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Deducción por inversión en vivienda habitual A partir del 1 de enero de 2025

Novedades
A partir de 2025
  • Se mantienen los requisitos para considerar una vivienda habitual y poder deducirse por ella.
  • Los menores de 36 años:
    • Pueden deducirse el 23% de la cantidad invertida con un límite de 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
    • No tienen límite de deducción en el año de la compra y si no aplican la deducción completa la pueden deducir en los 5 ejercicios siguientes siempre que aún tengan menos de 36 años
    • Cuenta vivienda: se incrementa al 23% la deducción y a 10 años el plazo máximo de inversión
  • Las familias numerosas, monoparentales, víctimas de violencia de género o que tengan a acogido un menor por ese motivo o personas con discapacidad >65% o dependientes también tienen derecho al porcentaje incrementado
  • Se mantiene el límite de crédito fiscal de 36.000 €.
A partir de 2026:
  • Límite de ingresos para poder aplicar la deducción:
    • No puede aplicar la deducción la persona contribuyente que tenga una base liquidable general y, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros (el límite no es por la suma de las bases sino que se supere en alguna de ellas).
    • El límite se aplica año a año en función de la Base Liquidable (general o del ahorro) que tenga cada año.
    • Este límite no afecta a las viviendas adquiridas antes del 31/12/2025 y tampoco a las adquiridas a partir de 1/1/2026 que apliquen una cuenta vivienda o un pago a a cuenta de una vivienda en construcción realizados antes de 2026.  
  • Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual: solo se excluyen de gravamen la ganancia patrimonial obtenida si concurre alguna circunstancia que justifique el cambio de su vivienda (hasta 2026 no se exigía ningún requisito añadido a la propia inversión).
    • Este requisito solo es aplicable a las viviendas adquiridas a partir de 2026.
    • Circunstancias admitidas (si suponen : inadecuación de la vivienda transmitida a las necesidades familiares,  el traslado laboral,  la celebración de matrimonio o constitución de pareja de hecho, la separación u otras circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda
Requisitos para que una inversión en vivienda sea deducible
Debe ser una vivienda (ser una edificación, de nueva construcción o de segunda transmisión, no incluidos los garajes, trasteros salvo finca registral única)
  • La vivienda habitual puede ser de nueva construcción o de segunda o ulterior transmisión.
  • Debe de tratarse de una edificación. Por ello, se excluyen de este concepto todas las viviendas móviles, como las caravanas, autocaravanas, embarcaciones, etc. No obstante, será admisible dentro de este concepto una casa prefabricada de madera que se instale en un terreno propiedad del contribuyente, así como un local acondicionado para vivienda.
  • No son deducibles los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única.
Más información
Habitual (entrar a vivir en 1 año, residir 3 años, tener la plena propiedad y solo una por unidad familiar)
Condiciones para considerarse vivienda habitual:
Tiene que entrar a vivir en menos de un año
  • Para que una vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo no superior a doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. 
  • Hay excepciones a dicho plazo cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda tales como el fallecimiento del contribuyente, la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad, la separación legal, el traslado laboral, circunstancias de carácter económico u otras análogas. Estas circunstancias tienen que ser sobrevenidas a la adquisición de la vivienda.
  • Si en vez de ocupar la vivienda lo cede en alquiler perderá las deducciones practicadas por inversión en vivienda habitual. Si posteriormente pasa a ser su vivienda habitual puede practicar las deducciones por amortización y pago de intereses que satisfaga a partir de entonces
  • Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el cargo o empleo.
Requisito de ocupación en 12 meses. Más información
Debe residir en la vivienda 3 años
  • El contribuyente debe residir en la vivienda durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  • Hay excepciones a dicho plazo cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda tales como el fallecimiento del contribuyente, la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad, la separación legal, el matrimonio, el traslado laboral, circunstancias de carácter económico u otras análogas. No es suficiente con que se de alguna de estas circunstancias sino que las mismas deben impedir cumplir con el requisito. Por ejemplo, el matrimonio puede ser una excepción si tenían cada uno una vivienda habitual y pasan a vivir en una de ellas. 
  • Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en el párrafo anterior, la deducción por adquisición de vivienda habitual se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.
Más información
Debe tener la plena propiedad de la vivienda
  • Para aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, es necesario ser propietario del inmueble . 
  • Este requisito no se cumple cuando la nuda propiedad y el usufructo pertenecen a personas distintas.
Más información
Solo puede haber una vivienda habitual por unidad familiar
Sólo una vivienda se puede considerar habitual por unidad familiar. Por tanto, cuando los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de una vivienda, se entenderá que sólo una de ellas tiene la consideración de vivienda habitual y será aquella en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas.
Más información

Cuantía de la deducción

Antes de la adquisición de la vivienda (pagos a cuenta, cuenta vivienda)
En los ejercicios anteriores a la compra puedes deducirte por los pagos a cuenta hechos para adquirir una vivienda de nueva construcción y por el ahorro realizado en una cuenta vivienda.
Pagos a cuenta para una vivienda en construcción
Pagos a cuenta de una vivienda en construcción son deducibles en el ejercicio que los satisface.Más información
  • A partir del ejercicio 2026:
    • No podrá aplicar la deducción por el pago a cuenta si tiene una base liquidable general y, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros
    • No obstante, si tenía abierta una cuenta vivienda y/o había hecho un pago a cuenta de la vivienda en construcción con anterioridad al 31.12.2025 conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición sobre esa vivienda. 
  • En el ejercicio 2025 y anteriores: no existe ese límite.

Porcentaje y límite de deducción a partir del 1/1/2025:

Menores de 36 años
  • Porcentaje deducible 23%
  • Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
  • Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
Familias numerosas, monoparentales, víctimas de violencia de género o que tengan a acogido un menor por ese motivo o personas con discapacidad >65% o dependientes
  • Porcentaje deducible: 23%
  • Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €). 
  • Podrán aplicar el tipo incrementado (además de los menores de 36 años) las siguientes personas:
    • Las que sean titulares de familia numerosa.
    • Las que formen parte de una unidad familiar a la que se refieren las letras B) y C) del artículo 98.1 de la Norma Foral 13/2013:
      • Cuando exista solo una persona progenitora (junto a los hijos e hijas menores o mayores sujetas a curatela con facultades de representación o acogidos de forma permanente)
      • Aquella formada por la persona o personas contribuyentes junto con las personas mencionadas en el punto anterior cuya custodia le haya sido atribuida por razón de violencia doméstica o de género acreditada.
    • Las que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 174/2011, de 11 de febrero, por el que se aprueba el baremo de valoración de la situación de dependencia establecido por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, así como quienes convivan con los anteriores,
    • Las que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género acreditada en los términos que reglamentariamente se establezcan.
Resto de supuestos
  • Porcentaje deducible 18%
  • Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
Cuenta vivienda
  • La deducción por cuenta vivienda permite desgravar las aportaciones realizadas a una cuenta destinada a la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual.
  • Condiciones:
    • Debe aplicar el saldo en la adquisición de vivienda habitual en un plazo:
      • 6 años en el caso general
      • 10 años si el titular de cuenta en el momento de su apertura tien una edad inferior a 36 años.
    • Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda deducible a efectos fiscales
    • La cuenta ha de permanecer en un depósito separado de cualquier otro tipo de imposición, de forma que pueda conocerse su saldo y sus movimientos pero no es imprescindible que se denomine específicamente como "cuenta vivienda".
    • Puede disponer de las cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines distintos de la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que se repongan con anterioridad al devengo del impuesto.
    • Es posible traspasar el saldo de una cuenta vivienda a otra pero se conservará la fecha de apertura de la primera.
    • Más información
    • A partir del ejercicio 2026 no podrá aplicar la deducción por cuenta vivienda la persona contribuyente que tenga una base liquidable general y, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros. No obstante, si ya tenía abierta la cuenta vivienda con anterioridad al 31.12.2025 conserva la posibilidad de deducción en cuenta vivienda y en la vivienda que se adquiera con ella.
Porcentaje y límite de deducción a partir del 1/1/2025:
Menores de 36 años
  • Porcentaje deducible 23%
  • Límite de la deducción: 1.955 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
  • Si se opta por declaración conjunta y uno tiene derecho al tipo incrementado y otro no, se aplicará el tipo incrementado al total invertido.
Resto de supuestos
  • Porcentaje deducible 18%
  • Límite de la deducción: 1.530 € (equivalente a una inversión de 8.500 €).
En el año de la adquisición (normalmente al escriturar)
  • Valor de adquisición deducible: 
    • Valor escriturado
    • Gastos de compra (impuestos, notario, registro, etc.)
    • Gastos de financiación a cargo del comprador (tasación, comisión de apertura, etc.)
  • Base de la deducción de la vivienda
    • Valor de adquisición - Pagos a cuenta deducidos de ejercicios anteriores - Cuenta vivienda aplicada.
    • Ejemplo:
      • Compra por 200.000 € (IVA y gastos incluídos) , había hecho unos pagos a cuenta por importe de 50.000 € pero solo se había deducido solo 20.000 € y además tenía ahorro en una cuenta vivienda por importe de 40.000 € pero solo se había deducido 30.000 €
      • Base de la deducción: 200.000 €-20.000 € -30.000 € = 150.000 €
  • Cantidad máxima deducible en el año de la compra:
    • Si no tiene préstamo: la cantidad máxima coincidirá con la base de deducción (en el ejemplo 150.000 €).
    • Si tiene préstamo: se restará el nominal del préstamo a la Base de la deducción:.  
      • Si es resultado es positivo:
        • El metálico resultante sería deducible en el ejercicio de la compra (a lo que se sumaría las cuotas pagadas del préstamo en el año)
        • Ejemplo: si en el supuesto anterior (base de la deducción 150.000 €)  tenía un préstamo de 130.000 € el cálculo sería 150.000 €-130.000 €= 20.000 € y esa cantidad sería deducible en el ejercicio de la compra (y se añadirían además las cuotas pagadas del préstamo)
      • Si es negativo:
        • Es porque que el nominal del préstamo es superior a la Base de la deducción y la cantidad deducible será la resultante de dividir el Valor de adquisición/Nominal del préstamo
        • Ejemplo: en el supuesto anterior pide un préstamo de 200.000 €. Cälculo 150.000 €/200.000 € = 0,75, lo que supone que solo es deducible el 75% del préstamo.
  • % y límite deducible en el ejercicio de compra
    • < 36 años: 
      • Porcentaje deducible: 23%
      • Límite: no tienen límite de deducción en el año de la compra y si no aplican la deducción completa la pueden deducir en los 5 ejercicios siguientes siempre que aún tengan menos de 36 años 
    • Familias numerosas, monoparentales, víctimas de violencia de género o que tengan a acogido un menor por ese motivo o personas con discapacidad >65% o dependientes:
      • Porcentaje deducible: 23%
      • Límite: 8.500 € x 23% = 1.955 €
    • Resto de supuestos: 
      • Porcentaje deducible: 18%
      • Límite: 8.500 € x 18% = 1.530 €
  • Crédito fiscal: la suma de los importes deducidos por cada contribuyente por vivienda habitual no puede superar la cifra de 36.000 € (minorada , en su caso, por el 18% de la ganancia patrimonial exenta por reinversión)
  • Límite por tener una base > 68.000 € (aplicable a viviendas adquiridas a partir del ejercicio 2026):
    • No podrá aplicar la deducción por el pago a cuenta si la persona contribuyente tiene una base liquidable general y, en su caso, una base liquidable del ahorro, iguales o superiores a 68.000 euros.
    • No obstante, si tenía abierta una cuenta vivienda y/o había hecho un pago a cuenta de la vivienda en construcción con anterioridad al 31.12.2025 conserva la posibilidad de deducir los pagos a cuenta y la adquisición de la vivienda (en la que se han aplicado o se aplicarán la cuenta vivienda y/o los pagos)
    • En el ejercicio 2025 y anteriores: no existe ese límite.
Menores de 36 años (ejemplo de la deducción en el año de la compra)
🏠 Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal (Kepa, 2025)

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

Datos principales
Concepto Detalle / Explicación
Datos personales Kepa, 32 años en 2025 (menor de 36 años → deducción sin límite hasta agotar cuota íntegra).
Situación inicial Compra vivienda en 2025.
Cuenta vivienda deducida hasta 2024: 9.000 € (ahorro: 60.000 € de los que se ha deducido 50.000 €).
Precio vivienda (gastos incluidos) 300.000 €
Préstamo hipotecario 150.000 €
Cuotas pagadas en 2025 6.000 €
Cálculo metálico pagado 300.000 € (valor adquisición) - 50.000 € (cuenta vivienda) - 150.000 € (préstamo) = 100.000 €
Total deducible en 2025 Metálico (100.000 €) + cuotas (6.000 €) = 106.000 €
Porcentaje deducción 23% → 106.000 € × 23% = 24.380 € (deducción teórica)
Datos fiscales 2025 Sueldo bruto: 46.000 €
Retenciones: 8.740 €
Base liquidable: 40.000 €
Cuota líquida  antes de aplicar la deducción en vivienda: 8.000 €
Aplicación deducción en 2025 Límite: cuota líquida  antes de aplicar la deducción en vivienda (8.000 €) → deducción aplicada: 8.000 € → cuota líquida = 0 → devolución: 8.740 €
Cantidad pendiente 24.380 € - 8.000 € = 16.380 €
Aplicación futura Podrá deducir en 2026 (33 años), 2027 (34 años) y en 2028 (35 años). Si le quedara pdte de deducir alguna cantidad en 2028 la perdería al tener 36 años
Resumen por ejercicio
Suponiendo que en 2026 tiene una cuota íntegra de 9.000 €,  en 2027 de 10.000 € y en 2028 de 12.000 € y que paga las mismas cuotas del préstamo (6.000 € al año)
  
Ejercicio Pendiente inicial Cuota líquida
(antes de aplicar la deducción por vivienda)		 Deducción aplicada (ver nota despues del cuadro) Pendiente final
2025
32 años		 24.380 € 8.000 € 8.000 € (lo máximo que puede deducir por su cuota íntegra) 16.380€ (en 5 años con el límite de 1.955 €/anual, 23% de 8.500 €, mientras tenga menos de 36 años)
 
2026
33 años		 16.380 €  9.000 € 1.955 € (lo máximo que puede deducir, el 23% de 8.500) 14.425 € (del año de compra): aplicable a 2027,2028,2029 y 2030
y 1.380 € por las cuotas de préstamo no deducidas en el año (6.000 € x 23%). Ejercicios 2026-2030 
2027
34 años		 15.805€ 10.000 € 1.955 € (lo máximo que puede deducir, el 23% de 8.500) 12.470 €  (del año de compra): aplicable a ,2028,2029 y 2030 y 2.760€ de los siguientes años 
2028
35 años		 15.230 € 12.000 € 1.955 € (lo máximo que puede deducir, el 23% de 8.500) 10.515 €: (del año de compra) aplicable a 2029 y 2030, y 4.140 de los siguientes años pero al año siguiente tiene 36 años, por lo que no puede deducirse lo acumulado de otros años.

Nota:
  • Las deducciones se aplican en este orden:
  1. Las deducciones pendientes de aplicar del año de la compra: Se aplican con el límite de 23% de 8.500 € en los 5 años siguientes si es menor de 36 años.
  2. Las deducciones pendientes de aplicar de los años posteriores: Se aplican con el límite del 23% de 8.500 en los 5 ejercicios siguiente si es menor de 36 años. Las deducciones se calculan en el año que se generan: en el año de compra sin límite y en los años siguientes con el límite de 1.955 €. Y si en el año de generación no tienen cuota líquida suficiente, aplican la deducción pendiente en los 5 ejercicios siguientes con el mencionado límite.
  3. Las deducciones generadas en el ejercicio, con el límite de 1.955 € (si es menor de 36 años). Si deja cantidades pendientes las podrá aplicar en los 5 ejercicios siguientes si tiene menos de 36 años (y con el límite indicado). 
Familias numerosas, monoparentales, víctimas de violencia de género o que tengan a acogido un menor por ese motivo (Ejemplo)
🏠 Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal (Kepa, 2025)

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

Datos principales
Concepto Detalle / Explicación
Datos personales Jone, 36 años en 2025 (tiene una hija menor de edad y es viuda)
Situación inicial Compra vivienda en 2025. Cuenta vivienda deducida hasta 2024: 9.000 € (ahorro: 60.000 € de los que se ha deducido 50.000 €)
Precio vivienda (gastos incluidos) 300.000 €
Préstamo hipotecario 240.000 €
Cuotas pagadas en 2025 6.000 €
Cálculo metálico pagado 300.000 € (valor adquisición) - 50.000 € (cuenta vivienda) - 240.000 € (préstamo) = 10.000 €
Total deducible en 2025 Metálico (10.000 €) + cuotas (6.000 €) = 16.000 €
Porcentaje deducción 23% → 16.000 € × 23% = 3.680 €. Límite en el ejercicio 1.955 € (8.500 x 23%) 
Aplicación deducción en 2025 Deducción aplicada: 1.955 €
Cantidad pendiente 3.680 € - 1.955 € = 1.725 €
Aplicación futura No puede aplicar la cantidad pendiente en ejercicios futuros al tener 36 años
Resto de supuestos: caso general (ejemplo de deducción en el año de la compra)
🏠 Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal (Kepa, 2025)

Ejemplo: Compra de vivienda y deducción fiscal 

Datos principales
Concepto Detalle / Explicación
Datos personales  Aintzane, 36 años y soltera
Situación inicial Compra vivienda en 2025. Cuenta vivienda deducida hasta 2024: 9.000 € ((ahorro: 60.000 € de los que se ha deducido 50.000 €)
Precio vivienda (gastos incluidos) 300.000 €
Préstamo hipotecario 240.000 €
Cuotas pagadas en 2025 6.000 €
Cálculo metálico pagado 300.000 € (valor adquisición) - 50.000 € (cuenta vivienda) - 240.000 € (préstamo) = 10.000 €
Total deducible en 2025 Metálico (10.000 €) + cuotas (6.000 €) = 16.000 €
Porcentaje deducción 18% → 16.000 € × 18% = 2.880 €. Límite en el ejercicio 1.530 € (8.500 x 18 %) 
Aplicación deducción en 2025  Deducción aplicada: 1.530 €
Cantidad pendiente 2.880€ - 1.530 € = 1.350 €
Aplicación futura 0 €.
Orden de aplicación de las deducciones pendientes Solo se puede aplicar las cantidades pendientes si es menor de 36 años
En los años posteriores a la compra
  • Se podrán deducir los importes pagados por amotización e intereses del préstamo(s) constituidos para la adquisición de la vivienda habitual.
  • No pueden aplicar la deducción las personas contribuyentes que tenga una base liquidable general o, en su caso, una base liquidable del ahorro, igual o superior a 68.000 euros
    • Este límite no afecta a las viviendas adquiridas antes del 31/12/2025 y tampoco a las adquiridas a partir de 1/1/2026 que apliquen una cuenta vivienda o un pago a a cuenta de una vivienda en construcción realizados antes de 2026.
  • En el caso que tenga cantidades pendientes de deducir de años anteriores se aplican en este orden:
    • Las deducciones pendientes de aplicar del año de la compra (se aplican hasta agotar la cuota en los 5 años siguientes si es menor de 36 años) 
    • Las deducciones pendientes de aplicar de los años posteriores (se aplican hasta agotar la cuota en los 5 ejercicios siguiente si es menor de 36 años)
    • Las deducciones generadas en el ejercicio, con el límite conjunto de 1.955 € (si es menor de 36 años). Si es mayor de 36 años solo podrá aplicar la deducción por las cuotas del ejercicio y con el límite de 1.530 € (8.500 € x 18%).
    • Ver ejemplos publicados en el apartado anterior (donde se explica cómo se aplican las deducciones pendientes).
Crédito fiscal vivienda
Los contribuyentes podrán aplicar una deducción por las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por tales conceptos, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros, minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en la Norma Foral de IRPF. Una vez alcanzado el importe del crédito fiscal, no podrá practicarse ninguna deducción por inversión en vivienda
Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual (novedad aplicable a las viviendas habituales adquiridas a partir de 1 de enero de 2026)
Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que concurra alguna circunstancia que justifique el cambio de vivienda.
Tales circunstancias son la inadecuación de la vivienda transmitida a las necesidades familiares del contribuyente o de los convivientes; el traslado laboral o la obtención de primer o nuevo empleo; la celebración de matrimonio o constitución de pareja de hecho, la separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho; circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda u otras circunstancias análogas.

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