de “metálico” por el exceso)

• 7.000 € o
• 770+2.000 = 2.770 € (70% (1.000+100) en concepto de préstamo). En este caso no existe "metálico" porque todo el pago a cuenta se pagó con financiación ajena.

• La deducción por cuenta vivienda permite deducir las aportaciones realizadas a una cuenta, siempre que se destinen a la adquisición o asimilados a la adquisición de vivienda habitual en el plazo correspondiente.
• Condiciones:
  • Cada contribuyente sólo podrá mantener una sola cuenta vivienda deducible a efectos fiscales.
  • La cuenta ha de permanecer en un depósito separado de cualquier otro tipo de imposición, de forma que pueda conocerse su saldo y sus movimientos pero no es imprescindible que se denomine específicamente como "cuenta vivienda". Puede ser una cuenta extranjera, siempre que cumpla las demás condiciones. 
  • Puede disponer de las cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines distintos de la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que se repongan con anterioridad al devengo del impuesto.
  • Es posible traspasar el saldo de una cuenta vivienda a otra pero se conservará la fecha de apertura de la primera.
  • Esta deducción es compatible con las demás deducciones por inversión en vivienda habitual (pagos a cuenta, rehabilitación, préstamos deducibles...), respetando el límite de base deducible conjunto por todos los conceptos de 8.500 €.

• Rehabilitación realizada en la vivienda habitual.
• Construcción de la vivienda.
• Ampliación de la vivienda habitual
• Obras adaptación discapacidad vivienda habitual (realizadas por la persona propietaria)

• Porcentaje deducible 23%
• Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
• Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.

• Porcentaje deducible: 23% para construcción, 18% para cuenta vivienda.
• Límite de la deducción: 1.955 € por la construcción y 1.530 € por la cuenta vivienda (equivalente a una inversión de 8.500 €). 
• Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
• Podrán aplicar el tipo incrementado (además de los menores de 36 años) las siguientes personas:
  • Las que sean titulares de familia numerosa.
  • Las que formen parte de una unidad familiar a la que se refieren las letras B) y C) del artículo 98.1 de la Norma Foral 13/2013:
    • Cuando exista solo una persona progenitora (junto a los hijos e hijas menores o mayores sujetas a curatela con facultades de representación o acogidos de forma permanente)
    • Aquella formada por la persona o personas contribuyentes junto con las personas mencionadas en el punto anterior cuya custodia le haya sido atribuida por razón de violencia doméstica o de género acreditada.
  • Las que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 174/2011, de 11 de febrero, por el que se aprueba el baremo de valoración de la situación de dependencia establecido por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, así como quienes convivan con los anteriores,
  • Las que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género acreditada en los términos que reglamentariamente se establezcan.

• Porcentaje deducible 18%
• Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).

• No se podrá aplicar la deducción por la adquisición, asimilado a adquisición (rehabilitación, pagos a cuenta, ampliación, obras...) o alquiler de la vivienda si la persona contribuyente tiene una base liquidable general o, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros.
• No obstante, si tenía abierta y deducida una cuenta vivienda y/o había hecho y deducido un pago a cuenta de la vivienda en construcción con anterioridad al 01-01-2026, se conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición de la vivienda indiferentemente de la base liquidable que se tenga.

Sólo son deducibles los seguros de vida si:

• En escritura viene la obligatoriedad del pago de la prima.
• El beneficiario de la póliza es el Banco.
• Es un seguro de amortización de préstamos.

No se pueden asimilar a un seguro de amortización de préstamos y, por tanto, no son deducibles, aquellos seguros en los que conste la cláusula “tiene que destinar obligatoriamente el importe del seguro a amortizar el préstamo”. En estos casos, el beneficiario no es la entidad y no disminuye el valor de rescate ni la prima a pagar según se va amortizando el préstamo, tal y como ocurre con los seguro de amortización de préstamo.

• En las escrituras de préstamo hipotecario se consigne la obligación de suscribir una póliza de estas características.
• Si el seguro contratado por el o la deudora cubriera otros riesgos además de los fijados como mínimos en el artículo 10 del real Decreto 716/2009, de 24 de abril, se diferencien, en caso de que sea posible, la parte de la prima imputable a la cobertura de los citados riesgos mínimos.

La fecha de adquisición de una vivienda se determina aplicando la teoría del título y el modo, según la cual no basta con firmar un contrato de compraventa: la propiedad solo se transmite cuando se produce también la tradición (entrega) del inmueble. Esta entrega puede realizarse, entre otras formas, mediante: posesión del inmueble, entrega de llaves o de títulos de propiedad, o firma de escritura pública.

La vivienda se considera adquirida cuando coinciden contrato de compraventa y puesta en poder y posesión del comprador. Para que una compraventa hecha mediante contrato privado permita aplicar deducciones, debe carecer de condiciones que retrasen la transmisión hasta la escritura, y además debe haberse presentado en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP‑AJD). Si tras la compraventa mediante contrato privado se produce la elevación a público mediante escritura, serán deducibles, en el ejercicico cuando se produzca, los gastos que conlleve dicha elevación. 

• Cantidad máxima deducible en el año de la compra:
  • Si no tiene préstamo: la cantidad máxima coincidirá con la base de deducción (en el ejemplo 150.000 €).
  • Si tiene préstamo: se restará el nominal del préstamo a la Base de la deducción:.  
    • Si es resultado es positivo:
      • El metálico resultante sería deducible en el ejercicio de la compra (a lo que se sumaría las cuotas pagadas del préstamo en el año)
      • Ejemplo: si en el supuesto anterior (base de la deducción 150.000 €)  tenía un préstamo de 130.000 € el cálculo sería 150.000 €-130.000 €= 20.000 € y esa cantidad sería deducible en el ejercicio de la compra (y se añadirían además las cuotas pagadas del préstamo)
    • Si es negativo:
      • Es porque el nominal del préstamo es superior a la Base de la deducción y la cantidad deducible será la resultante de dividir el Valor de adquisición/Nominal del préstamo
      • Ejemplo: en el supuesto anterior pide un préstamo de 200.000 €. Cálculo: 150.000 €/200.000 € = 0,75, lo que supone que solo es deducible el 75% del préstamo.

• Porcentaje deducible: 23%
• Límite: no tienen límite de deducción en el año de la compra y si no aplican la deducción completa la pueden deducir en los 5 ejercicios siguientes siempre que aún tengan menos de 36 años
• Si se opta por declaración conjunta y una persona tiene derecho al tipo incrementado y ausencia de límite y otra no, se aplicará el tipo incrementado y la ausencia de límite al total invertido y ambas personas.

• Porcentaje deducible: 23%
• Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €). 
• Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
• Podrán aplicar el tipo incrementado (además de los menores de 36 años) las siguientes personas:
  • Las que sean titulares de familia numerosa.
  • Las que formen parte de una unidad familiar a la que se refieren las letras B) y C) del artículo 98.1 de la Norma Foral 13/2013:
    • Cuando exista solo una persona progenitora (junto a los hijos e hijas menores o mayores sujetas a curatela con facultades de representación o acogidos de forma permanente)
    • Aquella formada por la persona o personas contribuyentes junto con las personas mencionadas en el punto anterior cuya custodia le haya sido atribuida por razón de violencia doméstica o de género acreditada.
  • Las que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 174/2011, de 11 de febrero, por el que se aprueba el baremo de valoración de la situación de dependencia establecido por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, así como quienes convivan con los anteriores,
  • Las que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género acreditada en los términos que reglamentariamente se establezcan.

• Porcentaje deducible 18%
• Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).

Si el donatario/a tiene 35 años cuando se formaliza el contrato o la escritura de donación pero invierte en vivienda cuando tiene 37 años. ¿Puede aplicarse la exención?

Sí, porque cumple el requisito de la edad inferior a 36 años a la fecha de formalización del contrato o escritura de donación y el plazo de dos años para aplicar el dinero donado en la inversión en vivienda habitual.

Si adquiere una vivienda en construcción y con el dinero donado hace un pago, ¿puede aplicarse la exención?

Sí, puede aplicarse la exención porque el destino del dinero es la adquisición de una vivienda en construcción (entregas a cuenta).

En el caso de amortizar el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual, ¿puede aplicarse la exención?

No, si la vivienda ya está adquirida, no hay exención. El requisito es destinar el dinero de la donación a la adquisición de la vivienda habitual. Si ya está comprada, no hay fomento de compra de vivienda por un joven.

¿Si una persona tiene un préstamo de 30.000€ entre particulares con su padre para adquirir vivienda habitual y con la donación amortiza el préstamo pendiente?

No, no hay exención porque la operación de adquisición ya está finalizada. La excepción podría ser en el supuesto de que no hayan comprado todavía vivienda, en cuyo caso y dado que se trata de dos negocios jurídicos independientes, debería devolverse el préstamo y después hacer una donación.

¿Si una persona utiliza la donación para la rehabilitación de su vivienda habitual?

No está exenta la donación porque no se cumple el requisito de que el importe de la donación se destine a la adquisición de la vivienda habitual.

¿Si la donación consiste en aportar a una cuenta vivienda?

Sí, está exenta la donación si en el plazo de dos años se adquiere la vivienda. No se considera adquisición de vivienda la aportación en sí a esa cuenta para comprar pasados esos dos años.

¿Si la donación la realiza un tío abuelo?

No está exenta la donación porque el tío abuelo (hermano del abuelo) tiene un parentesco de cuarto grado; la donación está exenta siempre que el grado de parentesco, por consanguinidad o afinidad, sea como máximo hasta el tercer grado.

¿Si una pareja que va a adquirir una vivienda tiene una donación conjunta de 40.000€, recibiendo cada uno 20.000€ de sus respectivos padres?

Sí, está íntegramente exenta porque el límite de 30.000€ es por cada persona que recibe la donación, el donatario/a: en este caso, cada uno recibe 20.000€, y por tanto, no superan el límite de 30.000€.

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

• Las deducciones pendientes se aplican en orden de generación (primero las más antiguas), con su límite correspondiente y siempre que se sea menor de 36 años en el año de generación y aplicación:

1. Las deducciones pendientes de aplicar del año de la compra; se aplican con el límite de la cuota en los 5 años siguientes a la compra.
2. Las deducciones pendientes de aplicar de los años anteriores y posteriores a la compra; se aplican con el límite de 1.955 € o la cuota (si esta es menor a 1.955 €) en los 5 ejercicios siguientes al ejercicio de su generación. 

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

• Porcentaje deducible 23%
• Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
• Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.

• Porcentaje deducible: 23%
• Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €). 
• Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
• Podrán aplicar el tipo incrementado (además de los menores de 36 años) las siguientes personas:
  • Las que sean titulares de familia numerosa.
  • Las que formen parte de una unidad familiar a la que se refieren las letras B) y C) del artículo 98.1 de la Norma Foral 13/2013:
    • Cuando exista solo una persona progenitora (junto a los hijos e hijas menores o mayores sujetas a curatela con facultades de representación o acogidos de forma permanente)
    • Aquella formada por la persona o personas contribuyentes junto con las personas mencionadas en el punto anterior cuya custodia le haya sido atribuida por razón de violencia doméstica o de género acreditada.
  • Las que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 174/2011, de 11 de febrero, por el que se aprueba el baremo de valoración de la situación de dependencia establecido por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, así como quienes convivan con los anteriores,
  • Las que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género acreditada en los términos que reglamentariamente se establezcan.

• Porcentaje deducible 18%
• Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).

• Con la aportación del Certificado a tu nombre es deducible el presupuesto protegible más 10% IVA. Si además aportas facturas se aceptará el porcentaje de IVA que figure en las mismas.  ​

• En el caso de que no dispongas del Certificado a tu nombre: 
  • Se admitirá la deducción con el CERTIFICADO comunitario (no se admitirá el resuelvo comunitario) y el certificado del presidente de la comunidad que acredite los pagos realizados por todos los propietarios ​. 

La adquisición de una lonja que va a ser acondicionada como vivienda puede dar derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual si llega a calificarse oficialmente como vivienda (Ordenanzas municipales, alta en el padrón municipal como vivienda e inscripción en el Registro de la Propiedad).

Mientras no tenga aún esa calificación, se podrá aplicar la deducción por el valor de adquisición del local en la medida que:

• Se haya solicitado la licenciade obra antes de finalizar el plazo de finalización del periodo voluntario de declaración.
• Se cumplan los requisitos para asimilar la construcción a la adquisición de vivienda habitual.

Respecto a las obras de acondicionamiento de una lonja se consideran rehabilitación a efectos fiscales, y por tanto también dan derecho a deducción, siempre que el inmueble pase a ser la vivienda habitual del contribuyente según el artículo 68 del RIRPF. Esta modalidad de rehabilitación de vivienda no exige contar con ninguna resolución del Gobierno Vasco que califique las obras.

• Si la instalación de energía renovable (por ejemplo, placas solares, aerotermia o calderas eficientes) está incluida dentro del presupuesto de la rehabilitación protegida, solo puedes aplicar una única deducción.
• Esto significa que no puedes deducir la misma factura por dos vías distintas.

Si figura la pareja como prestataria en la hipoteca, pero no es propietaria de la vivienda, no puede aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual, aunque pague parte de las cuotas. Ser prestatario no implica ser dueño del inmueble.
Si más adelante se contrae matrimonio o se inscriben como pareja de hecho y se acogen a un régimen económico de gananciales o comunicación foral, las cantidades que la pareja aporte para amortizar la hipoteca pasarán a darle derecho a una participación proporcional en la propiedad. En ese caso, ambos podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, cada uno por la mitad.

En caso de que el porcentaje de tituaridad en el préstamo es diferente al porcentaje de titularidad que se ostenta sobre el inmueble/vivienda, se puede deducir la proporción de las cuotas de amortización e intereses del préstamo que coincide con la titularidad del inmueble. De optar por esta posibilidad, se deberá mantener durante toda la duración del préstamo.

También cabría la posibilidad de deducir por el 50% del préstamo, pero del mismo modo que anteriormente, esta opción deberá mantenerse durante toda la vigencia del préstamo.

En cualquier caso, de una u otra manera, no se podrá deducir más del porcentaje de titularidad que se ostenta sobre el inmueble.

• Si se destina a financiar exclusivamente la vivienda habitual del contribuyente y
• Si se presenta el contrato en Hacienda junto al justificante del ingreso y el modelo 600 cumplimentado. Obtendrá información de cómo hacerlo en los siguientes enlaces:

• ¿Cómo hacer el contrato y como rellenar un modelo 600?
• ¿Cómo presentar el préstamo entre particulares en la sección de Transmisiones?

Se deducirá en concepto de financiación:

• los intereses satisfechos en el ejercicio por la utilización de capitales ajenos utilizados para financiar la compra de la vivienda habitual, así como
• los intereses imputados como retribución en especie por el préstamo concedido por la empresa, sin que en ningún caso se sume el ingreso a cuenta y
• los importes devueltos en concepto de amortización del préstamo.

Ello siempre que se correspondan exclusivamente con cantidades que puedan generar, en el ejercicio de que se trate o en ejercicios siguientes, derecho a aplicar la deducción contemplada en concepto de inversión.

• Con la misma entidad (Novación): implica la modificación o reemplazo del contrato de préstamo original por uno nuevo con la misma entidad financiera, pero con diferentes condiciones. 

• Cambio de entidad (Subrogación): Se busca otra financiera que ofrezca mejores condiciones, manteniendo la vigencia del préstamo original.

• Cancelación y Apertura: Extinción de la deuda anterior mediante la formalización de un nuevo préstamo, que puede ser de mismo importe que el saldo pendiente de amortizar del préstamo original o mayor, en cuyo caso el nuevo préstamo sería deducible en un porcentaje inferior al 100%. 

La cancelación de un préstamo y su sustitución por otro (contratado con la misma u otra entidad financiera), normalmente en condiciones más ventajosas, cancelando el primero, no imposibilita que se puedan seguir deduciendo las cantidades amortizadas y los pagos por intereses del nuevo préstamo.

• Obras en el interior de la vivienda habitual o en los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública (escaleras, ascensores, pasillos portales o cualquier otro elemento arquitectónico).
• Obras necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que permitan superar barreras de comunicación sensorial o de promoción de seguridad de las personas con discapacidad.

1. Adecuación de la vivienda y zonas comunes

• Requisito: Discapacidad igual o superior al 33%.
• Documentación: Certificado de discapacidad y facturas. En elementos comunes, se exige además la licencia de obras y el proyecto técnico; la deducción no superará el presupuesto de dicha licencia.

2. Superación de barreras sensoriales

• Requisito: Exclusivo para personas ciegas o sordomudas.
• Documentación: Certificado oficial (Diputación, IMSERSO u órgano competente de las CCAA) y factura de la instalación o dispositivo.

3. Seguridad para personas con discapacidad

• Requisito: Discapacidad igual o superior al 33%
• Documentación: Certificado de discapacidad y facturas de las obras, las cuales deben tener una relación directa con la discapacidad alegada.

• la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración.
• la mejora en el consumo de energía primaria no renovable.
• obras de rehabilitación energética llevadas a cabo con el objetivo de obtener mejora de la eficiencia energética de edificios de uso predominante residencial.